Titulo:
Agentes sociales y tendencias urbanísticas: hegemonía inmobiliaria y pérdida de urbanidad
Un cambio radical de la cultura urbanística
No es posible una deriva urbanistica como la que se esta instalando sin la complicidad de una superestructura ideológica ampliamente compartida. En estos momentos el discurso sobre la ciudad es una espesa nebulosa de conceptos en la que el objeto, los objetivos, los agentes y los instrumentos se confunden para contribuir a legitimar un amplio abanico de prácticas inmobiliarias que se han convertido en hegemónicas.
Para ocultar la verdadera naturaleza de esas prácticas cada vez más alejadas de las necesidades sociales reales, de los verdaderos objetivos cívicos, o de las exigencias de la sostenibilidad que perfilan el teatro urbano del siglo XXI, se ha elaborado una cultura urbanística que ha desplazado su centro de interés desde la vida cívica y la ciudad entendida como su dimensión material histórica y como construcción colectiva, hacia los mecanismos de producción del espacio construido por los agentes privados. Ni siquiera se incluye entre sus objetivos hacer de la ciudad un eficiente ingenio productivo, sino un controlador de lo que fluye aguas abajo de esos procesos de producción. Por lo que a los instrumentos se refiere, se ha sustituido el Plan como proyecto social de convivencia y de vida cívica, como lugar para el consenso entre los diversos agentes, por la gestión del suelo, con el pretexto de sustraerlo a los avatares sesgados del mercado, o por gestos puntuales de carácter emblemático, es decir, publicitario, destinados a dar prestigio al grupo hegemónico que gobierna la ciudad. Desregulación de la producción de suelo y arquitectura de autor para ciertas piezas de propaganda asociadas al operativo inmobiliario son los dos pilares de esta nueva cultura.
Este desplazamiento ideológico ya ha sido introducido en las instituciones que gobiernan el territorio y la ciudad, y forma parte de los mecanismos que regulan su construcción tanto en el nivel estatal como en el nivel local, donde las diversas comunidades ya han adecuado en mayor o menor grado sus legislaciones urbanísticas a esta exigencia.
De una forma esquemática, puede decirse que la cultura urbanística lejos de indagar qué clase de ciudad y de vida ciudadana podría corresponder a nuestro actual estado de civilización y a nuestros compromisos con el mundo físico y los demás pueblos del planeta, y buscar la manera de convertirla en un proyecto de amplio espectro social, se centra en liberar al agente urbanizador (entronizado ya con nombre propio en nuestro sistema regulador) de las trabas históricas que suponían los propietarios del suelo y los Planes, con el pretexto de que sólo así se facilitaría la suficiente producción del suelo que pudiera abaratar el precio final de la vivienda, como producto inmobiliario fundamental de referencia; como si les interesara verdaderamente bajar el precio de la vivienda.
Esta versión mercantilista del enfrentamiento que desde el novecientos oponía la renta de la tierra al desarrollo urbano y que se ha venido a ampliar ya a finales del siglo XX mediante la inclusión de la propia planificación urbana en la lista de los `enemigos del progreso', cuenta con una aceptación muy amplia entre los diversos actores sociales que sorprende y que se corresponde mal con su vulgaridad teórica y su sistemática incapacidad para explicar los procesos en curso.
En el fondo se ha exagerado intencionadamente cierto sentimiento fatalista respecto a las leyes del mercado que dominan el despliegue en el universo local y respecto a las estructuras económicas que asignan el papel de la ciudad y sus territorios en el teatro internacional, reduciendo los gestos de autonomía de la sociedad ciudadana a eliminar barreras a ese despliegue y a buscar una mejor suerte en el reparto con ceremonias propiciatorias: infraestructuras de última generación y arquitecturas de excelencia. Parece que los equilibrios sociales y la dimensión ecológica de la forma de vida y del funcionamiento de la ciudad no son valores que se coticen en esa bolsa internacional de la competitividad urbana; tampoco buscar un espacio productivo eficiente y sostenible con opciones de trabajo alternativas en un escenario que cada vez se aleja más del pleno empleo fordista.
Las viejas alianzas locales para el crecimiento que con mayor o menor participación de los ciudadanos y del poder público habían dirigido, con fortuna diversa pero con modelos precisos, la construcción del universo urbano desde mediados de los 50 hasta los años 70, se han visto muy simplificadas en su composición hasta no quedar más que un apretado núcleo hegemónico formado por la alianza de algunos agentes financieros con la promoción inmobiliaria y las empresas de construcción, de manera que se confunden con frecuencia sus funciones y sus intereses.
De esta nueva hegemonía han sido excluidos los patronos de la industrialización fordista (con la excepción del sector de la energía que aumenta su poder en un mundo cada vez más dilapidador), entre otras cosas porque ese cuerpo productivo es quizá el que mayores transformaciones ha sufrido. Las fragmentaciones de los procesos de producción y su redimensionamiento geográfico han perdido su base local e incluso nacional y con ella los intereses en el gobierno de la ciudad y sus territorios urbanizados, que ahora pasan a los agentes dedicados a la distribución y al control de los procesos aguas abajo de la producción, es decir, la comercialización y el sector logístico.
Con estos agentes también realiza alianzas estratégicas el sector financiero y el inmobiliario: así se entiende, por ejemplo, el proyecto del futuro complejo aeroportuario de Madrid y toda una serie de promociones de paquetes de urbanización en los que siempre se incluye, infraestructuras de transporte, un buen número de viviendas, un gran centro comercial y una instalación múltiple de ocio, o sea, un conglomerado estereotipado que permite hablar de `apuestas culturales' en la sociedad del ocio y situarlas en cualquier punto del territorio de forma absolutamente dispersa. En cierto modo, el otro grupo en ascenso, que es el de las comunicaciones y los media, se vincula con esta explosión cultural y encuentra su mejor campo de crecimiento en el modelo disperso de urbanización.
También se ven reforzadas las actividades de gestión y dirección de ese nuevo cuerpo productivo internacional que presionan sobre el espacio central (direccional) de las ciudades generando algunas expectativas inmobiliarias que dependen de la posición que vaya ocupando la ciudad en la cadena de control planetario.
El viejo poder público de la ciudad emanado del sufragio colectivo pero constituido por elementos del bloque local, aparte de garantizar el libre despliegue de las estrategias de estos agentes, eliminando cualquier obstáculo a su paso y contribuyendo desde su control de las infraestructuras a crear nuevas oportunidades, se limita a gestionar con muchas dificultades los conflictos que se deducen de estas prácticas distorsionadas, sobre todo en el terreno social, ya que, aparte de las pérdidas de empleo, se han producido importantes transformaciones en su estructura que no han sido seguidas con la misma rapidez por la recualificación de la masa trabajadora: una disminución de efectivos en los segmentos más descualificados de la producción fabril propiamente dicha y un aumento en los vinculados al diseño, dirección, control y comercialización, con la aparición de nuevas castas de ejecutivos con misiones de enlace internacional, que se han convertido en aliados incondicionales del grupo hegemónico. Con esta nueva disposición se han separado aún más los extremos de la jerarquía social y se ha propiciado la aparición de un universo subestándar del que tratan de escapar los grupos marginalizados, pero en el que quedan atrapados los inmigrantes cada vez más numerosos.
Este desplazamiento ha generado una nueva cultura de la centralidad, asociada a las nuevas tecnologías que contrasta con el viejo escenario de la industrialización periférica que se creó durante los años 60 y 70 y que legitima una recualificación general del territorio metropolitano que, según se asegura, sólo puede venir de la mano de los agentes económicos actuando sin trabas de planeamiento.
Aparte de estas transformaciones relacionadas con las actividades económicas y su espacio histórico hay otro aspecto fundamental de la economía que tiene que ver con la creación y acumulación de la riqueza, y que se vincula indisolublemente con la actividad inmobiliaria hipertrofiada de la que se habla más arriba. En efecto, a esta `tecnificación' del espacio de las actividades económicas se vienen a sumar los procesos de transformación, y a veces de reclasificación y reorganización, del espacio social consolidado que se dota de nuevos y más eficaces mecanismos de segregación. El tipo de ciudad resultante es cada vez menos un centro productor de bienes y más un lugar privilegiado de consumo y acumulación de riqueza producida dentro pero, sobre todo, fuera de su entorno regional o nacional. Esa acumulación ha venido adoptando cada vez más una forma inmobiliaria o de infraestructuras frente a otras modalidades de capital productivo. Su efecto sobre el territorio es devastador.
A la tradicional acumulación de rentas de capital que alimenta los nuevos sectores emergentes, se suma ahora de una manera masiva y sin precedentes en la historia la acumulación de rentas familiares, que en parte se desvía hacia la constitución de rentas de capital, pero que en gran medida (puede decirse que más de un tercio de las rentas totales) se constituye en capital inmobiliario. Ese capital inmobiliario se corresponde con un espacio social diferenciado y segregado que ha conocido algunas remodelaciones recientemente y que alimenta también la máquina inmobiliaria. En realidad ese espacio social cuya dimensión económica es su campo de rentas o de precios, se viene manteniendo en crecimiento puesto que de un fenómeno de acumulación se trata, alimentando desde hace tiempo el alza de la vivienda y constituyendo la mejor garantía (garantía hipotecaria entre otras) de su conservación.
Su remodelación y su crecimiento han terminado por adoptar formas de ocupación dispersas del territorio que se ven favorecidas por la nueva legislación urbanística y los agentes urbanizadores ya que facilitan la creación de espacios segregados.
Este puede ser, brevemente descrito, un escenario general de la evolución sufrida por las ciudades españolas, aunque en cada caso ha podido adoptar configuraciones diversas según el peso de los diferentes agentes y sus estrategias.
Autor: Fernando Roch
Doctor arquitecto y catedratico de urbanismo de la E.T.S.A.M.
12.3.07
Incompatibilitat de càrrecs públics
Article 76. Llei de Bases de Règim Local
Sense perjuí de les causes d'incompatibilitat establides per la Llei, els membres de les corporacions locals hauran d'abstindre's de participar en la deliberació, votació, decisió i execució de tot assumpte quan concórrega alguna de les causes a què es referix la legislació de procediment administratiu i contractes de les Administracions Públiques. L'actuació dels membres en què concórreguen tals motius implicarà, quan haja sigut determinant, la invalidesa dels actes en què hagen intervingut.
Article 28. Abstenció. (article 28 de la Llei de Règim Jurídic de les Administracions.
1. Les autoritats i el personal al servici de les Administracions en els que es donen algunes de les circumstàncies assenyalades en el número següent d'este article s'abstindran d'intervindre en el procediment i ho comunicaran al seu superior immediat, qui resoldrà allò que corresponga.
2. Són motius d'abstenció els següents:
A) Tindre interés personal en l'assumpte de què es tracte o en un altre en la resolució del qual poguera influir la d'aquell ser administrador de societat o entitat interessada, o tindre qüestió litigiósa pendent amb algun interessat.
B) Tindre parentiu de consanguinitat dins del Quart grau o d'afinitat dins del segon, amb qualsevol dels interessats, amb els administradors d'entitats o societats interessades i també amb els assessors, representants legals o mandataris que intervinguen en el procediment, així com compartir despatx professional o estar associat amb estos per a l'assessorament, la representació o el mandat.
C) Tindre amistat íntima o enemistat manifesta amb alguna de les persones mencionades en l'apartat anterior.
D) Haver tingut intervenció com a pèrit o com a testimoni en el procediment de què es tracte.
E) Tindre relació de servici amb persona natural o jurídica interessada directament en l'assumpte, o haver-li prestat en els dos últims anys servicis professionals de qualsevol tipus i en qualsevol circumstància o lloc.
3. L'actuació d'autoritats i personal al servici de les Administracions Públiques en què concórreguen motius d'abstenció no implicarà, necessàriament, la invalidesa dels actes en què hagen intervingut.
4. Els òrgans superiors podran ordenar les persones en els que es done alguna de les circumstàncies assenyalades que s'abstinguen de tota intervenció en l'expedient.
5. La no abstenció en els casos en què procedisca donarà lloc a responsabilitat.
Article 29. Recusació. (article 28 de la Llei de Règim Jurídic de les Administracions.)
1. En els casos previstos en l'article anterior podrà promoure's recusació pels interessats en qualsevol moment de la tramitació del procediment.
2. La recusació es plantejarà per escrit en el que s'expressarà la causa o causes en què es funda.
3. En l'endemà el recusat manifestarà al seu immediat superior si es dóna o no en ell la causa al·legada. En el primer cas, el superior podrà acordar la seua substitució tot seguit.
4. Si el recusat nega la causa de recusació, el superior resoldrà en el termini de tres dies, previs els informes i comprovacions que considere oportuns.
5. Contra les resolucions adoptades en esta matèria no podrà interposar-se recurs, sense perjuí de la possibilitat d'al·legar la recusació a l'interposar el recurs que procedisca contra l'acte que acabe el procediment.
Tot el procés relacionat amb el els PAI, ha estat viciat des del seu inici. Des del mateix moment en què sorgix la idea, fins a l'últim tràmit realitzat ha seguit un camí al marge de l'ètica i l'estètica política, i amb una tramitació administrativa clarament irregular.
En primer lloc per que l'alcalde d'Olocau va mantindre contacte durant mesos amb Maexpa, que ha sigut la promotora d'un dels PAI. Eixa empresa pretén desenvolupar un sector de sòl "no urbanitzable" on l'alcalde y alguns familiars de l'alcalde tenen interessos personals.
En primer lloc la Llei de Bases de Règim Local ordena abstindre's de participar, deliberar, votar, decidir i executar a tots aquells en què concórreguen les causes que la legislació de procediment administratiu determina.
La legislació de règim administratiu ordena abstindre's als que tenen interessos personals; als que tenen fins a un Quart grau de relació de consanguinitat o fins al segon grau d'afinitat amb aquells que tingueren interessos personals.
Ja amb açò és suficient perquè tots aquells que estan dins d'esta categorització s'abstinguen en tot el procediment.
Tot açò adquirix gravetat quan es posa de manifest la realitat del que es pretén. Que en definitiva és reclassificar sòl de "no urbanitzable" a "urbanitzable" amb la consegüent revaloració d'eixe mateix sòl.
És a dir, aquells que tingueren interessos personals i que ostentat càrrecs públics no s'abstingueren en el procediment, obtindrien un enorme enriquiment derivat d'una participació il·legal en un tràmit administratiu. Procediment que s'inicia des del moment que l'empresa Maexpa té un primer contacte amb alguna de les persones obligades a abstindre's, continua amb les deliberacions, la participació, la votació i l'execució del procediment. (Recordem que la norma és imperativa al dir que hauran d'abstindre's a participar en la deliberació, votació decisió i execució de tot assumpte.
A més ens haurem de preguntar si ha sigut determinant l'actuació dels membres de la corporació municipal d'Olocau.Que haurien d'haver-se abstingut.
Clarament Si.
Perquè ha sigut determinant?
En primer lloc perquè va ser l'alcalde qui en persona va mantindre el contacte i les negociacions des d'un inici amb l'empresa Maexpa, estant legalment afectat en la mesura que ell, i els seus familiars directes són propietaris d'una porció important de sòl en eixe sector.
Perquè va participar en les deliberacions prèvies a la presa de posició política.
Perquè va participar en les votacions i en la decisió d'inici del procediment de concurs.
Perquè ha sigut el responsable de tota la tramitació administrativa de les propostes de PAI.
I evidentment pretenia continuar participant en totes les decisions que estigueren relacionades amb l'adjudicació i execució d'eixos PAI.
En la seua condició d'alcalde i màxim responsable del grup municipal condicionava i determinava l'opinió que la resta de membres del grup municipal podien deduir de les explicacions que es donaven a este tema.
Hauria de saber-se també si el Sr. secretari de l'Ajuntament va incorporar a l'expedient les advertències d'il·legalitat del procediment que es pretenia seguir (prèviament registrades).
Si no va ser així, el seu treball com a secretari general de l'Ajuntament d'Olocau deixa molt a desitjar.
L'article 29 de La Llei de Règim Jurídic permet la recusació d'aquells que tinguen interessos, segons els establit pel rartícle 28 d'eixa mateixa Llei.
Tot açò ens porta a discernir que tot el procediment esta viciat des d'un inici. Que és objecte de recurs davant dels tribunals contenciosos administratius i que es pot i ha de demanarse la suspensió del procediment administratiu fins que el tribunal decidisca sobre l'assumpte.
Hem d'entendre que es coneixien estes limitacions i els que haurien d'haver vetllat per la transparencia del procediment van fer cas omís.
No és possible entendre com s'ha arribat a esta situació.
Podem fer-nos moltes preguntes...
Cada u que valore les informacions i esdeveniments recents i que traga les seues pròpies conclusions.
Sense perjuí de les causes d'incompatibilitat establides per la Llei, els membres de les corporacions locals hauran d'abstindre's de participar en la deliberació, votació, decisió i execució de tot assumpte quan concórrega alguna de les causes a què es referix la legislació de procediment administratiu i contractes de les Administracions Públiques. L'actuació dels membres en què concórreguen tals motius implicarà, quan haja sigut determinant, la invalidesa dels actes en què hagen intervingut.
Article 28. Abstenció. (article 28 de la Llei de Règim Jurídic de les Administracions.
1. Les autoritats i el personal al servici de les Administracions en els que es donen algunes de les circumstàncies assenyalades en el número següent d'este article s'abstindran d'intervindre en el procediment i ho comunicaran al seu superior immediat, qui resoldrà allò que corresponga.
2. Són motius d'abstenció els següents:
A) Tindre interés personal en l'assumpte de què es tracte o en un altre en la resolució del qual poguera influir la d'aquell ser administrador de societat o entitat interessada, o tindre qüestió litigiósa pendent amb algun interessat.
B) Tindre parentiu de consanguinitat dins del Quart grau o d'afinitat dins del segon, amb qualsevol dels interessats, amb els administradors d'entitats o societats interessades i també amb els assessors, representants legals o mandataris que intervinguen en el procediment, així com compartir despatx professional o estar associat amb estos per a l'assessorament, la representació o el mandat.
C) Tindre amistat íntima o enemistat manifesta amb alguna de les persones mencionades en l'apartat anterior.
D) Haver tingut intervenció com a pèrit o com a testimoni en el procediment de què es tracte.
E) Tindre relació de servici amb persona natural o jurídica interessada directament en l'assumpte, o haver-li prestat en els dos últims anys servicis professionals de qualsevol tipus i en qualsevol circumstància o lloc.
3. L'actuació d'autoritats i personal al servici de les Administracions Públiques en què concórreguen motius d'abstenció no implicarà, necessàriament, la invalidesa dels actes en què hagen intervingut.
4. Els òrgans superiors podran ordenar les persones en els que es done alguna de les circumstàncies assenyalades que s'abstinguen de tota intervenció en l'expedient.
5. La no abstenció en els casos en què procedisca donarà lloc a responsabilitat.
Article 29. Recusació. (article 28 de la Llei de Règim Jurídic de les Administracions.)
1. En els casos previstos en l'article anterior podrà promoure's recusació pels interessats en qualsevol moment de la tramitació del procediment.
2. La recusació es plantejarà per escrit en el que s'expressarà la causa o causes en què es funda.
3. En l'endemà el recusat manifestarà al seu immediat superior si es dóna o no en ell la causa al·legada. En el primer cas, el superior podrà acordar la seua substitució tot seguit.
4. Si el recusat nega la causa de recusació, el superior resoldrà en el termini de tres dies, previs els informes i comprovacions que considere oportuns.
5. Contra les resolucions adoptades en esta matèria no podrà interposar-se recurs, sense perjuí de la possibilitat d'al·legar la recusació a l'interposar el recurs que procedisca contra l'acte que acabe el procediment.
Tot el procés relacionat amb el els PAI, ha estat viciat des del seu inici. Des del mateix moment en què sorgix la idea, fins a l'últim tràmit realitzat ha seguit un camí al marge de l'ètica i l'estètica política, i amb una tramitació administrativa clarament irregular.
En primer lloc per que l'alcalde d'Olocau va mantindre contacte durant mesos amb Maexpa, que ha sigut la promotora d'un dels PAI. Eixa empresa pretén desenvolupar un sector de sòl "no urbanitzable" on l'alcalde y alguns familiars de l'alcalde tenen interessos personals.
En primer lloc la Llei de Bases de Règim Local ordena abstindre's de participar, deliberar, votar, decidir i executar a tots aquells en què concórreguen les causes que la legislació de procediment administratiu determina.
La legislació de règim administratiu ordena abstindre's als que tenen interessos personals; als que tenen fins a un Quart grau de relació de consanguinitat o fins al segon grau d'afinitat amb aquells que tingueren interessos personals.
Ja amb açò és suficient perquè tots aquells que estan dins d'esta categorització s'abstinguen en tot el procediment.
Tot açò adquirix gravetat quan es posa de manifest la realitat del que es pretén. Que en definitiva és reclassificar sòl de "no urbanitzable" a "urbanitzable" amb la consegüent revaloració d'eixe mateix sòl.
És a dir, aquells que tingueren interessos personals i que ostentat càrrecs públics no s'abstingueren en el procediment, obtindrien un enorme enriquiment derivat d'una participació il·legal en un tràmit administratiu. Procediment que s'inicia des del moment que l'empresa Maexpa té un primer contacte amb alguna de les persones obligades a abstindre's, continua amb les deliberacions, la participació, la votació i l'execució del procediment. (Recordem que la norma és imperativa al dir que hauran d'abstindre's a participar en la deliberació, votació decisió i execució de tot assumpte.
A més ens haurem de preguntar si ha sigut determinant l'actuació dels membres de la corporació municipal d'Olocau.Que haurien d'haver-se abstingut.
Clarament Si.
Perquè ha sigut determinant?
En primer lloc perquè va ser l'alcalde qui en persona va mantindre el contacte i les negociacions des d'un inici amb l'empresa Maexpa, estant legalment afectat en la mesura que ell, i els seus familiars directes són propietaris d'una porció important de sòl en eixe sector.
Perquè va participar en les deliberacions prèvies a la presa de posició política.
Perquè va participar en les votacions i en la decisió d'inici del procediment de concurs.
Perquè ha sigut el responsable de tota la tramitació administrativa de les propostes de PAI.
I evidentment pretenia continuar participant en totes les decisions que estigueren relacionades amb l'adjudicació i execució d'eixos PAI.
En la seua condició d'alcalde i màxim responsable del grup municipal condicionava i determinava l'opinió que la resta de membres del grup municipal podien deduir de les explicacions que es donaven a este tema.
Hauria de saber-se també si el Sr. secretari de l'Ajuntament va incorporar a l'expedient les advertències d'il·legalitat del procediment que es pretenia seguir (prèviament registrades).
Si no va ser així, el seu treball com a secretari general de l'Ajuntament d'Olocau deixa molt a desitjar.
L'article 29 de La Llei de Règim Jurídic permet la recusació d'aquells que tinguen interessos, segons els establit pel rartícle 28 d'eixa mateixa Llei.
Tot açò ens porta a discernir que tot el procediment esta viciat des d'un inici. Que és objecte de recurs davant dels tribunals contenciosos administratius i que es pot i ha de demanarse la suspensió del procediment administratiu fins que el tribunal decidisca sobre l'assumpte.
Hem d'entendre que es coneixien estes limitacions i els que haurien d'haver vetllat per la transparencia del procediment van fer cas omís.
No és possible entendre com s'ha arribat a esta situació.
Podem fer-nos moltes preguntes...
Cada u que valore les informacions i esdeveniments recents i que traga les seues pròpies conclusions.
8.2.07
Viure a Olocau
Si durant un parell d'hores del nostre temps passetjem per tots els carrers d'Olocau i simplement ens dediquem a comptar les cases, que, estant en condicions d'estar habitades, romanen buides o molt mal ocupades, arribarem a la conclusió que són mes del 25% de totes les vivendes d'Olocau.
Esta és una dada molt reveladora. És un dada que quan es constata "in situ" causa quasi estupor. Amb esta dada, aïllada, però reveladora en definitiva, podríem concloure que Olocau no resulta atractiu com a lloc on viure. Que ni tan tan sols com "ciutat dormitori" resulta atractiva.
En algun cas he rebut alguna contestació semblant a "!Ja estem bé com estem!".
Estaria bé, si no fóra perquè les ciutats que no creixen i no són capaços de retindre els seus natius probablement estan en el camí de desaparéixer com a comunitat.
Perquè roman la gent en la seua ciutat?
Que atractius, o millor, que qualitats ha de tindre una ciutat per a retindre els seus ciutadans?
Sense ser exhaustiu anem hi ha enumerar algunes de les qualitats que ha de tindre una ciutat per a retindre els seus ciutadans.
Ha de ser capaç d'oferir vivenda adequada.
Ha de tindre una oferta de servicis que cobrisca les necessitats bàsiques.
Ha de tindre un entorn agradable.
Ha d'haver-hi bon ambient per a la convivència.
Ha d'estar relativament ben comunicada.
Ha de tindre una adequada oferta de llocs de treball.
Millor que no estiga molt allunyada d'una ciutat mitjana o gran que oferisca els servicis complementaris als bàsics que ja s'oferixen des de la ciutat.
Esta llista de qualitats necessàries es podria ampliar, però crec que amb les ja enumerades podem entrar a analitzar la situació d'Olocau.
Olocau esta en condicions d'oferir vivenda adequada? --Pareix que SI, quan estem veient que un 25 o 30% de les vivendes estan buides o molt mal ocupades. I quan és possible a mitjà termini oferir vivenda junt al nucli urbà.
Olocau té una oferta de servicis que cobrisca les necessitats bàsiques? --Pareix que Olocau NO té una oferta de servicis bàsics adequats. Sobretot per a les persones majors.
Olocau té un entorn agradable? --Sense cap dubte. SI.
Olocau té un bon ambient per a la convivència? --Sense cap dubte. SI.
Olocau esta relativament ben comunicada? --Sense cap dubte. NO.
Olocau és capaç de tindre una bona oferta de treball? --Sense cap dubte. NO.
Olocau esta prop d'un mitjà o gran centre urbà? --SI. Esta prop de València.
Tenim com a resultat 4 sis i 3 nos.
Solament amb els quatre sis no optarem per quedar-nos a Olocau.
Es molt agradable viure en este entorn i gaudir de bona convivència, però amb això no es viu. Cal treballar i millor que siga prop de casa!
Quins nos tenim? NO tenim oferta de servicis. NO estem ben comunicats. NO tenim oferta de treball.
Des d'un anàlisi molt bàsic pareix que estos tres nos ens poden donar una pista sobre que problemes tenallen a Olocau. Des del meu punt de vista els mes importants són la falta de bones comunicacions i la falta d'oferta de treball. Segurament si treballem per a solucionar estes dos, la tercera, -l'oferta de servicis- se solucionara per si mateix.
En primer lloc caldrà fer un esforç per comunicar-se adequadament amb l'exterior, és a dir amb la comarca i amb València. Per a això caldrà reclamar i segurament fer quelcom fora del normal perquè els responsables autonòmics, i provincials es vegen obligats ha fer algo. Probablement l'Ajuntament d'Olocau haurà de fer un esforç econòmic i segurament els usuaris també, en atenció a què el transport és un dels servicis mes difícils i cars d'implantar. Si ho aconseguim haurem donat un pas de gegants.
En segon lloc, però de forma paral·lela caldria pensar com Olocau es pot convertir en un "ofertador" de llocs de treball. L'oferta de treball només pot vindre de l'administració pública, de les empreses publiques o de les activitats econòmiques i empresarials, inclosa l'agricultura. Pareix que l'entorn mes pròxim a Olocau, és a dir les hortes pròximes no són les mas adequades per a grans explotacions agrícoles -per grandària- i tampoc pareix que siga el lloc mes oportú per a instal·lar activitats econòmiques. Entre altres coses perquè en els pròxims centenis se suposa que els nostres fills, néts, besnéts etc etc voldran continuar vivint a Olocau....i per tant no seran suficients les cases que hui estan buides i no els quedara mes remei que anar ocupant alguns espais mes allà del nucli urbà. Davant este prisma tampoc pareix probable que les administracions públiques instal·len cap ministeri ni cap conselleria a Olocau. Pel que el mes probable és que les activitats que poden oferir llocs de treball s'hagen d'instal·lar fora d'este entorn mes pròxim a Olocau però no prou lluny com perquè desincentive la permanència en este poble. Però a Olocau només li queden disponibles 480 Hectàrees per a situar eixa activitat econòmica. Tot l'altre forma part del PORN de la Serra Calderona.Eixes 480 Hectàrees de terreny ocupades parcialment per vivenda aïllada i per activitat agrícola han de ser les que permeten que Olocau oferisca llocs de treball. Una de les raons mes esgrimides ultimament és la que afirma que les activitats agrícoles no permeten obtindre rendes suficients per a viure. Probablement comença a ser cert. Cada dia mes els països del tercer món poden competir en producció agrícola. I segurament sera millor que siga així, perquè en cas contrari sera difícil controlar els fluxos migratoris.
Al mateix temps Olocau, per la seua posició geogràfica, forma part ja de l'àrea metropolitana de València. Això significa que segurament en els pròxims anys l'influx de València sera cada vegada major. !Amb tot el bo i probablement amb tot el pitjor! L'Únic avantatge que tenim és que som conscients d'això i anem a preparar-nos per al futur.
Tornant a les 480 Hectàrees...Si només ens queda eixe espai davant la competència municipal, i necessitem oferir llocs de treball, a "groso modo" podríem afirmar que eixe lloc és el que li ha de permetre a Olocau retindre els seus habitants. !Ja podem començar a voler-lo i a mimar-lo!!
Eixes 480 Hectàrees seran "la mamella metaforica" d'Olocau!
Com espremerem la mamella?! Amb cariño!! Per que si no ho fem amb cariño, el mes probable és que done llet per poc de temps! Que significa "esprémer-la amb cariño"? Ja s'ha dit mes d'una vegada. "Estudi, debat, participació i sentit comu" per a buscar les millors opcions per a tots els Olocauins.L'oferta de servicis sera la conseqüència de la retenció dels habitants d'Olocau, a Olocau. No se si estic en la veritat, però qualsevol consideració que ajude a discernir un poc mes l'arrel del problema i les solucions, benvinguda siga.
Esta és una dada molt reveladora. És un dada que quan es constata "in situ" causa quasi estupor. Amb esta dada, aïllada, però reveladora en definitiva, podríem concloure que Olocau no resulta atractiu com a lloc on viure. Que ni tan tan sols com "ciutat dormitori" resulta atractiva.
En algun cas he rebut alguna contestació semblant a "!Ja estem bé com estem!".
Estaria bé, si no fóra perquè les ciutats que no creixen i no són capaços de retindre els seus natius probablement estan en el camí de desaparéixer com a comunitat.
Perquè roman la gent en la seua ciutat?
Que atractius, o millor, que qualitats ha de tindre una ciutat per a retindre els seus ciutadans?
Sense ser exhaustiu anem hi ha enumerar algunes de les qualitats que ha de tindre una ciutat per a retindre els seus ciutadans.
Ha de ser capaç d'oferir vivenda adequada.
Ha de tindre una oferta de servicis que cobrisca les necessitats bàsiques.
Ha de tindre un entorn agradable.
Ha d'haver-hi bon ambient per a la convivència.
Ha d'estar relativament ben comunicada.
Ha de tindre una adequada oferta de llocs de treball.
Millor que no estiga molt allunyada d'una ciutat mitjana o gran que oferisca els servicis complementaris als bàsics que ja s'oferixen des de la ciutat.
Esta llista de qualitats necessàries es podria ampliar, però crec que amb les ja enumerades podem entrar a analitzar la situació d'Olocau.
Olocau esta en condicions d'oferir vivenda adequada? --Pareix que SI, quan estem veient que un 25 o 30% de les vivendes estan buides o molt mal ocupades. I quan és possible a mitjà termini oferir vivenda junt al nucli urbà.
Olocau té una oferta de servicis que cobrisca les necessitats bàsiques? --Pareix que Olocau NO té una oferta de servicis bàsics adequats. Sobretot per a les persones majors.
Olocau té un entorn agradable? --Sense cap dubte. SI.
Olocau té un bon ambient per a la convivència? --Sense cap dubte. SI.
Olocau esta relativament ben comunicada? --Sense cap dubte. NO.
Olocau és capaç de tindre una bona oferta de treball? --Sense cap dubte. NO.
Olocau esta prop d'un mitjà o gran centre urbà? --SI. Esta prop de València.
Tenim com a resultat 4 sis i 3 nos.
Solament amb els quatre sis no optarem per quedar-nos a Olocau.
Es molt agradable viure en este entorn i gaudir de bona convivència, però amb això no es viu. Cal treballar i millor que siga prop de casa!
Quins nos tenim? NO tenim oferta de servicis. NO estem ben comunicats. NO tenim oferta de treball.
Des d'un anàlisi molt bàsic pareix que estos tres nos ens poden donar una pista sobre que problemes tenallen a Olocau. Des del meu punt de vista els mes importants són la falta de bones comunicacions i la falta d'oferta de treball. Segurament si treballem per a solucionar estes dos, la tercera, -l'oferta de servicis- se solucionara per si mateix.
En primer lloc caldrà fer un esforç per comunicar-se adequadament amb l'exterior, és a dir amb la comarca i amb València. Per a això caldrà reclamar i segurament fer quelcom fora del normal perquè els responsables autonòmics, i provincials es vegen obligats ha fer algo. Probablement l'Ajuntament d'Olocau haurà de fer un esforç econòmic i segurament els usuaris també, en atenció a què el transport és un dels servicis mes difícils i cars d'implantar. Si ho aconseguim haurem donat un pas de gegants.
En segon lloc, però de forma paral·lela caldria pensar com Olocau es pot convertir en un "ofertador" de llocs de treball. L'oferta de treball només pot vindre de l'administració pública, de les empreses publiques o de les activitats econòmiques i empresarials, inclosa l'agricultura. Pareix que l'entorn mes pròxim a Olocau, és a dir les hortes pròximes no són les mas adequades per a grans explotacions agrícoles -per grandària- i tampoc pareix que siga el lloc mes oportú per a instal·lar activitats econòmiques. Entre altres coses perquè en els pròxims centenis se suposa que els nostres fills, néts, besnéts etc etc voldran continuar vivint a Olocau....i per tant no seran suficients les cases que hui estan buides i no els quedara mes remei que anar ocupant alguns espais mes allà del nucli urbà. Davant este prisma tampoc pareix probable que les administracions públiques instal·len cap ministeri ni cap conselleria a Olocau. Pel que el mes probable és que les activitats que poden oferir llocs de treball s'hagen d'instal·lar fora d'este entorn mes pròxim a Olocau però no prou lluny com perquè desincentive la permanència en este poble. Però a Olocau només li queden disponibles 480 Hectàrees per a situar eixa activitat econòmica. Tot l'altre forma part del PORN de la Serra Calderona.Eixes 480 Hectàrees de terreny ocupades parcialment per vivenda aïllada i per activitat agrícola han de ser les que permeten que Olocau oferisca llocs de treball. Una de les raons mes esgrimides ultimament és la que afirma que les activitats agrícoles no permeten obtindre rendes suficients per a viure. Probablement comença a ser cert. Cada dia mes els països del tercer món poden competir en producció agrícola. I segurament sera millor que siga així, perquè en cas contrari sera difícil controlar els fluxos migratoris.
Al mateix temps Olocau, per la seua posició geogràfica, forma part ja de l'àrea metropolitana de València. Això significa que segurament en els pròxims anys l'influx de València sera cada vegada major. !Amb tot el bo i probablement amb tot el pitjor! L'Únic avantatge que tenim és que som conscients d'això i anem a preparar-nos per al futur.
Tornant a les 480 Hectàrees...Si només ens queda eixe espai davant la competència municipal, i necessitem oferir llocs de treball, a "groso modo" podríem afirmar que eixe lloc és el que li ha de permetre a Olocau retindre els seus habitants. !Ja podem començar a voler-lo i a mimar-lo!!
Eixes 480 Hectàrees seran "la mamella metaforica" d'Olocau!
Com espremerem la mamella?! Amb cariño!! Per que si no ho fem amb cariño, el mes probable és que done llet per poc de temps! Que significa "esprémer-la amb cariño"? Ja s'ha dit mes d'una vegada. "Estudi, debat, participació i sentit comu" per a buscar les millors opcions per a tots els Olocauins.L'oferta de servicis sera la conseqüència de la retenció dels habitants d'Olocau, a Olocau. No se si estic en la veritat, però qualsevol consideració que ajude a discernir un poc mes l'arrel del problema i les solucions, benvinguda siga.
5.2.07
Les possibilitats d'Olocau
El terme municipal d'Olocau té unes possibilitats extraordinàries, que són conseqüència de la seua posició respecte a la gran ciutat que és València però també en relació a la seua diversitat i a la seua estructura territorial.
L'actuació sobre eixe territori de manera reflexiva i intel·ligent pot oferir a Olocau un efecte multiplicador sobre les possibilitats que té de forma natural.
No obstant, durant els últims anys s'han desenvolupat unes dinàmiques a la Comunitat Valenciana que estan comprometent i posant en risc eixes potencialitats i les possibilitats d'un desenvolupament equilibrat.
El creixement i la urbanització extensiva amb ocupacions de sòl galopants amb molt baixes densitats esta propiciant l'especialització excessiva i la fragmentació dels espais naturals, hipotecant el creixement equilibrat i encarint els costos dels servicis d'abastiment d'aigua i servicis i de mobilitat eliminant els valors naturals i paisatgístics.
S'ha generat un marc de competitivitat per ser qui ocupa abans tot el seu territori amb ambets residencials despreciant els usos econòmics i productius i incrementant les necessitats de mobilitat per a accedir a ells.
El resultat ha sigut una especialització excessiva del territori que ha banalitzat i empobrit la vida de les ciutats.
L'encariment del mercat del sòl ha centrifugat als que tenen menys capacitat econòmica cap a ambets allunyats dels centres urbans, creant grups socials descohesionats i reclosos en barris que acaben sent guetos amb els problemes que comporta d'accés als servicis i de relació social.
Pel que és necessari afrontar els reptes derivats de la pressió urbanitzadora, de l'especialització funcional i dels riscos de segregació social.
És necessària una acció decidida de caràcter públic que siga capaç de aprofitar les oportunitats, prenent la iniciativa per a reorientar les polítiques urbanístiques contradient la tendència actual.
Contràriament a la tendència i les afirmacions que és necessària una desregulació del sòl, en l'ambet de l'ordenació del territori, les polítiques urbanístiques publiques han d'afirmar la necessitat un major compromís col·lectiu d'intervenció per a garantir una major eficiència econòmica i social, perservand els valors naturals i la sostenibilitat ambiental i una equitat social mes elevada.
Per a la defensa d'estos valors es requerix apostar per models d'urbanització que compacite i integre en un tot complex els assentaments que són la garantia de la preservació del sòl no urbanitzable i del paisatge.
De tal manera que enfront de la dispersió de les urbanitzacions sobre el territori, s'ha de créixer en continuïtat, en densitats mitges diferenciant clarament entre la ciutat construïda i els espais lliures.
Vindicand, enfront de l'especialització funcional, la mescla d'usos, la riquesa de la vida en ciutat i l'espai public com un dret. I enfront dels riscos de segregació social i separació dels ciutadans en funció de la capacitat econòmica per a accedir a una vivenda, apostar per espais de cohesió de convivència i de redistribució social.
Olocau ubicada espacialment a 35 quilòmetres de València afronta en este moment la disjuntiva de gestionar adequadament el seu territori de tal manera que li permeta afrontar les pròximes dècades amb garanties de progrés o al contrari acabar sent una ciutat dormitori o un gueto social.
Les expectatives no són res falagueres. L'equip de govern municipal ha apostat per un desenvolupament intensiu de caràcter residencial, despreciant el valor del territori com a oportunitat per a tots els Olocauins i liquidant el patrimoni municipal de sòl per a posar-ho en mans de la iniciativa privada al marge de qualsevol consideració de conveniència política i social.El temps ha de passar factura no sols als que van prendre les decisions sinó al conjunt de ciutadans d'Olocau que no podran retrocedir en el temps per a esmenar un procés equivocat des del principi.
L'actuació sobre eixe territori de manera reflexiva i intel·ligent pot oferir a Olocau un efecte multiplicador sobre les possibilitats que té de forma natural.
No obstant, durant els últims anys s'han desenvolupat unes dinàmiques a la Comunitat Valenciana que estan comprometent i posant en risc eixes potencialitats i les possibilitats d'un desenvolupament equilibrat.
El creixement i la urbanització extensiva amb ocupacions de sòl galopants amb molt baixes densitats esta propiciant l'especialització excessiva i la fragmentació dels espais naturals, hipotecant el creixement equilibrat i encarint els costos dels servicis d'abastiment d'aigua i servicis i de mobilitat eliminant els valors naturals i paisatgístics.
S'ha generat un marc de competitivitat per ser qui ocupa abans tot el seu territori amb ambets residencials despreciant els usos econòmics i productius i incrementant les necessitats de mobilitat per a accedir a ells.
El resultat ha sigut una especialització excessiva del territori que ha banalitzat i empobrit la vida de les ciutats.
L'encariment del mercat del sòl ha centrifugat als que tenen menys capacitat econòmica cap a ambets allunyats dels centres urbans, creant grups socials descohesionats i reclosos en barris que acaben sent guetos amb els problemes que comporta d'accés als servicis i de relació social.
Pel que és necessari afrontar els reptes derivats de la pressió urbanitzadora, de l'especialització funcional i dels riscos de segregació social.
És necessària una acció decidida de caràcter públic que siga capaç de aprofitar les oportunitats, prenent la iniciativa per a reorientar les polítiques urbanístiques contradient la tendència actual.
Contràriament a la tendència i les afirmacions que és necessària una desregulació del sòl, en l'ambet de l'ordenació del territori, les polítiques urbanístiques publiques han d'afirmar la necessitat un major compromís col·lectiu d'intervenció per a garantir una major eficiència econòmica i social, perservand els valors naturals i la sostenibilitat ambiental i una equitat social mes elevada.
Per a la defensa d'estos valors es requerix apostar per models d'urbanització que compacite i integre en un tot complex els assentaments que són la garantia de la preservació del sòl no urbanitzable i del paisatge.
De tal manera que enfront de la dispersió de les urbanitzacions sobre el territori, s'ha de créixer en continuïtat, en densitats mitges diferenciant clarament entre la ciutat construïda i els espais lliures.
Vindicand, enfront de l'especialització funcional, la mescla d'usos, la riquesa de la vida en ciutat i l'espai public com un dret. I enfront dels riscos de segregació social i separació dels ciutadans en funció de la capacitat econòmica per a accedir a una vivenda, apostar per espais de cohesió de convivència i de redistribució social.
Olocau ubicada espacialment a 35 quilòmetres de València afronta en este moment la disjuntiva de gestionar adequadament el seu territori de tal manera que li permeta afrontar les pròximes dècades amb garanties de progrés o al contrari acabar sent una ciutat dormitori o un gueto social.
Les expectatives no són res falagueres. L'equip de govern municipal ha apostat per un desenvolupament intensiu de caràcter residencial, despreciant el valor del territori com a oportunitat per a tots els Olocauins i liquidant el patrimoni municipal de sòl per a posar-ho en mans de la iniciativa privada al marge de qualsevol consideració de conveniència política i social.El temps ha de passar factura no sols als que van prendre les decisions sinó al conjunt de ciutadans d'Olocau que no podran retrocedir en el temps per a esmenar un procés equivocat des del principi.
2.1.07
Alegació a la proposta tècnica presentada per Maexpa SL
El senyor Vicent Navarro Sierra, major d'edat, amb DNI............, veí de ....., ........ domicili en la .................. , compareix dins del termini i la forma escaient i
EXPOSA
Que estant subjecte a informació pública l'alternativa tècnica de l'inici del procediment de concurs per al desplegament i execució del programa d'actuació integrada, per mitjà de gestió indirecta, del sector de sòl urbanitzable SUD CV-25 (recaient sobre sòl no urbanitzable, que incorpora el sector de sòl urbanitzable núm. 9 Catxirulo del Turó, ubicat a l'oest del terme municipal, al sud de la CV-25, en el municipi d'Olocau (València). (DOGV de 19/10/2006).
SOL·LICITA:
Que és deixe sense efecte l'acord d'inici de procediment de concurs per al desplegament i execució d'un Programa d'Actuació Integrada proposat per l'empresa Maexpa Grup Immobiliari, fins que s'adeqüe la Llei Urbanística Valenciana als directives europees, ja que en cas contrari, la seua continuació i l'eventual execució del PAI produiria danys i perjuís d'impossible reparació als directament afectats i a tots els habitants d'Olocau.
Seria una actitud imprudent per part de les autoritats municipals continuar amb el procediment de concurs sense conèixer quines seran els conseqüències dels procediments que contra la Generalitat Valenciana ha obert la Comissió europea donat que és podrien derivar responsabilitats patrimonials cap a l'Ajuntament d'Olocau per haver autoritzat l'inici de procediment de concurs. En el cas que l'administració municipal opte per no anul·lar l'inici de procediment , una vegada finalitzats els terminis per a la presentació de propostes, es deixe desert el concurs per no adequar-se els objectius que es plantegen als interessos generals dels ciutadans d'Olocau i pels raonaments que a continuació s'exposaran en les al·legacions.
Que es procedisca a modificar el Pla General d'Ordenació Urbana d'Olocau per mitjà d'un procés informatiu, participatiu i consultiu amb tots els ciutadans, que siga el punt d'inici d'un procés d'ordenació del territori municipal que pose l'èmfasi en la regeneració dels aspectes socials econòmics i mediambientals i que siga la figura de planejament estratègic per al futur desenvolupament de la ciutat d'Olocau.
Basant esta petició en les següentes:
AL·LEGACIONS:
PRIMERA :
L'anunci publicat en el DOGV el dia 19/10/2006, no complix amb els requisits establits en l'article 132.1 de La Llei Urbanística Valenciana.
No consta el diari oficial on s'han publicat les bases generals reguladores dels programes d'actuació integrada.
No consta el lloc i idioma en què s'hauran de presentar els proposicions.
No consta la documentació acreditativa del compliment dels criteris de solvència tècnica, econòmica i financera, exigits per a ser admesos a concurs.
No consta la documentació a presentar per cada concursant.
No consten els criteris objectius d'adjudicació del PAI.
No consten les garanties provisionals i definitives a presentar.
Este defecte formal produïx indefensió als ciutadans i als possibles interessats a presentar-se al concurs, per la qual cosa l'acord seria anul·lable, tal com establix l'article 63.3 de la Llei de Règim Jurídic de les Administracions Publiques i del Procediment Administratiu Comú.
SEGONA:
La Generalitat Valenciana és va veure obligada a reformar la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística de 1994 per mandat de la Comissió Europea, ja que la mencionada Llei infringia les directives europees. La Comissió Europea a requerit de nou a la Genaralitat, per mitjà d'un dictamen motivat, perquè modifique l'actual L.U.V. i l'adapte a les directives Europees sobre contractació pública, de manera que és garantisquen el control administratiu i la transparència en la gestió urbanística.
La nova Llei Urbanística Valenciana no establix mecanismes suficients per a garantir la concurrència i la publicitat dels procediments d'adjudicació dels PAI als agents urbanitzadors.
La Comissió Europea considera que la nova L.U.V. i en concret els anuncis de licitació, els documents contractuals per a l'adjudicació dels PAI's, els procediments de selecció dels agents urbanitzadors i altres aspectes vulneren la normativa de la Comissió Europea sobre contractació pública.
Les autoritats comunitàries consideren contràries a les regles del mercat interior els anuncis de concursos d'obres publiques, els procediments d'adjudicació dels Programes d'Actuació integrada als agents urbanitzadors així com la possibilitat de modificar les condicions dels contractes en el moment de l'adjudicació o inclús durant la seua execució.
La comissió europea considera que els PAI's son contractes públics i per tant sotmesos al dret comunitari.
La Comissió Europea va concedir un termini de dos mesos per a modificar la normativa autonòmica. En cas de no modificar-se la Comissió Europea portara al tribunals de justícia europeus l'esmentada llei.
TERCERA:
L'apartat 6 de l'articule 6 de la L.U.V. diu textualment “Els ajuntaments hauran d'establir vies de participació dels ciutadans, a mes dels tramits d'informació pública, en les decisions que afecten l'ordenació i execució dels plans i projectes amb incidència en el territori, la promoció del qual els corresponga.....”
En este cas l'Ajuntament d'Olocau no hi ha establit cap via de participació mes allà dels tramits legalment establits en matèria d'informació pública, sobre una decisió que modifica radicalment l'estructura territorial del municipi d'Olocau i on els implicacions socials, demogràfiques i econòmiques produïxen un greu desequilibri social i territorial.
QUARTA:
El Pla General d'Ordenació Urbana d'Olocau va ser aprovat definitivament el dia 26/09/2003.
En l'acord d'inici del procediment de concurs....En la base particular b) Memòria necessitats i objectius del PAI és diu textualment: -Donar respostes als necessitats sorgides de l'evolució econòmica, demogràfica i sociològica.
Desde que és va aprovar el Pla General d'Ordenació Urbana han passat tres anys. En este temps l'evolució econòmica, demogràfica i sociològica no ha patit modificacions . Pel que resulta ridícul argumentar res en eixe sentit llevat que per dir vaguetats i repetir-les algú puga creure que son veritat.
QUINTA:
L'iniciativa publica i la gestió directa de Programa d'actuació integrada hauria de tindre prelació, tal com establix el punt 2 de l'articule 22 de la L.U.V. en atenció que l'actuació sobre una àrea de 480 Hectàrees, és a dir 48 vegades l'extensió actual del seu nucli urbà, suposa un canvi radical en la configuració del model territorial municipal i requerix un procés de participació social i democràtica que la gestió indirecta no pot garantir.
SEXTA:
L'absència d'un estudi serios que evalue les conseqüències per a Olocau del desenvolupament d'un sector de 480 Hectàrees enfront de les 10 Hectares que ocupa el nucli urbà d'Olocau en l'actualitat.
SÈPTIMA:
En la base J) És diu que “ A este efecte l'urbanitzador proposarà una relació d'obres publiques que és compromet a executar a costa seua........”
Posteriorment: “El contracte administratiu......De la Generalitat, Urbanística Valenciana, NO REQUERIRÀ LLICÈNCIA ESPECIFICA, sense perjuí que l'adjudicatari.......”
Com pensa l'Ajuntament d'Olocau controlar eixa obra publica que l'urbanitzador oferix a costa seua si esta no necessita una llicència especifica que determine exactament que consistix l'obra compromesa?. Que mecanismes d'exigència i control tindrà l'Ajuntament per a fer complir el que es compromet?
OCTAVA:
Base ñ) La taxa per tramitació dels programes a iniciativa particular és excessiva per quant dificulta la concurrència d'ofertes i predetermina a aquelles que van iniciar el procediment i amb qui l'administració a mantingut contactes, poguent haver definit el nivell de necessitats que s'haurien de satisfer per a facilitar l'adjudicació.
NOVENA:
La xifra provisional de càrregues d'urbanització és insuficient per quant suposa 60 € metre quadrat construible. Recents acords entre administracions publiques i promotors en sectors referents de desenvolupament sostenible s'establixen càrregues d'urbanització de 120 € metre quadrat construible per a garantir un nivell d'acabats urbanitzadors de qualitat a mes de les compensacions mediambientals requerides.
DESENA:
La base h.1) Prescripcions tècniques mínimes del projecte d'urbanització. Esta incorrectament redactada. De tal forma que és impossible conéixer basant-se en qué és definiran les prescripcions tècniques mínimes del projecte d'urbanització.
ONZENA:
En la base K) s'establix un cànon de 0,6 € per cada metre quadrat de sòl urbanitzable.
No se esta d'acord amb eixe cànon per quant per a la determinació de la participació en les plusvàlues generades per l'actuació no hi ha cap referència de calcul que demostre que eixa conclusió és la mas equilibrada.
A mes tampoc s'especifica si la taxa s'aplicara sobre el metre quadrat de sòl urbanitzable inicial o final.
Acords firmats recentment entre promotors i administracions publiques en processos urbanístics referents de desenvolupament sostenible s'ha establit 15 € per metre quadrat de sòl urbanitzable, a mes amb un percentatge de cessió de sostre per a vivendes protegides del 30%.
DOTZENA
El procediment emprat per al compliment del requisit de “informació pública” és insuficient, inadequat, i produïx indefensió als ciutadans afectats per l'àmbit de desenvolupament del Programa d'Actuació Integrat i aquells que sense estar afectats directament manifesten el seu interés a conéixer les característiques urbanístiques i tècniques de la proposta presentada per la immobiliària MAEXPA S.L.
Els centenars de documents que comprén la proposta tècnica, arxivats en dos baguls de mes d'un metre de longitud, que han de ser estudiats amb deteniment abans d'emetre un juí sobre la idoneïtat de la proposta, requerixen que qualsevol ciutadà haja de deixar el seu treball i les seues obligacions personals i professionals durant un període mínim de sis mesos per a poder estudiar i valorar tota la documentació presentada. El Sr. Ernesto Rios Segarra notari de Lliria afirma per escrit que la documentació de la proposta tècnica presentada per Maexpa conte mes de 4000 folis.
La disponibilitat d'horari de consulta i de personal qualificat per a donar explicacions és clarament insuficient per a atendre als centenars d'afectats de forma directa i als milers d'afectats indirectament. És impossible que en horari d'oficina administrativa de 10 a 15 hores i amb l'assistència d'una única persona puga informar-se detalladament de tots els extrems de la proposta a persones que no posseïxen instrucció tècnica adequada.
TRETZENA
Resulta materialment impossible confeccionar una proposta tècnica alternativa des que es publica l'anunci de concurs en el Butlletí de Les comunitats Europees el dia 18 d'octubre del 2006 fins al dia 18 de gener del 2007, data limite de presentació de propostes, tenint en compte que en eixe espai temporal han d'estar inclosos els 30 dies d'informació pública efectiva. La qual cosa fa evident els raonaments esgrimits per la Unió Europea contra la Llei Urbanística Valenciana.
Una proposta tècnica rigorosa que continga tota la documentació exigida per la normativa requerix com mínim un any de treball d'un equip multidisciplinari; urbanistes, enginyers, mediambientalistes, arquitectes, juristes, economistes, etc.
En este cas tot pareix apuntar que la proposta tècnica s'estava elaborant des de molt de temps abans d'iniciar-se el procediment de concurs. La qual cosa permet deduir que la presumpta concurrència d'ofertes no és sinó un frau de llei que propícia l'adjudicació del concurs a qui prèviament ha pactat amb l'administració municipal els termes de l'acord entre parts per a l'execució d'un PAI innecessari, absurd, desgavellat i irracional. Però a mes la proposta tècnica presentada per MAEXPA no té rigor i manifesta poca professionalitat en l'equip tècnic responsable de la seua redacció. Molt probablement s'hauran empleat altres memòries i propostes tècniques adaptant-les a les aparents característiques que es deduïxen d'una curta visita al territori objecte del procés urbanitzador. De tot això es deduïx que la proposta presentada va dirigida única i exclusivament a passar el tramit administratiu, en primer lloc, i ha obtindre els màxims beneficis econòmics com a finalitat última.
Com es deia abans, la documentació presentada no té rigor tècnic i és insuficient. Simplement és una adaptació al territori d'altres propostes tècniques que materialitzen un model de desenvolupament urbanístic que destruïx el territori, que destruïx les capacitats de regeneració econòmica i social d'un ambit i una ciutat empobrida des de fa dècades, i que és totalment inadequat als interessos dels ciutadans d'Olocau, de la comarca del Camp del Túria, de la comunitat Valenciana i de l'estat Espanyol.
Falten paràmetres importants, com pot ser el nombre de vivendes totals. En el cas que eixa dada existisca ha sigut impossible extraure-ho dels textos consultats i possiblement és un dada que tracta de furtar-se a l'opinió pública.
L'estudi d'impacte ambiental no té rigor científic. És tecnicament molt pobre i està realitzat a la mesura del procés urbanitzador , sent manifestament parcial amb els interessos immobiliaris.
Les memòries informatives i justificatives se substancien en unes poques pagines de forma vaga i inconcreta.
Però a mes la normativa proposta és insuficient, superficial i inconnexa i aplicada al desenvolupament del sector produiria problemes de seguretat jurídica als futurs adjudicataris de les parcel·les edificatòries i als adquirents de les vivendes.
CATORZENA
Des del punt de vista mediambiental la proposta tècnica no té un estudi sistemàtic i rigorós de l'emplaçament i de les característiques mediambientals del sector. L'estudi d'impacte ambiental desconeix la realitat i han sigut confeccionat al marge d'un estudi de caracterització del sector, realitzant-se el treball amb tota seguretat des del desconeixement de la realitat física del terreny.
No té mesures compensatòries suficients a l'impacte ambiental que tindrà la urbanització d'eixe sector. No té en compte l'impacte que sobre les necessitats de recursos hídrics tindrà esta proposta tenint en compte les necessitats d'aigua per a consum humà i per a reg. No es té en compte l'arreplegament i reutilització de les aigües de pluja.
No dimensiona les necessitats totals d'aigua per a abastiment del sector. Simplement les calcula d'acord amb una teòrica ocupació percentual de les vivendes.
No preveu l'obligatorietat d'enjardinament amb espècies xerófites atenent que l'aigua és un recurs escàs.
No es contemplen alternatives per a reduir la impermeabilització del sòl, alternatives que permetrien la recarrega dels aqüífers. S'impermeabilitza tot el territori sense tindre en compte les conseqüències que per als aqüífers tindrà dita circumstància, i els greus efectes que tindrà en els pous i efluents pròxims o llunyans a esta zona.
No hi ha un estudi de necessitats concretes i rigoroses sobre aigües. La normativa no preveu la reutilització de les aigües de pluja i tampoc l'arreplega d'estes aigües per a reg.
La proposta presentada per Maexpa maximitza la urbanització i la quantitat de vivendes amb l'única finalitat de maximitzar el benefici econòmic en detriment de la generació d'espais lliures, de convivència i socialització.
Va contra la tendència natural de preservar el màxim de sòl en benefici dels ciutadans.
D'estes consideracions es deduïx un clar desaprofitament dels recursos territorials i mediambientals per a satisfer necessitats de caràcter turístic i ambicions econòmiques que res aporten a l'economia del país.
En definitiva, és una proposta mediambientalment insostenible
QUINZENA
La normativa aplicada a este procediment impedix, que els directament afectats pel concurs d'este PAI, puguen tindre coneixement de tota la documentació presentada per l'empresa Maexpa en la fase concursal. Fem referència a la documentació presentada junt en el sobre B amb el títol “Proposició jurídica- Econòmica”
La documentació que es presentara en este sobre és essencial poder-la conéixer ja que la majoria d'ella té a veure amb les relacions jurídiques i econòmiques que s'establiran entre els promotors i els propietaris del sòl.
No poder accedir a esta documentació no fa mes que vulnerar drets bàsics dels propietaris de sòl i produïx indefensió al no poder al·legar amb coneixement de causa respecte a les propostes que fa l'empresa promotora.
Esta circumstància agreuja la dependència jurídica i econòmica dels propietaris del sòl respecte a la promotora i fa evident l'injust del procediment legal emprat.
SETZENA
Tot el procés i la proposta presentada per l'empresa és la conseqüència de la manifesta incompetència dels responsables municipals en la gestió del territori, materialitzant-se esta en l'abandó de les responsabilitats per a les que han sigut triats. Esta és la conseqüència de la desídia prou acreditada durant anys en el control i gestió del territori, havent propiciat per inacció l'acumulació de casos d'edificacions il·legals i sense llicència en sols no urbanitzables i protegits. Infraccions urbanístiques que s'han consolidat en el temps i que en este moment resulten molt difícils d'eradicar.
Esta és la conseqüència de la notoria intencionalitat d'alguns membres de l'equip de govern municipal i de l'evident parcialitat cap a una proposta tècnica que s'esta elaborant des de molt abans que s'aprovara l'ordenança municipal. Resulta patent la complicitat i el tracte de favor amb el promotor en la gestió del procediment administratiu.
Resulta evident que la intencionalitat política cap esta proposta estava dissenyada i emparada per membres de l'equip de govern des de fa molt de temps. Resulta evident l'existència d'acords i pactes amb la promotora per a desenvolupar esta proposta.
Resulta evident la incapacitat dels responsables municipals per a gestionar el creixement de la seua ciutat.
Resulta evident i manifesta la incompetència de l'equip de govern municipal per a atendre els interessos generals dels ciutadans d'Olocau.
Resulta evident per manifesta, la parcialitat d'alguns dels membres de l'equip de govern municipal cap esta empresa immobiliària.
Resulta evident la seua incapacitat per a gestionar les necessitats bàsiques dels seus ciutadans. Des de la disposició dels solars necessaris per a la construcció d'una nova escola, fins a la falta de sensibilitat davant de l'estat del consultori medic.
I perquè les decisions municipals en este poble es fonamenten en la política clientelar , en el servilisme, el piloteig i el vassallatge intel·lectual.
Davant l'aparença de legalitat de tot el procediment subjau un frau a la societat i al municipi d'Olocau.
La normativa que empara este procediment esta amenaçada per la Unió Europea de ser portada als tribunals per no respectar les directives europees.
Esta normativa esta emparant una sistemàtica destructora del territori valencià del que este procés és un exemple mes. Emparant-se en l'aparença de legalitat s'esta propiciant el saqueig del territori per part de les promotores immobiliàries que han vist en la Comunitat Valenciana el seu abeurador.
El saqueig del territori comença amb la desinformació dels ciutadans i xicotets propietaris. Contínua amb la intimidació davant de les conseqüències que ha de tindre per als que no accepten integrar-se en el procés. Seguix amb l'advertència dels innumerables gastos que hauran d'afrontar per a fer efectiu el seu aprofitament urbanístic i finalitza amb la rendició a la proposta de compra de l'empresa immobiliària de torn.
No pot per mes que qualificar de saqueig el que s'esta produint en este cas. Saqueig als xicotets propietaris. Saqueig dels interessos ciutadans. Saqueig del futur i del projecte de vida de molts jóvens d'Olocau.
Amb ocultament, d'esquena als ciutadans i sense cap escrúpol s'entrega als xicotets propietaris als taurons immobiliaris que han trobat el mig i l'ambient polític òptim per a saquejar el territori.
I perquè conste i assortisca els efectes oportuns firme la present en a 08 de novembre del 2006
SR. ALCALDE DE l'AJUNTAMENT d'OLOCAU
46169 OLOCAU València
EXPOSA
Que estant subjecte a informació pública l'alternativa tècnica de l'inici del procediment de concurs per al desplegament i execució del programa d'actuació integrada, per mitjà de gestió indirecta, del sector de sòl urbanitzable SUD CV-25 (recaient sobre sòl no urbanitzable, que incorpora el sector de sòl urbanitzable núm. 9 Catxirulo del Turó, ubicat a l'oest del terme municipal, al sud de la CV-25, en el municipi d'Olocau (València). (DOGV de 19/10/2006).
SOL·LICITA:
Que és deixe sense efecte l'acord d'inici de procediment de concurs per al desplegament i execució d'un Programa d'Actuació Integrada proposat per l'empresa Maexpa Grup Immobiliari, fins que s'adeqüe la Llei Urbanística Valenciana als directives europees, ja que en cas contrari, la seua continuació i l'eventual execució del PAI produiria danys i perjuís d'impossible reparació als directament afectats i a tots els habitants d'Olocau.
Seria una actitud imprudent per part de les autoritats municipals continuar amb el procediment de concurs sense conèixer quines seran els conseqüències dels procediments que contra la Generalitat Valenciana ha obert la Comissió europea donat que és podrien derivar responsabilitats patrimonials cap a l'Ajuntament d'Olocau per haver autoritzat l'inici de procediment de concurs. En el cas que l'administració municipal opte per no anul·lar l'inici de procediment , una vegada finalitzats els terminis per a la presentació de propostes, es deixe desert el concurs per no adequar-se els objectius que es plantegen als interessos generals dels ciutadans d'Olocau i pels raonaments que a continuació s'exposaran en les al·legacions.
Que es procedisca a modificar el Pla General d'Ordenació Urbana d'Olocau per mitjà d'un procés informatiu, participatiu i consultiu amb tots els ciutadans, que siga el punt d'inici d'un procés d'ordenació del territori municipal que pose l'èmfasi en la regeneració dels aspectes socials econòmics i mediambientals i que siga la figura de planejament estratègic per al futur desenvolupament de la ciutat d'Olocau.
Basant esta petició en les següentes:
AL·LEGACIONS:
PRIMERA :
L'anunci publicat en el DOGV el dia 19/10/2006, no complix amb els requisits establits en l'article 132.1 de La Llei Urbanística Valenciana.
No consta el diari oficial on s'han publicat les bases generals reguladores dels programes d'actuació integrada.
No consta el lloc i idioma en què s'hauran de presentar els proposicions.
No consta la documentació acreditativa del compliment dels criteris de solvència tècnica, econòmica i financera, exigits per a ser admesos a concurs.
No consta la documentació a presentar per cada concursant.
No consten els criteris objectius d'adjudicació del PAI.
No consten les garanties provisionals i definitives a presentar.
Este defecte formal produïx indefensió als ciutadans i als possibles interessats a presentar-se al concurs, per la qual cosa l'acord seria anul·lable, tal com establix l'article 63.3 de la Llei de Règim Jurídic de les Administracions Publiques i del Procediment Administratiu Comú.
SEGONA:
La Generalitat Valenciana és va veure obligada a reformar la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística de 1994 per mandat de la Comissió Europea, ja que la mencionada Llei infringia les directives europees. La Comissió Europea a requerit de nou a la Genaralitat, per mitjà d'un dictamen motivat, perquè modifique l'actual L.U.V. i l'adapte a les directives Europees sobre contractació pública, de manera que és garantisquen el control administratiu i la transparència en la gestió urbanística.
La nova Llei Urbanística Valenciana no establix mecanismes suficients per a garantir la concurrència i la publicitat dels procediments d'adjudicació dels PAI als agents urbanitzadors.
La Comissió Europea considera que la nova L.U.V. i en concret els anuncis de licitació, els documents contractuals per a l'adjudicació dels PAI's, els procediments de selecció dels agents urbanitzadors i altres aspectes vulneren la normativa de la Comissió Europea sobre contractació pública.
Les autoritats comunitàries consideren contràries a les regles del mercat interior els anuncis de concursos d'obres publiques, els procediments d'adjudicació dels Programes d'Actuació integrada als agents urbanitzadors així com la possibilitat de modificar les condicions dels contractes en el moment de l'adjudicació o inclús durant la seua execució.
La comissió europea considera que els PAI's son contractes públics i per tant sotmesos al dret comunitari.
La Comissió Europea va concedir un termini de dos mesos per a modificar la normativa autonòmica. En cas de no modificar-se la Comissió Europea portara al tribunals de justícia europeus l'esmentada llei.
TERCERA:
L'apartat 6 de l'articule 6 de la L.U.V. diu textualment “Els ajuntaments hauran d'establir vies de participació dels ciutadans, a mes dels tramits d'informació pública, en les decisions que afecten l'ordenació i execució dels plans i projectes amb incidència en el territori, la promoció del qual els corresponga.....”
En este cas l'Ajuntament d'Olocau no hi ha establit cap via de participació mes allà dels tramits legalment establits en matèria d'informació pública, sobre una decisió que modifica radicalment l'estructura territorial del municipi d'Olocau i on els implicacions socials, demogràfiques i econòmiques produïxen un greu desequilibri social i territorial.
QUARTA:
El Pla General d'Ordenació Urbana d'Olocau va ser aprovat definitivament el dia 26/09/2003.
En l'acord d'inici del procediment de concurs....En la base particular b) Memòria necessitats i objectius del PAI és diu textualment: -Donar respostes als necessitats sorgides de l'evolució econòmica, demogràfica i sociològica.
Desde que és va aprovar el Pla General d'Ordenació Urbana han passat tres anys. En este temps l'evolució econòmica, demogràfica i sociològica no ha patit modificacions . Pel que resulta ridícul argumentar res en eixe sentit llevat que per dir vaguetats i repetir-les algú puga creure que son veritat.
QUINTA:
L'iniciativa publica i la gestió directa de Programa d'actuació integrada hauria de tindre prelació, tal com establix el punt 2 de l'articule 22 de la L.U.V. en atenció que l'actuació sobre una àrea de 480 Hectàrees, és a dir 48 vegades l'extensió actual del seu nucli urbà, suposa un canvi radical en la configuració del model territorial municipal i requerix un procés de participació social i democràtica que la gestió indirecta no pot garantir.
SEXTA:
L'absència d'un estudi serios que evalue les conseqüències per a Olocau del desenvolupament d'un sector de 480 Hectàrees enfront de les 10 Hectares que ocupa el nucli urbà d'Olocau en l'actualitat.
SÈPTIMA:
En la base J) És diu que “ A este efecte l'urbanitzador proposarà una relació d'obres publiques que és compromet a executar a costa seua........”
Posteriorment: “El contracte administratiu......De la Generalitat, Urbanística Valenciana, NO REQUERIRÀ LLICÈNCIA ESPECIFICA, sense perjuí que l'adjudicatari.......”
Com pensa l'Ajuntament d'Olocau controlar eixa obra publica que l'urbanitzador oferix a costa seua si esta no necessita una llicència especifica que determine exactament que consistix l'obra compromesa?. Que mecanismes d'exigència i control tindrà l'Ajuntament per a fer complir el que es compromet?
OCTAVA:
Base ñ) La taxa per tramitació dels programes a iniciativa particular és excessiva per quant dificulta la concurrència d'ofertes i predetermina a aquelles que van iniciar el procediment i amb qui l'administració a mantingut contactes, poguent haver definit el nivell de necessitats que s'haurien de satisfer per a facilitar l'adjudicació.
NOVENA:
La xifra provisional de càrregues d'urbanització és insuficient per quant suposa 60 € metre quadrat construible. Recents acords entre administracions publiques i promotors en sectors referents de desenvolupament sostenible s'establixen càrregues d'urbanització de 120 € metre quadrat construible per a garantir un nivell d'acabats urbanitzadors de qualitat a mes de les compensacions mediambientals requerides.
DESENA:
La base h.1) Prescripcions tècniques mínimes del projecte d'urbanització. Esta incorrectament redactada. De tal forma que és impossible conéixer basant-se en qué és definiran les prescripcions tècniques mínimes del projecte d'urbanització.
ONZENA:
En la base K) s'establix un cànon de 0,6 € per cada metre quadrat de sòl urbanitzable.
No se esta d'acord amb eixe cànon per quant per a la determinació de la participació en les plusvàlues generades per l'actuació no hi ha cap referència de calcul que demostre que eixa conclusió és la mas equilibrada.
A mes tampoc s'especifica si la taxa s'aplicara sobre el metre quadrat de sòl urbanitzable inicial o final.
Acords firmats recentment entre promotors i administracions publiques en processos urbanístics referents de desenvolupament sostenible s'ha establit 15 € per metre quadrat de sòl urbanitzable, a mes amb un percentatge de cessió de sostre per a vivendes protegides del 30%.
DOTZENA
El procediment emprat per al compliment del requisit de “informació pública” és insuficient, inadequat, i produïx indefensió als ciutadans afectats per l'àmbit de desenvolupament del Programa d'Actuació Integrat i aquells que sense estar afectats directament manifesten el seu interés a conéixer les característiques urbanístiques i tècniques de la proposta presentada per la immobiliària MAEXPA S.L.
Els centenars de documents que comprén la proposta tècnica, arxivats en dos baguls de mes d'un metre de longitud, que han de ser estudiats amb deteniment abans d'emetre un juí sobre la idoneïtat de la proposta, requerixen que qualsevol ciutadà haja de deixar el seu treball i les seues obligacions personals i professionals durant un període mínim de sis mesos per a poder estudiar i valorar tota la documentació presentada. El Sr. Ernesto Rios Segarra notari de Lliria afirma per escrit que la documentació de la proposta tècnica presentada per Maexpa conte mes de 4000 folis.
La disponibilitat d'horari de consulta i de personal qualificat per a donar explicacions és clarament insuficient per a atendre als centenars d'afectats de forma directa i als milers d'afectats indirectament. És impossible que en horari d'oficina administrativa de 10 a 15 hores i amb l'assistència d'una única persona puga informar-se detalladament de tots els extrems de la proposta a persones que no posseïxen instrucció tècnica adequada.
TRETZENA
Resulta materialment impossible confeccionar una proposta tècnica alternativa des que es publica l'anunci de concurs en el Butlletí de Les comunitats Europees el dia 18 d'octubre del 2006 fins al dia 18 de gener del 2007, data limite de presentació de propostes, tenint en compte que en eixe espai temporal han d'estar inclosos els 30 dies d'informació pública efectiva. La qual cosa fa evident els raonaments esgrimits per la Unió Europea contra la Llei Urbanística Valenciana.
Una proposta tècnica rigorosa que continga tota la documentació exigida per la normativa requerix com mínim un any de treball d'un equip multidisciplinari; urbanistes, enginyers, mediambientalistes, arquitectes, juristes, economistes, etc.
En este cas tot pareix apuntar que la proposta tècnica s'estava elaborant des de molt de temps abans d'iniciar-se el procediment de concurs. La qual cosa permet deduir que la presumpta concurrència d'ofertes no és sinó un frau de llei que propícia l'adjudicació del concurs a qui prèviament ha pactat amb l'administració municipal els termes de l'acord entre parts per a l'execució d'un PAI innecessari, absurd, desgavellat i irracional. Però a mes la proposta tècnica presentada per MAEXPA no té rigor i manifesta poca professionalitat en l'equip tècnic responsable de la seua redacció. Molt probablement s'hauran empleat altres memòries i propostes tècniques adaptant-les a les aparents característiques que es deduïxen d'una curta visita al territori objecte del procés urbanitzador. De tot això es deduïx que la proposta presentada va dirigida única i exclusivament a passar el tramit administratiu, en primer lloc, i ha obtindre els màxims beneficis econòmics com a finalitat última.
Com es deia abans, la documentació presentada no té rigor tècnic i és insuficient. Simplement és una adaptació al territori d'altres propostes tècniques que materialitzen un model de desenvolupament urbanístic que destruïx el territori, que destruïx les capacitats de regeneració econòmica i social d'un ambit i una ciutat empobrida des de fa dècades, i que és totalment inadequat als interessos dels ciutadans d'Olocau, de la comarca del Camp del Túria, de la comunitat Valenciana i de l'estat Espanyol.
Falten paràmetres importants, com pot ser el nombre de vivendes totals. En el cas que eixa dada existisca ha sigut impossible extraure-ho dels textos consultats i possiblement és un dada que tracta de furtar-se a l'opinió pública.
L'estudi d'impacte ambiental no té rigor científic. És tecnicament molt pobre i està realitzat a la mesura del procés urbanitzador , sent manifestament parcial amb els interessos immobiliaris.
Les memòries informatives i justificatives se substancien en unes poques pagines de forma vaga i inconcreta.
Però a mes la normativa proposta és insuficient, superficial i inconnexa i aplicada al desenvolupament del sector produiria problemes de seguretat jurídica als futurs adjudicataris de les parcel·les edificatòries i als adquirents de les vivendes.
CATORZENA
Des del punt de vista mediambiental la proposta tècnica no té un estudi sistemàtic i rigorós de l'emplaçament i de les característiques mediambientals del sector. L'estudi d'impacte ambiental desconeix la realitat i han sigut confeccionat al marge d'un estudi de caracterització del sector, realitzant-se el treball amb tota seguretat des del desconeixement de la realitat física del terreny.
No té mesures compensatòries suficients a l'impacte ambiental que tindrà la urbanització d'eixe sector. No té en compte l'impacte que sobre les necessitats de recursos hídrics tindrà esta proposta tenint en compte les necessitats d'aigua per a consum humà i per a reg. No es té en compte l'arreplegament i reutilització de les aigües de pluja.
No dimensiona les necessitats totals d'aigua per a abastiment del sector. Simplement les calcula d'acord amb una teòrica ocupació percentual de les vivendes.
No preveu l'obligatorietat d'enjardinament amb espècies xerófites atenent que l'aigua és un recurs escàs.
No es contemplen alternatives per a reduir la impermeabilització del sòl, alternatives que permetrien la recarrega dels aqüífers. S'impermeabilitza tot el territori sense tindre en compte les conseqüències que per als aqüífers tindrà dita circumstància, i els greus efectes que tindrà en els pous i efluents pròxims o llunyans a esta zona.
No hi ha un estudi de necessitats concretes i rigoroses sobre aigües. La normativa no preveu la reutilització de les aigües de pluja i tampoc l'arreplega d'estes aigües per a reg.
La proposta presentada per Maexpa maximitza la urbanització i la quantitat de vivendes amb l'única finalitat de maximitzar el benefici econòmic en detriment de la generació d'espais lliures, de convivència i socialització.
Va contra la tendència natural de preservar el màxim de sòl en benefici dels ciutadans.
D'estes consideracions es deduïx un clar desaprofitament dels recursos territorials i mediambientals per a satisfer necessitats de caràcter turístic i ambicions econòmiques que res aporten a l'economia del país.
En definitiva, és una proposta mediambientalment insostenible
QUINZENA
La normativa aplicada a este procediment impedix, que els directament afectats pel concurs d'este PAI, puguen tindre coneixement de tota la documentació presentada per l'empresa Maexpa en la fase concursal. Fem referència a la documentació presentada junt en el sobre B amb el títol “Proposició jurídica- Econòmica”
La documentació que es presentara en este sobre és essencial poder-la conéixer ja que la majoria d'ella té a veure amb les relacions jurídiques i econòmiques que s'establiran entre els promotors i els propietaris del sòl.
No poder accedir a esta documentació no fa mes que vulnerar drets bàsics dels propietaris de sòl i produïx indefensió al no poder al·legar amb coneixement de causa respecte a les propostes que fa l'empresa promotora.
Esta circumstància agreuja la dependència jurídica i econòmica dels propietaris del sòl respecte a la promotora i fa evident l'injust del procediment legal emprat.
SETZENA
Tot el procés i la proposta presentada per l'empresa és la conseqüència de la manifesta incompetència dels responsables municipals en la gestió del territori, materialitzant-se esta en l'abandó de les responsabilitats per a les que han sigut triats. Esta és la conseqüència de la desídia prou acreditada durant anys en el control i gestió del territori, havent propiciat per inacció l'acumulació de casos d'edificacions il·legals i sense llicència en sols no urbanitzables i protegits. Infraccions urbanístiques que s'han consolidat en el temps i que en este moment resulten molt difícils d'eradicar.
Esta és la conseqüència de la notoria intencionalitat d'alguns membres de l'equip de govern municipal i de l'evident parcialitat cap a una proposta tècnica que s'esta elaborant des de molt abans que s'aprovara l'ordenança municipal. Resulta patent la complicitat i el tracte de favor amb el promotor en la gestió del procediment administratiu.
Resulta evident que la intencionalitat política cap esta proposta estava dissenyada i emparada per membres de l'equip de govern des de fa molt de temps. Resulta evident l'existència d'acords i pactes amb la promotora per a desenvolupar esta proposta.
Resulta evident la incapacitat dels responsables municipals per a gestionar el creixement de la seua ciutat.
Resulta evident i manifesta la incompetència de l'equip de govern municipal per a atendre els interessos generals dels ciutadans d'Olocau.
Resulta evident per manifesta, la parcialitat d'alguns dels membres de l'equip de govern municipal cap esta empresa immobiliària.
Resulta evident la seua incapacitat per a gestionar les necessitats bàsiques dels seus ciutadans. Des de la disposició dels solars necessaris per a la construcció d'una nova escola, fins a la falta de sensibilitat davant de l'estat del consultori medic.
I perquè les decisions municipals en este poble es fonamenten en la política clientelar , en el servilisme, el piloteig i el vassallatge intel·lectual.
Davant l'aparença de legalitat de tot el procediment subjau un frau a la societat i al municipi d'Olocau.
La normativa que empara este procediment esta amenaçada per la Unió Europea de ser portada als tribunals per no respectar les directives europees.
Esta normativa esta emparant una sistemàtica destructora del territori valencià del que este procés és un exemple mes. Emparant-se en l'aparença de legalitat s'esta propiciant el saqueig del territori per part de les promotores immobiliàries que han vist en la Comunitat Valenciana el seu abeurador.
El saqueig del territori comença amb la desinformació dels ciutadans i xicotets propietaris. Contínua amb la intimidació davant de les conseqüències que ha de tindre per als que no accepten integrar-se en el procés. Seguix amb l'advertència dels innumerables gastos que hauran d'afrontar per a fer efectiu el seu aprofitament urbanístic i finalitza amb la rendició a la proposta de compra de l'empresa immobiliària de torn.
No pot per mes que qualificar de saqueig el que s'esta produint en este cas. Saqueig als xicotets propietaris. Saqueig dels interessos ciutadans. Saqueig del futur i del projecte de vida de molts jóvens d'Olocau.
Amb ocultament, d'esquena als ciutadans i sense cap escrúpol s'entrega als xicotets propietaris als taurons immobiliaris que han trobat el mig i l'ambient polític òptim per a saquejar el territori.
I perquè conste i assortisca els efectes oportuns firme la present en a 08 de novembre del 2006
SR. ALCALDE DE l'AJUNTAMENT d'OLOCAU
46169 OLOCAU València
20.12.06
Urbanisme delirant
Des de fa mes de quaranta anys, Olocau alié al món exterior, roman immutable, perdent població lenta però inexorablement. Contràriament al que succeïx un poc mes enllà, on la improvisació i la inèrcia pressiona sobre el territori i el transforma al marge dels interessos generals. Durant segles els habitants d'Olocau han anat sedimentant amb el seu treball, el seu esforç i les seues aportacions un assentament humà que ha perdurat fins hui. En el segle XXI les intervencions sobre el territori han de fer-se amb prudència i sensibilitat, amb intel·ligència i amb la cura necessària que permeta intuir el futur i accepte caminar cap al progrés preservant l'herència rebuda i mantenint la identitat en la ens reconeixem. Necessitem, recapacitar conjuntament per a valorar les necessitats i els interessos actuals i futurs però també tenim l'obligació de preservar els valors de l'assentament humà i l'entorn mediambiental Des de la perspectiva que les persones són el primer i que a elles ens hi devem.
El terme municipal d'Olocau té unes possibilitats extraordinàries, que són conseqüència de la seua posició respecte a la gran ciutat que és València, però també en relació a la seua diversitat i a la seua estructura territorial.
L'actuació sobre eixe territori de manera reflexiva i intel·ligent pot oferir a Olocau un efecte multiplicador sobre les possibilitats que té de forma natural.
No obstant, durant els últims anys s'han desenvolupat unes dinàmiques a la Comunitat Valenciana que estan comprometent i posant en risc eixes potencialitats i les possibilitats d'un desenvolupament equilibrat.
El creixement i la urbanització extensiva, amb ocupacions de sòl galopants amb molt baixes densitats, esta propiciant l'especialització excessiva i la fragmentació dels espais naturals, hipotecant el creixement equilibrat i encarint els costos dels servicis d'abastiment d'aigua, d’energia i de mobilitat, eliminant els valors naturals i paisatgístics.
S'ha generat un marc de competitivitat per ser qui ocupa abans tot el seu territori amb ambets residencials, despreciant els usos econòmics i productius i incrementant les necessitats de mobilitat per a accedir a ells.
El resultat ha sigut una especialització excessiva del territori, que ha banalitzat i empobrit la vida de les ciutats.
L'encariment del mercat del sòl ha centrifugat als que tenen menys capacitat econòmica cap a ambets allunyats dels centres urbans, creant grups socials descohesionats i reclosos en barris que acaben sent guetos amb els problemes que comporta de relació social i d’accés als servicis.
Pel que és necessari afrontar els reptes derivats de la pressió urbanitzadora, de l'especialització funcional i dels riscos de segregació social.
És necessària una acció decidida de caràcter públic, que siga capaç de aprofitar les oportunitats, prenent la iniciativa per a reorientar les polítiques urbanístiques contradient la tendència actual.
Contràriament a la tendència i les afirmacions de que és necessària una desregulació del sòl, en l'ambet de l'ordenació del territori, les polítiques urbanístiques publiques han d'afirmar la necessitat un major compromís col·lectiu d'intervenció per a garantir una major eficiència econòmica i social, perservant els valors naturals i la sostenibilitat ambiental.
Per a la defensa d'estos valors es requerix apostar per models d'urbanització que compacite i integre en un tot complex els assentaments, que són la garantia de la preservació del sòl no urbanitzable i del paisatge.
De tal manera que enfront de la dispersió de les urbanitzacions sobre el territori, s'ha de créixer en continuïtat, en densitats mitges diferenciant clarament entre la ciutat construïda i els espais lliures.
Vindicant, enfront de l'especialització funcional, la mescla d'usos, la riquesa de la vida en ciutat i l'espai public com un dret. I enfront dels riscos de segregació social dels ciutadans en funció de la capacitat econòmica per a accedir a una vivenda, apostar per espais de cohesió, de convivència i de redistribució social.
Olocau ubicada espacialment a 35 quilòmetres de València afronta en este moment la disjuntiva de gestionar adequadament el seu territori de tal manera que li permeta afrontar les pròximes dècades amb garanties de progrés o per el contrari acabar sent una ciutat dormitori o un gueto social.
Les expectatives no són res falagueres. L'equip de govern municipal ha apostat per un desenvolupament extensiu de caràcter residencial, despreciant el valor del territori com a oportunitat per a tots els Olocauins i liquidant el patrimoni municipal de sòl per a posar-ho en mans de la iniciativa privada al marge de qualsevol consideració de conveniència política i social.
El temps ha de passar factura no sols als que van prendre les decisions sinó al conjunt de ciutadans d'Olocau que no podran retrocedir en el temps per a esmenar un procés equivocat des del principi.
Els que han pres eixes decisions al marge de l'opinió dels ciutadans intenten criminalitzar ara als que es resistixen a acceptar una imposició capritxosa davant un pretés esquerranisme social. El temps ha de posar a cada un en el seu lloc.
El terme municipal d'Olocau té unes possibilitats extraordinàries, que són conseqüència de la seua posició respecte a la gran ciutat que és València, però també en relació a la seua diversitat i a la seua estructura territorial.
L'actuació sobre eixe territori de manera reflexiva i intel·ligent pot oferir a Olocau un efecte multiplicador sobre les possibilitats que té de forma natural.
No obstant, durant els últims anys s'han desenvolupat unes dinàmiques a la Comunitat Valenciana que estan comprometent i posant en risc eixes potencialitats i les possibilitats d'un desenvolupament equilibrat.
El creixement i la urbanització extensiva, amb ocupacions de sòl galopants amb molt baixes densitats, esta propiciant l'especialització excessiva i la fragmentació dels espais naturals, hipotecant el creixement equilibrat i encarint els costos dels servicis d'abastiment d'aigua, d’energia i de mobilitat, eliminant els valors naturals i paisatgístics.
S'ha generat un marc de competitivitat per ser qui ocupa abans tot el seu territori amb ambets residencials, despreciant els usos econòmics i productius i incrementant les necessitats de mobilitat per a accedir a ells.
El resultat ha sigut una especialització excessiva del territori, que ha banalitzat i empobrit la vida de les ciutats.
L'encariment del mercat del sòl ha centrifugat als que tenen menys capacitat econòmica cap a ambets allunyats dels centres urbans, creant grups socials descohesionats i reclosos en barris que acaben sent guetos amb els problemes que comporta de relació social i d’accés als servicis.
Pel que és necessari afrontar els reptes derivats de la pressió urbanitzadora, de l'especialització funcional i dels riscos de segregació social.
És necessària una acció decidida de caràcter públic, que siga capaç de aprofitar les oportunitats, prenent la iniciativa per a reorientar les polítiques urbanístiques contradient la tendència actual.
Contràriament a la tendència i les afirmacions de que és necessària una desregulació del sòl, en l'ambet de l'ordenació del territori, les polítiques urbanístiques publiques han d'afirmar la necessitat un major compromís col·lectiu d'intervenció per a garantir una major eficiència econòmica i social, perservant els valors naturals i la sostenibilitat ambiental.
Per a la defensa d'estos valors es requerix apostar per models d'urbanització que compacite i integre en un tot complex els assentaments, que són la garantia de la preservació del sòl no urbanitzable i del paisatge.
De tal manera que enfront de la dispersió de les urbanitzacions sobre el territori, s'ha de créixer en continuïtat, en densitats mitges diferenciant clarament entre la ciutat construïda i els espais lliures.
Vindicant, enfront de l'especialització funcional, la mescla d'usos, la riquesa de la vida en ciutat i l'espai public com un dret. I enfront dels riscos de segregació social dels ciutadans en funció de la capacitat econòmica per a accedir a una vivenda, apostar per espais de cohesió, de convivència i de redistribució social.
Olocau ubicada espacialment a 35 quilòmetres de València afronta en este moment la disjuntiva de gestionar adequadament el seu territori de tal manera que li permeta afrontar les pròximes dècades amb garanties de progrés o per el contrari acabar sent una ciutat dormitori o un gueto social.
Les expectatives no són res falagueres. L'equip de govern municipal ha apostat per un desenvolupament extensiu de caràcter residencial, despreciant el valor del territori com a oportunitat per a tots els Olocauins i liquidant el patrimoni municipal de sòl per a posar-ho en mans de la iniciativa privada al marge de qualsevol consideració de conveniència política i social.
El temps ha de passar factura no sols als que van prendre les decisions sinó al conjunt de ciutadans d'Olocau que no podran retrocedir en el temps per a esmenar un procés equivocat des del principi.
Els que han pres eixes decisions al marge de l'opinió dels ciutadans intenten criminalitzar ara als que es resistixen a acceptar una imposició capritxosa davant un pretés esquerranisme social. El temps ha de posar a cada un en el seu lloc.
2.12.06
Pla General d'Olocau. Zones d'ordenació urbanistica - Terme municipal
Pla General d'Olocau. Clasificació del sol en casc urbá
Pot observar-se en la imatge com el Pla General d'Olocau preveu varies zones de sòl urbanitzable al voltant del nucli urbà.
Açò fa molt mes evident la insensatesa de les autoritats d'Olocau que preferixen renunciar a un creixement ordenat, sostenible i compacte i preferixen afavorir alternatives
que portaran a Olocau a la misèria i a l'ostracisme.
18.11.06
Comentaris al Ple Municipal del dia 16/11/2006
El passat dia 16 es va celebrar un ple extraordinari en l'Ajuntament d'Olocau.En eixe ple es va acordar iniciar la redacció del "concert previ" necessari per a la modificació del Pla General d'Olocau. El "concert previ" és el mecanisme a partir del qual s'inicia la modificació d'eixe Pla.
El Pla General reclassificarà 480 Hectàrees de sòl no urbanitzable i ho passarà a sòl urbanitzable. Tot això per a fer possible l'execució del PAI de Pedralvilla en el que es pot preveure que s'alçaran sobre 12.000,- noves vivendes i potser alguns camps de golf.....
Amb esta decisió l'equip de govern municipal encapçalat per el seu alcalde Jose Agustín Agustí Sanchis desoeix les indicacions realitzades pel responsable en matèria d'urbanisme del PSPV-PSOE perquè reconduïra els PAI's previstos.
Hauríem de concloure, llavors que els integrants de l'equip de govern del municipi d'Olocau abandonen la disciplina de partit en una matèria de tanta transcendència per a la Comunitat Valenciana.Este fet hauria de propiciar immediatament una reacció per part dels responsables del PSPV-PSOE per a tornar a la disciplina de partit a l'edil i als regidors o actuar en conseqüència. !
El que passe a partir d'ara explicarà si el PSPV-PSOE esta en condicions de diferenciar-se clarament del PP en matèria de Política Urbanística.
Però no és esta l'única circumstància irregular que afecta l'Ajuntament d'Olocau.
El Ple del dia 16 no va ser convocat amb dos dies d'antelació tal com marca la "Llei reguladora de Bases de Règim Local. Si el Ple se celebra el dia 16(Dijous) la convocatòria havia d'eixir el Dilluns dia 13 per a complir amb la norma.
Tampoc estaven a disposició dels regidors la documentació dels punts de l'orde del dia. És mes, van ser els regidors de l'oposició els que van haver de requerir i quasi amenaçar el secretari de l'Ajuntament perquè els facilitara eixa documentació.
Atés que no es van complir els terminis exigits normativament per a eixa convocatòria de Ple, els acords són impugnables en la via contenciosa administrativa i per tant càbria demanar la suspensió dels acords presos.
Al marge de la negativa a acatar el mandat dels responsables del PSPV-PSOE, i de l'incompliment dels procediments per a la presa d'acords per part del Ple Municipal, que dita siga de pas, diuen molt poc en favor de la pulcritud en el treball dels responsables polítics i d'alguns funcionaris, el trasllat de la responsabilitat de decidir via referèndum als ciutadans d'Olocau, TÉ TRAMPA.
I dic que té trampa perquè quan es justifica eixe referèndum per una votació no unànime dels membres del consistori d'Olocau, hauríem de recordar-li a l'alcalde que eixa votació no unànime JA ES VA PRODUIR!
Ens podríem haver evitat, tots, este desassossec -del qual ell és l'únic responsable- si abans de prendre cap acord, haguera explicat, debatut i reflexionat amb aquells a qui defén i als que presumiblement representa, la seua proposta i les conseqüències d'ella.ARA JA HA FET TARD!
Ara ja esta descomptant que tindrà de nou una votació "no unànime"
I en una ostentació de democràcia participativa proposa un REFERÈNDUM.
1er - Referèndum que ha d'autoritzar el govern l'estat espanyol.
2n -Referèndum que no es pot realitzar ni tres mesos abans de les pròximes eleccions municipals ni tres mesos despres.
3r -El govern de l'estat no es dedica a autoritzar referèndums en cada consell de ministres pel que probablement mai se celebre.
Qualsevol altre tipus de consulta sense les garanties que establix la norma per a estos casos no és un referèndum. ÉS UNA XARLOTADA!
Amb tot este embull l'única cosa que s'esta intentat és tramitar el mes ràpid possible tot el procediment per que cada acord que es pren fa mes difícil la volta arrere.
Probablement el Sr, Jose Agustin Agusti Sanchis sap que no esta en condicions de guanyar l'Alcaldia en les pròxims comicis.
Ara només li queda la "fugida cap avant" i de pressa... de pressa....
Vicent Navarro Sierra
Nota: Textos del la llei de Bases de Regemequen Local, de la Llei d'ordenació territorial i protecció del paisatge i de Regulació de les distintes modalitats de referèndum.
Títol disposició: LLEI 4/2004, de 30 de juny, de la Generalitat, d'Ordenació del Territori i Protecció del Paisatge. [2004/6916]
Article 13. Utilització racional del sòl 1. Els creixements urbanístics i els projectes amb incidència territorial significativa hauran de definir-se sota els criteris de generació del menor impacte sobre el territori i menor afecció a valors, recursos o riscos naturals de rellevància presents en el territori. 2. Es procurarà un model de ciutat compacta per evitar una implantació urbanística dispersa, que respectarà la morfologia del teixit urbà originària. 3. El traçat de les infraestructures lineals s'haurà d'adequar als corredors que, si és el cas, establisquen els instruments d'ordenació territorial aprovats pel Consell de la Generalitat. 4. S'establiran mecanismes de control dels increments d'ocupació del sòl, i s'articularan els instruments de gestió territorial per a fer efectiu el principi d'equitat territorial. 5. Qualsevol proposta de modificació del planejament que implique una alteració de les directrius definitòries de l'estratègia d'evolució urbana i d'ocupació del territori establerta en els plans generals municipals requerirà per a la seua aprovació la presentació davant la Conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme, a l'efecte de concert previ, del nou model territorial municipal que es proposa, d'acord amb el seu context supramunicipal, i s'iniciarà així el procediment de revisió del pla. 6. Tota classificació de sòl no urbanitzable en sòl urbanitzable, per qualsevol mitjà admés per la legislació urbanística al marge de la revisió de pla general, implica la cessió gratuïta a l'administració de sòl no urbanitzable protegit, no productiu, amb una superfície igual a la reclassificada amb les condicions següents: a) Estes cessions tindran el caràcter de dotació de parc públic natural que pertany a la xarxa primària en el planejament que les empare, i les computarà a l'efecte previst en l'article 8.1.c) d'esta llei, sense que en cap cas puguen comportar un increment de les obligacions dels propietaris, previstes per la legislació en matèria del règim de propietat del sòl. b) Estes cessions es realitzaran a càrrec de l'actuació, sense perjudici de les cessions de sòl dotacional públic corresponent a la xarxa secundària d'acord amb la legislació urbanística. c) El planejament podrà delimitar àrees en què es materialitze la cessió pel seu interés públic local, o que pertanyen a entorns dels espais naturals protegits. d) En municipis en què no siga possible fer efectives estes cessions, per no disposar de sòl amb les característiques referides, podran ser substituïdes per aportacions monetàries del valor equivalent del sòl no cedit, determinat d'acord amb la legislació estatal en matèria de valoracions, que hauran de ser destinades a programes i projectes per a la sostenibilitat i la qualitat de vida definits en el capítol II del títol IV d'aquesta llei. e) Queden excloses de l'obligació de tal cessió aquelles reclassificacions singulars promogudes per l'administració pública, els seus concessionaris o agents, que tinguen per objecte la implantació de qualsevol tipus d'equipament o actuacions d'interés públic i social. De la mateixa manera les actuacions d'ús dominant residencials o industrials l'índex d'edificabilitat bruta de les quals siga inferior a 0,35 m²t/ m²s.
LEY ORGANICA 2/1980, DE 18 DE ENERO, SOBRE REGULACION DE LAS DISTINTAS MODALIDADES DE REFERENDUM. Rango: LEY ORGÁNICA ARTICULO PRIMERO. EL REFERENDUM EN SUS DISTINTAS MODALIDADES, SE CELEBRARA DE ACUERDO CON LAS CONDICIONES Y PROCEDIMIENTOS REGULADOS EN LA PRESENTE LEY ORGANICA. ARTICULO SEGUNDO. UNO. LA AUTORIZACION PARA LA CONVOCATORIA DE CONSULTAS POPULARES POR VIA DE REFERENDUM EN CUALQUIERA DE SUS MODALIDADES, ES COMPETENCIA EXCLUSIVA DEL ESTADO. DOS. LA AUTORIZACION SERA ACORDADA POR EL GOBIERNO, A PROPUESTA DE SU PRESIDENTE, SALVO EN EL CASO EN QUE ESTE RESERVADA POR LA CONSTITUCION AL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS. ARTICULO CUARTO. UNO. NO PODRA CELEBRARSE REFERENDUM, EN NINGUNA DE SUS MODALIDADES, DURANTE LA VIGENCIA DE LOS ESTADOS DE EXCEPCION Y SITIO EN ALGUNO DE LOS AMBITOS TERRITORIALES EN LOS QUE SE REALIZA LA CONSULTA O EN LOS NOVENTA DIAS POSTERIORES A SU LEVANTAMIENTO. SI EN LA FECHA DE LA DECLARACION DE DICHOS ESTADOS ESTUVIERE CONVOCADO UN REFERENDUM QUEDARA SUSPENDIDA SU CELEBRACION, QUE DEBERA SER OBJETO DE NUEVA CONVOCATORIA. DOS. TAMPOCO PODRA CELEBRARSE NINGUNA MODALIDAD DE REFERENDUM, SALVO LOS PREVISTOS EN LOS ARTICULOS CIENTO SESENTA Y SIETE Y CIENTO SESENTA Y OCHO DE LA CONSTITUCION, EN EL PERIODO COMPRENDIDO ENTRE LOS NOVENTA DIAS ANTERIORES Y LOS NOVENTA POSTERIORES A LA FECHA DE CELEBRACION, EN EL TERRITORIO A QUE AFECTE, DE ELECCIONES PARLAMENTARIAS O LOCALES GENERALES O DE OTRO REFERENDUM. QUEDARA SUSPENDIDO AUTOMATICAMENTE TODO REFERENDUM YA CONVOCADO, CUANDO HUBIERA DE CELEBRARSE EN EL PERIODO ANTES SEÑALADO, DEBIENDOSE PROCEDER A NUEVA CONVOCATORIA.
Ley 7/85 Reguladora de las Baese de Regimen Local ARTICULO 46. 1. LOS ORGANOS COLEGIADOS DE LAS ENTIDADES LOCALES FUNCIONAN EN REGIMEN DE SESIONES ORDINARIAS DE PERIODICIDAD PREESTABLECIDA Y EXTRAORDINARIAS, QUE PUEDEN SER, ADEMAS, URGENTES. 2. EN TODO CASO, EL FUNCIONAMIENTO DEL PLENO DE LAS CORPORACIONES LOCALES SE AJUSTA A LAS SIGUIENTES REGLAS: A) EL PLENO CELEBRA SESION ORDINARIA COMO MINIMO CADA TRES MESES Y EXTRAORDINARIA CUANDO ASI LO DECIDA EL PRESIDENTE O LO SOLICITE LA CUARTE PARTE, AL MENOS, DEL NUMERO LEGAL DE LOS MIEMBROS DE LA CORPORACION. EN ESTE ULTIMO CASO, LA CELEBRACION DEL MISMO NO PODRA DEMORARSE POR MAS DE DOS MESES DESDE QUE FUERA SOLICITADA. B) LAS SESIONES PLENARIAS HAN DE CONVOCARSE, AL MENOS, CON DOS DIAS HABILES DE ANTELACION, SALVO LAS EXTRAORDINARIAS QUE LO HAYAN SIDO CON CARACTER URGENTE, CUYA CONVOCATORIA CON ESTE CARACTER DEBERA SER RATIFICADA POR EL PLENO. LA DOCUMENTACION INTEGRA DE LOS ASUNTOS INCLUIDOS EN EL ORDEN DEL DIA, QUE DEBA SERVIR DE BASE AL DEBATE Y, EN SU CASO, VOTACION, DEBERA FIGURAR A DISPOSICION DE LOS CONCEJALES O DIPUTADOS, DESDE EL MISMO DIA DE LA CONVOCATORIA, EN LA SECRETARIA DE LA CORPORACION. C) EL PLENO SE CONSTITUYE VALIDAMENTE CON LA ASISTENCIA DE UN TERCIO DEL NUMERO LEGAL DE MIEMBROS DEL MISMO, QUE NUNCA PODRA SER INFERIOR A TRES. ESTE QUORUM DEBERA MANTENERSE DURANTE TODA LA SESION. EN TODO CASO, SE REQUIERE LA ASISTENCIA DEL PRESIDENTE Y DEL SECRETARIO DE LA CORPORACION O DE QUIENES LEGALMENTE LES SUTITUYAN. D) LA ADOPCION DE ACUERDOS SE PRODUCE MEDIANTE VOTACION ORDINARIA, SALVO QUE EL PROPIO PLENO ACUERDE, PARA UN CASO CONCRETO, LA VOTACION NOMINAL. EL VOTO PUEDE EMITIRSE EN SENTIDO AFIRMATIVO O NEGATIVO, PUDIENDO LOS MIEMBROS DE LAS CORPORACIONES ABSTENERSE DE VOTAR. LA AUSENCIA DE UNO O VARIOS CONCEJALES O DIPUTADOS, UNA VEZ INICIADA LA DELIBERACION DE UN ASUNTO, EQUIVALE, A EFECTOS DE LA VOTACION CORRESPONDIENTE, A LA ABSTENCION. EN EL CASO DE VOTACIONES CON RESULTADO DE EMPATE, SE EFECTUARA UNA NUEVA VOTACION, Y SI PERSISTIERA EL EMPATE, DECIDIRA EL VOTO DE CALIDAD DEL PRESIDENTE.
El Pla General reclassificarà 480 Hectàrees de sòl no urbanitzable i ho passarà a sòl urbanitzable. Tot això per a fer possible l'execució del PAI de Pedralvilla en el que es pot preveure que s'alçaran sobre 12.000,- noves vivendes i potser alguns camps de golf.....
Amb esta decisió l'equip de govern municipal encapçalat per el seu alcalde Jose Agustín Agustí Sanchis desoeix les indicacions realitzades pel responsable en matèria d'urbanisme del PSPV-PSOE perquè reconduïra els PAI's previstos.
Hauríem de concloure, llavors que els integrants de l'equip de govern del municipi d'Olocau abandonen la disciplina de partit en una matèria de tanta transcendència per a la Comunitat Valenciana.Este fet hauria de propiciar immediatament una reacció per part dels responsables del PSPV-PSOE per a tornar a la disciplina de partit a l'edil i als regidors o actuar en conseqüència. !
El que passe a partir d'ara explicarà si el PSPV-PSOE esta en condicions de diferenciar-se clarament del PP en matèria de Política Urbanística.
Però no és esta l'única circumstància irregular que afecta l'Ajuntament d'Olocau.
El Ple del dia 16 no va ser convocat amb dos dies d'antelació tal com marca la "Llei reguladora de Bases de Règim Local. Si el Ple se celebra el dia 16(Dijous) la convocatòria havia d'eixir el Dilluns dia 13 per a complir amb la norma.
Tampoc estaven a disposició dels regidors la documentació dels punts de l'orde del dia. És mes, van ser els regidors de l'oposició els que van haver de requerir i quasi amenaçar el secretari de l'Ajuntament perquè els facilitara eixa documentació.
Atés que no es van complir els terminis exigits normativament per a eixa convocatòria de Ple, els acords són impugnables en la via contenciosa administrativa i per tant càbria demanar la suspensió dels acords presos.
Al marge de la negativa a acatar el mandat dels responsables del PSPV-PSOE, i de l'incompliment dels procediments per a la presa d'acords per part del Ple Municipal, que dita siga de pas, diuen molt poc en favor de la pulcritud en el treball dels responsables polítics i d'alguns funcionaris, el trasllat de la responsabilitat de decidir via referèndum als ciutadans d'Olocau, TÉ TRAMPA.
I dic que té trampa perquè quan es justifica eixe referèndum per una votació no unànime dels membres del consistori d'Olocau, hauríem de recordar-li a l'alcalde que eixa votació no unànime JA ES VA PRODUIR!
Ens podríem haver evitat, tots, este desassossec -del qual ell és l'únic responsable- si abans de prendre cap acord, haguera explicat, debatut i reflexionat amb aquells a qui defén i als que presumiblement representa, la seua proposta i les conseqüències d'ella.ARA JA HA FET TARD!
Ara ja esta descomptant que tindrà de nou una votació "no unànime"
I en una ostentació de democràcia participativa proposa un REFERÈNDUM.
1er - Referèndum que ha d'autoritzar el govern l'estat espanyol.
2n -Referèndum que no es pot realitzar ni tres mesos abans de les pròximes eleccions municipals ni tres mesos despres.
3r -El govern de l'estat no es dedica a autoritzar referèndums en cada consell de ministres pel que probablement mai se celebre.
Qualsevol altre tipus de consulta sense les garanties que establix la norma per a estos casos no és un referèndum. ÉS UNA XARLOTADA!
Amb tot este embull l'única cosa que s'esta intentat és tramitar el mes ràpid possible tot el procediment per que cada acord que es pren fa mes difícil la volta arrere.
Probablement el Sr, Jose Agustin Agusti Sanchis sap que no esta en condicions de guanyar l'Alcaldia en les pròxims comicis.
Ara només li queda la "fugida cap avant" i de pressa... de pressa....
Vicent Navarro Sierra
Nota: Textos del la llei de Bases de Regemequen Local, de la Llei d'ordenació territorial i protecció del paisatge i de Regulació de les distintes modalitats de referèndum.
Títol disposició: LLEI 4/2004, de 30 de juny, de la Generalitat, d'Ordenació del Territori i Protecció del Paisatge. [2004/6916]
Article 13. Utilització racional del sòl 1. Els creixements urbanístics i els projectes amb incidència territorial significativa hauran de definir-se sota els criteris de generació del menor impacte sobre el territori i menor afecció a valors, recursos o riscos naturals de rellevància presents en el territori. 2. Es procurarà un model de ciutat compacta per evitar una implantació urbanística dispersa, que respectarà la morfologia del teixit urbà originària. 3. El traçat de les infraestructures lineals s'haurà d'adequar als corredors que, si és el cas, establisquen els instruments d'ordenació territorial aprovats pel Consell de la Generalitat. 4. S'establiran mecanismes de control dels increments d'ocupació del sòl, i s'articularan els instruments de gestió territorial per a fer efectiu el principi d'equitat territorial. 5. Qualsevol proposta de modificació del planejament que implique una alteració de les directrius definitòries de l'estratègia d'evolució urbana i d'ocupació del territori establerta en els plans generals municipals requerirà per a la seua aprovació la presentació davant la Conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme, a l'efecte de concert previ, del nou model territorial municipal que es proposa, d'acord amb el seu context supramunicipal, i s'iniciarà així el procediment de revisió del pla. 6. Tota classificació de sòl no urbanitzable en sòl urbanitzable, per qualsevol mitjà admés per la legislació urbanística al marge de la revisió de pla general, implica la cessió gratuïta a l'administració de sòl no urbanitzable protegit, no productiu, amb una superfície igual a la reclassificada amb les condicions següents: a) Estes cessions tindran el caràcter de dotació de parc públic natural que pertany a la xarxa primària en el planejament que les empare, i les computarà a l'efecte previst en l'article 8.1.c) d'esta llei, sense que en cap cas puguen comportar un increment de les obligacions dels propietaris, previstes per la legislació en matèria del règim de propietat del sòl. b) Estes cessions es realitzaran a càrrec de l'actuació, sense perjudici de les cessions de sòl dotacional públic corresponent a la xarxa secundària d'acord amb la legislació urbanística. c) El planejament podrà delimitar àrees en què es materialitze la cessió pel seu interés públic local, o que pertanyen a entorns dels espais naturals protegits. d) En municipis en què no siga possible fer efectives estes cessions, per no disposar de sòl amb les característiques referides, podran ser substituïdes per aportacions monetàries del valor equivalent del sòl no cedit, determinat d'acord amb la legislació estatal en matèria de valoracions, que hauran de ser destinades a programes i projectes per a la sostenibilitat i la qualitat de vida definits en el capítol II del títol IV d'aquesta llei. e) Queden excloses de l'obligació de tal cessió aquelles reclassificacions singulars promogudes per l'administració pública, els seus concessionaris o agents, que tinguen per objecte la implantació de qualsevol tipus d'equipament o actuacions d'interés públic i social. De la mateixa manera les actuacions d'ús dominant residencials o industrials l'índex d'edificabilitat bruta de les quals siga inferior a 0,35 m²t/ m²s.
LEY ORGANICA 2/1980, DE 18 DE ENERO, SOBRE REGULACION DE LAS DISTINTAS MODALIDADES DE REFERENDUM. Rango: LEY ORGÁNICA ARTICULO PRIMERO. EL REFERENDUM EN SUS DISTINTAS MODALIDADES, SE CELEBRARA DE ACUERDO CON LAS CONDICIONES Y PROCEDIMIENTOS REGULADOS EN LA PRESENTE LEY ORGANICA. ARTICULO SEGUNDO. UNO. LA AUTORIZACION PARA LA CONVOCATORIA DE CONSULTAS POPULARES POR VIA DE REFERENDUM EN CUALQUIERA DE SUS MODALIDADES, ES COMPETENCIA EXCLUSIVA DEL ESTADO. DOS. LA AUTORIZACION SERA ACORDADA POR EL GOBIERNO, A PROPUESTA DE SU PRESIDENTE, SALVO EN EL CASO EN QUE ESTE RESERVADA POR LA CONSTITUCION AL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS. ARTICULO CUARTO. UNO. NO PODRA CELEBRARSE REFERENDUM, EN NINGUNA DE SUS MODALIDADES, DURANTE LA VIGENCIA DE LOS ESTADOS DE EXCEPCION Y SITIO EN ALGUNO DE LOS AMBITOS TERRITORIALES EN LOS QUE SE REALIZA LA CONSULTA O EN LOS NOVENTA DIAS POSTERIORES A SU LEVANTAMIENTO. SI EN LA FECHA DE LA DECLARACION DE DICHOS ESTADOS ESTUVIERE CONVOCADO UN REFERENDUM QUEDARA SUSPENDIDA SU CELEBRACION, QUE DEBERA SER OBJETO DE NUEVA CONVOCATORIA. DOS. TAMPOCO PODRA CELEBRARSE NINGUNA MODALIDAD DE REFERENDUM, SALVO LOS PREVISTOS EN LOS ARTICULOS CIENTO SESENTA Y SIETE Y CIENTO SESENTA Y OCHO DE LA CONSTITUCION, EN EL PERIODO COMPRENDIDO ENTRE LOS NOVENTA DIAS ANTERIORES Y LOS NOVENTA POSTERIORES A LA FECHA DE CELEBRACION, EN EL TERRITORIO A QUE AFECTE, DE ELECCIONES PARLAMENTARIAS O LOCALES GENERALES O DE OTRO REFERENDUM. QUEDARA SUSPENDIDO AUTOMATICAMENTE TODO REFERENDUM YA CONVOCADO, CUANDO HUBIERA DE CELEBRARSE EN EL PERIODO ANTES SEÑALADO, DEBIENDOSE PROCEDER A NUEVA CONVOCATORIA.
Ley 7/85 Reguladora de las Baese de Regimen Local ARTICULO 46. 1. LOS ORGANOS COLEGIADOS DE LAS ENTIDADES LOCALES FUNCIONAN EN REGIMEN DE SESIONES ORDINARIAS DE PERIODICIDAD PREESTABLECIDA Y EXTRAORDINARIAS, QUE PUEDEN SER, ADEMAS, URGENTES. 2. EN TODO CASO, EL FUNCIONAMIENTO DEL PLENO DE LAS CORPORACIONES LOCALES SE AJUSTA A LAS SIGUIENTES REGLAS: A) EL PLENO CELEBRA SESION ORDINARIA COMO MINIMO CADA TRES MESES Y EXTRAORDINARIA CUANDO ASI LO DECIDA EL PRESIDENTE O LO SOLICITE LA CUARTE PARTE, AL MENOS, DEL NUMERO LEGAL DE LOS MIEMBROS DE LA CORPORACION. EN ESTE ULTIMO CASO, LA CELEBRACION DEL MISMO NO PODRA DEMORARSE POR MAS DE DOS MESES DESDE QUE FUERA SOLICITADA. B) LAS SESIONES PLENARIAS HAN DE CONVOCARSE, AL MENOS, CON DOS DIAS HABILES DE ANTELACION, SALVO LAS EXTRAORDINARIAS QUE LO HAYAN SIDO CON CARACTER URGENTE, CUYA CONVOCATORIA CON ESTE CARACTER DEBERA SER RATIFICADA POR EL PLENO. LA DOCUMENTACION INTEGRA DE LOS ASUNTOS INCLUIDOS EN EL ORDEN DEL DIA, QUE DEBA SERVIR DE BASE AL DEBATE Y, EN SU CASO, VOTACION, DEBERA FIGURAR A DISPOSICION DE LOS CONCEJALES O DIPUTADOS, DESDE EL MISMO DIA DE LA CONVOCATORIA, EN LA SECRETARIA DE LA CORPORACION. C) EL PLENO SE CONSTITUYE VALIDAMENTE CON LA ASISTENCIA DE UN TERCIO DEL NUMERO LEGAL DE MIEMBROS DEL MISMO, QUE NUNCA PODRA SER INFERIOR A TRES. ESTE QUORUM DEBERA MANTENERSE DURANTE TODA LA SESION. EN TODO CASO, SE REQUIERE LA ASISTENCIA DEL PRESIDENTE Y DEL SECRETARIO DE LA CORPORACION O DE QUIENES LEGALMENTE LES SUTITUYAN. D) LA ADOPCION DE ACUERDOS SE PRODUCE MEDIANTE VOTACION ORDINARIA, SALVO QUE EL PROPIO PLENO ACUERDE, PARA UN CASO CONCRETO, LA VOTACION NOMINAL. EL VOTO PUEDE EMITIRSE EN SENTIDO AFIRMATIVO O NEGATIVO, PUDIENDO LOS MIEMBROS DE LAS CORPORACIONES ABSTENERSE DE VOTAR. LA AUSENCIA DE UNO O VARIOS CONCEJALES O DIPUTADOS, UNA VEZ INICIADA LA DELIBERACION DE UN ASUNTO, EQUIVALE, A EFECTOS DE LA VOTACION CORRESPONDIENTE, A LA ABSTENCION. EN EL CASO DE VOTACIONES CON RESULTADO DE EMPATE, SE EFECTUARA UNA NUEVA VOTACION, Y SI PERSISTIERA EL EMPATE, DECIDIRA EL VOTO DE CALIDAD DEL PRESIDENTE.
15.11.06
UNA PROPOSTA EN MATERIA D'URBANISME PER A OLOCAU
UNA PROPOSTA EN MATÈRIA D'URBANISME
Esta és una proposta de caràcter progressista, possibilista però ambiciosa, que necessita la participació dels ciutadans......
ANTECEDENTS
El medi ambient de la Comunitat Valenciana patix constants agressions motivades per l'especulació amb la terra, la sobreexplotació dels recursos hídrics, la destrucció del paisatge i del patrimoni cultural i natural. Tot això com a conseqüència d'una economia basada en la construcció, en el turisme massiu i de baixa qualitat i en detriment d'altres sectors com l'industrial. L'única finalitat d'este procés especulatiu i de sobreexplotació de recursos és la d'obtindre les màximes plusvàlues a curt termini sense aportar beneficis socials i en manifesta hostilitat amb l'opinió ciutadana.
Les autoritats valencianes han substituït l'urbanisme entés com a procés polític de definició de l'interés general per un procés administratiu que legitima la transferència de la potestat reguladora de l'urbanisme cap a mans privades.
La dimensió política de l'urbanisme és la que li dóna sentit en el marc jurídic i administratiu; sent esta la dimensió mes important en la seua accepció de planificació de territori.
Les decisions estratègiques sobre les ciutats i el territori s'estan prenent al marge del planejament. Es prenen de forma improvisada i irracional pensant solament en el curt termini per a satisfer expectatives electorals en molts dels casos. El que administrativament siga correcte el planejament no significa que no incorpore misèries urbanístiques.
Desgraciadament s'ha convertit l'urbanisme i el planejament en una maquina d'emissió de paper moneda. L'urbanisme esta sent entés com un procediment per a generar plusvàlues inclús tolerant l'especulació i que té com a conseqüència la perversió dels principis d'ordenació urbana.
L'urbanisme mal entés produïx alts costos personals i socials en l'esfera de la vida local.
Davall esta concepció de l'urbanisme s'han desenvolupat processos capritxosos i discreccionals incorporant al planejament multitud de misèries urbanístiques que en el millor dels casos han tractat de solucionar el finançament municipal o les cessions d'equipaments.
Resulta necessari elaborar una nova normativa que tinga com a objectius clars frenar l'especulació i el deteriorament urbanístic primant la protecció del medi ambient, el paisatge, el patrimoni cultural i natural i incloent mecanismes de participació ciutadana.
El concepte de "planejament" entés com a procés urbanístic encarregat de preveure i dirigir el creixement de les ciutats i el territori de la millor forma possible ha segut buidat de contingut públic quedant desenganxat de l'interés general deixant-li com a únic fi la legitimació d'interessos econòmics privats.
El planejament ha d'anticipar-se als processos que es desencadenaran sobre les ciutats i el territori a mitjà i llarg termini.
Les xicotetes ciutats hem perdut l'autoestima. Ens deixem enlluernar per models de desenvolupament inadequats . Cal reivindicar el model urbà i de convivència que representen les xicotetes ciutats. Reivindicar les nostres pròpies característiques. La relació amb el medi, l'escala humana, la falta d'estrès i de conflictivitat social
Quan s'implica els capitals privats en la transformació del territori per criteris de conveniència econòmica l'administració acaba per no poder frenar els calendaris i davant del conflicte real generat per la seua pròpia incompetència l'administració perd el control i la capacitat de parar a temps.
L'equip de govern municipal de l'Ajuntament d'Olocau pareix haver-se sumat a eixe nou model de desenvolupament. Davall l'argumentació que " si no fem el mateix que els altres fan, deixem de ser algú", estan estrangulant les capacitats de present i de futur d'Olocau.
ESBOSSES ESTRATÈGIQUES
Suspendre tots els procediments i llicències urbanístiques, siga quin siga la seua naturalesa, que puguen modificar l'estructura territorial del terme municipal d'Olocau.
Creació d'un "consell ciutadà" que siga el màxim òrgan de debat, de consulta i de participació dels ciutadans d'Olocau i que tinga com funció col·laborar en la definició de les polítiques estratègiques i de futur per al poble d'Olocau.
Creació d'un equip tècnic multidisciplinar que començe l'estudi, la reflexió i avaluació de l'estructura territorial del municipi identificant i posant en valor les característiques agrícoles, mediambientals, urbanístiques del territori, en la seua relació amb l'entorn pròxim i amb les infraestructures de caràcter autonòmic i estatal.
Este equip multidisciplinar ha d'avaluar les "oportunitats" que oferix el municipi d'Olocau des del punt de vista de la vivenda, el medi ambient, les infraestructures, les activitats turístiques i industrials, en el marc de les tensions econòmiques, urbanístiques, territorials demogràfiques i socials que afecten el territori. (Equip especialitzat en matèria urbanística. Jurista, Arquitecte, becaris.)
Revisió i replantejament del Pla General d'Ordenació Urbana d'Olocau i la seua normativa associada, dins d'un procés polític de definició de l'interés general a través de mecanismes de participació ciutadana i concertació social. Orientat a garantir la provisió de sòl public, amb destí a proveir les necessitats que es determinen en el procés previ d'estudi i reflexió fent possible un desenvolupament urbanístic mes sostenible i mes equilibrat: Sostenibilitat ambiental, cohesió social i competitivitat.
Establir polítiques clares de protecció dels valors naturals i mediambiental; de desenvolupament i renovació urbana presidits per criteris d'equitat social i de formació de capital social.
PROPOSTES
Suspendre tots els programes d'actuació integrada per a recuperar la iniciativa en la proposta de solucions al desenvolupament urbanístic del municipi, apostant per la gestió directa.
Constituir el patrimoni municipal de sòl i gestionar-ho activament per a disposar de terrenys per a la promoció de vivenda, infraestructures i equipaments. Realitzar polítiques de sòl public no pot ser una actitud heroica.
Fonamentar el desenvolupament d'Olocau en les seues potencialitats, i punts forts. Projectar la ciutat cap al futur, cap a un major grau de desenvolupament econòmic i social en un context de sostenibilitat.
Creació d'una empresa publica que siga qui execute les polítiques de desenvolupament i millora urbana. Possibilitant els acords amb entitats financeres que posen a disposició del municipi la fianciació necessària que permeta fer polítiques de sòl actives, participant a les promocions que des del municipi es lideren.
Definició d'àrees de tanteig i retracte que permeten reforçar els mecanismes de control sobre el sòl.
Programar a curt termini nous sectors residencials a partir de la ciutat existent. Mantenint les característiques arquitectòniques.
Fomentar la instal·lació de parcs activitats industrials, que incorporen mà d'obra i valor afegit als processos de producció, a través de drets de superfície i concessions administratives.
Revitalització del nucli urbà . Protecció del casc històric. Potenciar els senyals d'identitat.
Maximitzar les dotacions socials, zones verdes, parcs urbans i forestals.
Aconseguir la menor ocupació de sòl possible.
Adoptar mesures d'ordenació urbana que garantisquen la pacificació del trafic i la supressió de barreres arquitectòniques.
Promoure la rehabilitació de vivendes i locals en el nucli urbà d'Olocau.
Aplicació d'ordenances d'energies renovables.
Construir un equipament assistencial dirigit a les persones de la 3a edat d'Olocau .
Millora dels equipaments esportius i culturals.
Estudiar la peatonalització d'alguns carrers del nucli urbà.
Elaboració d'una agenda Local XXI
Estudiar la ubicació d'un estacionament public.
Elaboració del pressupost anual de forma participativa.
Realitzar un urbanisme amable, sostenible i humà.
Esta és una proposta de caràcter progressista, possibilista però ambiciosa, que necessita la participació dels ciutadans......
ANTECEDENTS
El medi ambient de la Comunitat Valenciana patix constants agressions motivades per l'especulació amb la terra, la sobreexplotació dels recursos hídrics, la destrucció del paisatge i del patrimoni cultural i natural. Tot això com a conseqüència d'una economia basada en la construcció, en el turisme massiu i de baixa qualitat i en detriment d'altres sectors com l'industrial. L'única finalitat d'este procés especulatiu i de sobreexplotació de recursos és la d'obtindre les màximes plusvàlues a curt termini sense aportar beneficis socials i en manifesta hostilitat amb l'opinió ciutadana.
Les autoritats valencianes han substituït l'urbanisme entés com a procés polític de definició de l'interés general per un procés administratiu que legitima la transferència de la potestat reguladora de l'urbanisme cap a mans privades.
La dimensió política de l'urbanisme és la que li dóna sentit en el marc jurídic i administratiu; sent esta la dimensió mes important en la seua accepció de planificació de territori.
Les decisions estratègiques sobre les ciutats i el territori s'estan prenent al marge del planejament. Es prenen de forma improvisada i irracional pensant solament en el curt termini per a satisfer expectatives electorals en molts dels casos. El que administrativament siga correcte el planejament no significa que no incorpore misèries urbanístiques.
Desgraciadament s'ha convertit l'urbanisme i el planejament en una maquina d'emissió de paper moneda. L'urbanisme esta sent entés com un procediment per a generar plusvàlues inclús tolerant l'especulació i que té com a conseqüència la perversió dels principis d'ordenació urbana.
L'urbanisme mal entés produïx alts costos personals i socials en l'esfera de la vida local.
Davall esta concepció de l'urbanisme s'han desenvolupat processos capritxosos i discreccionals incorporant al planejament multitud de misèries urbanístiques que en el millor dels casos han tractat de solucionar el finançament municipal o les cessions d'equipaments.
Resulta necessari elaborar una nova normativa que tinga com a objectius clars frenar l'especulació i el deteriorament urbanístic primant la protecció del medi ambient, el paisatge, el patrimoni cultural i natural i incloent mecanismes de participació ciutadana.
El concepte de "planejament" entés com a procés urbanístic encarregat de preveure i dirigir el creixement de les ciutats i el territori de la millor forma possible ha segut buidat de contingut públic quedant desenganxat de l'interés general deixant-li com a únic fi la legitimació d'interessos econòmics privats.
El planejament ha d'anticipar-se als processos que es desencadenaran sobre les ciutats i el territori a mitjà i llarg termini.
Les xicotetes ciutats hem perdut l'autoestima. Ens deixem enlluernar per models de desenvolupament inadequats . Cal reivindicar el model urbà i de convivència que representen les xicotetes ciutats. Reivindicar les nostres pròpies característiques. La relació amb el medi, l'escala humana, la falta d'estrès i de conflictivitat social
Quan s'implica els capitals privats en la transformació del territori per criteris de conveniència econòmica l'administració acaba per no poder frenar els calendaris i davant del conflicte real generat per la seua pròpia incompetència l'administració perd el control i la capacitat de parar a temps.
L'equip de govern municipal de l'Ajuntament d'Olocau pareix haver-se sumat a eixe nou model de desenvolupament. Davall l'argumentació que " si no fem el mateix que els altres fan, deixem de ser algú", estan estrangulant les capacitats de present i de futur d'Olocau.
ESBOSSES ESTRATÈGIQUES
Suspendre tots els procediments i llicències urbanístiques, siga quin siga la seua naturalesa, que puguen modificar l'estructura territorial del terme municipal d'Olocau.
Creació d'un "consell ciutadà" que siga el màxim òrgan de debat, de consulta i de participació dels ciutadans d'Olocau i que tinga com funció col·laborar en la definició de les polítiques estratègiques i de futur per al poble d'Olocau.
Creació d'un equip tècnic multidisciplinar que començe l'estudi, la reflexió i avaluació de l'estructura territorial del municipi identificant i posant en valor les característiques agrícoles, mediambientals, urbanístiques del territori, en la seua relació amb l'entorn pròxim i amb les infraestructures de caràcter autonòmic i estatal.
Este equip multidisciplinar ha d'avaluar les "oportunitats" que oferix el municipi d'Olocau des del punt de vista de la vivenda, el medi ambient, les infraestructures, les activitats turístiques i industrials, en el marc de les tensions econòmiques, urbanístiques, territorials demogràfiques i socials que afecten el territori. (Equip especialitzat en matèria urbanística. Jurista, Arquitecte, becaris.)
Revisió i replantejament del Pla General d'Ordenació Urbana d'Olocau i la seua normativa associada, dins d'un procés polític de definició de l'interés general a través de mecanismes de participació ciutadana i concertació social. Orientat a garantir la provisió de sòl public, amb destí a proveir les necessitats que es determinen en el procés previ d'estudi i reflexió fent possible un desenvolupament urbanístic mes sostenible i mes equilibrat: Sostenibilitat ambiental, cohesió social i competitivitat.
Establir polítiques clares de protecció dels valors naturals i mediambiental; de desenvolupament i renovació urbana presidits per criteris d'equitat social i de formació de capital social.
PROPOSTES
Suspendre tots els programes d'actuació integrada per a recuperar la iniciativa en la proposta de solucions al desenvolupament urbanístic del municipi, apostant per la gestió directa.
Constituir el patrimoni municipal de sòl i gestionar-ho activament per a disposar de terrenys per a la promoció de vivenda, infraestructures i equipaments. Realitzar polítiques de sòl public no pot ser una actitud heroica.
Fonamentar el desenvolupament d'Olocau en les seues potencialitats, i punts forts. Projectar la ciutat cap al futur, cap a un major grau de desenvolupament econòmic i social en un context de sostenibilitat.
Creació d'una empresa publica que siga qui execute les polítiques de desenvolupament i millora urbana. Possibilitant els acords amb entitats financeres que posen a disposició del municipi la fianciació necessària que permeta fer polítiques de sòl actives, participant a les promocions que des del municipi es lideren.
Definició d'àrees de tanteig i retracte que permeten reforçar els mecanismes de control sobre el sòl.
Programar a curt termini nous sectors residencials a partir de la ciutat existent. Mantenint les característiques arquitectòniques.
Fomentar la instal·lació de parcs activitats industrials, que incorporen mà d'obra i valor afegit als processos de producció, a través de drets de superfície i concessions administratives.
Revitalització del nucli urbà . Protecció del casc històric. Potenciar els senyals d'identitat.
Maximitzar les dotacions socials, zones verdes, parcs urbans i forestals.
Aconseguir la menor ocupació de sòl possible.
Adoptar mesures d'ordenació urbana que garantisquen la pacificació del trafic i la supressió de barreres arquitectòniques.
Promoure la rehabilitació de vivendes i locals en el nucli urbà d'Olocau.
Aplicació d'ordenances d'energies renovables.
Construir un equipament assistencial dirigit a les persones de la 3a edat d'Olocau .
Millora dels equipaments esportius i culturals.
Estudiar la peatonalització d'alguns carrers del nucli urbà.
Elaboració d'una agenda Local XXI
Estudiar la ubicació d'un estacionament public.
Elaboració del pressupost anual de forma participativa.
Realitzar un urbanisme amable, sostenible i humà.
12.11.06
Una web excepcional
Una web excepcional. Els veïns de Parcent (Alacant) tenen una pagina web on expliquen amb tot luxe de detall la lluita que mantenen amb els seus representants municipals per la voluntat que té de l'Ajuntament de convertir este xicotet poble d'uns 1000 habitants en un grup d'urbanitzacions que multiplicaria el seu població per 10
S'inclou un vincule a la web dels veïns de Parcent.
8.11.06
Alegacions al concurs per adjudicar el PAI de Pedralvilla
El senyor Vicent Navarro Sierra, major d'edat, amb DNI ........, veí de Gava a Barcelona, domicili en la C/ .............., compareix dins del termini i la forma escaient i
EXPOSA
Que estant subjecte a informació pública de l'inici de procediment de concurs per al desplegament i execució del Programa d'Actuació Integrada, per mitjà de gestió indirecta, en l'àmbit proposat per Maexpa Grup Immobiliari (DOGV de 19/10/2006).
SOL·LICITA:
Que es deixe sense efecte l'acord d'inici de procediment de concurs per al desplegament i execució d'un Programa d'Actuació Integrada proposat per l'empresa Maexpa Grup Immobiliari, fins que s'adeqüe la Llei Urbanística Valenciana a les directives europees, ja que en cas contrari, la seua continuació i l'eventual execució del PAI produiria danys i perjuís d'impossible reparació als directament afectats i a tots els habitants d'Olocau.
Seria una actitud imprudent per part de les autoritats municipals continuar amb el procediment de concurs sense conéixer quals seran les conseqüències dels procediments que contra la Generalitat Valenciana ha obert la Comissió europea atés que es podrien derivar responsabilitats patrimonials cap a l'Ajuntament d'Olocau per haver autoritzat l'inici de procediment de concurs. Atenent que en el cas que una administració siga perjudicada econòmicament per l'actuació poc prudent dels seus funcionaris o autoritats es poden exigir responsabilitats econòmiques a aquells que van prendre les decisions que han produït eixos perjuís econòmics.
Basant esta petició en les següentes:
AL·LEGACIONS:
PRIMERA :
L'anunci publicat en el DOGV el dia 19/10/2006, no complix amb els requisits establits en l'article 132.1 de La Llei Urbanística Valenciana.
No consta el diari oficial on s'han publicat les bases generals reguladores dels programes d'actuació integrada.
No consta el lloc i idioma en què s'hauran de presentar les proposicions.
No consta la documentació acreditativa del compliment dels criteris de solvència tècnica, econòmica i financera, exigits per a ser admesos a concurs.
No consta la documentació a presentar per cada concursant.
No consten els criteris objectius d'adjudicació del PAI.
No consten les garanties provisionals i definitives a presentar.
Este defecte formal produïx indefensió als ciutadans i als possibles interessats a presentar-se al concurs, per la qual cosa l'acord seria anul·lable, tal com establix l'article 63.3 de la Llei de Règim Jurídic de les Administracions Públiques i del Procediment Administratiu Comú.
SEGONA:
La Generalitat Valenciana es va veure obligada a reformar la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística de 1994 per mandat de la Comissió Europea, ja que la mencionada Llei infringia les directives europees. La Comissió Europea a requerit de nou a la Genaralitat, per mitjà d'un dictamen motivat, perquè modifique l'actual L.U.V. i l'adapte a les directives Europees sobre contractació pública, de manera que es garantisquen el control administratiu i la transparència en la gestió urbanística.
La nova Llei Urbanística Valenciana no establix mecanismes suficients per a garantir la concurrència i la publicitat dels procediments d'adjudicació dels PAI als agents urbanitzadors.
La Comissió Europea considera que la nova L.U.V. i en concret els anuncis de licitació, els documents contractuals per a l'adjudicació dels PAI's, els procediments de selecció dels agents urbanitzadors i altres aspectes vulneren la normativa de la Comissió Europea sobre contractació pública.
Les autoritats comunitàries consideren contràries a les regles del mercat interior els anuncis de concursos d'obres publiques, els procediments d'adjudicació dels Programes d'Actuació integrada als agents urbanitzadors així com la possibilitat de modificar les condicions dels contractes en el moment de l'adjudicació o inclús durant la seua execució.
La comissió europea considera que els PAI's són contractes públics i per tant sotmesos al dret comunitari.
La Comissió Europea ha concedit un termini de dos mesos per a modificar la normativa autonòmica. En cas de no modificar-se la Comissió Europea portara al tribunals de justícia europeus l'esmentada llei.
TERCERA:
L'apartat 6 de l'articule 6 de la L.U.V. diu textualment “Els ajuntaments hauran d'establir vies de participació dels ciutadans, a mes dels tramites d'informació pública, en les decisions que afecten l'ordenació i execució dels plans i projectes amb incidència en el territori, la promoció del qual els corresponga.....”
En este cas l'Ajuntament d'Olocau no hi ha establit cap via de participació mes allà dels tramites legalment establits en matèria d'informació pública, sobre una decisió que modifica radicalment l'estructura territorial del municipi d'Olocau i on les implicacions socials, demogràfiques i econòmiques produïxen un greu desequilibri social i territorial.
QUARTA:
El Pla General d'Ordenació Urbana d'Olocau va ser aprovat definitivament el dia 26/09/2003.
En l'acord d'inici del procediment de concurs....En la base particular b) Memòria necessitats i objectius del PAI es diu textualment: -Donar respostes a les necessitats sorgides de l'evolució econòmica, demogràfica i sociològica.
Des que es va aprovar el Pla General d'Ordenació Urbana han passat tres anys. En este temps l'evolució econòmica, demogràfica i sociològica no ha patit modificacions . Pel que resulta ridícul argumentar res en eixe sentit llevat que per dir vaguetats i repetir-les algú puga creure que són veritat.
QUINTA:
La iniciativa publica i la gestió directa de Programa d'actuació integrada hauria de tindre prelació, tal com establix el punt 2 de l'articule 22 de la L.U.V. en atenció que l'actuació sobre una àrea de 480 Hectàrees, és a dir 48 vegades l'extensió actual del seu nucli urbà, suposa un canvi radical en la configuració del model territorial municipal i requerix un procés de participació social i democràtica que la gestió indirecta no pot garantir.
SEXTA:
L'absència d'un estudi seriós que evalue les conseqüències per a Olocau del desenvolupament d'un sector de 480 Hectàrees enfront de les 10 Hectares que ocupa el nucli urbà d'Olocau en l'actualitat.
SÈPTIMA:
En la base J) Es diu que “ A este efecte l'urbanitzador proposarà una relació d'obres publiques que es compromet a executar a costa seu........”
Posteriorment: “El contracte administratiu......De la Generalitat, Urbanística Valenciana, NO REQUERIRÀ LLICÈNCIA ESPECIFICA, sense perjuí que l'adjudicatari.......”
Com pensa l'Ajuntament d'Olocau controlar eixa obra publica que l'urbanitzador oferix a costa seu si esta no necessita una llicència especifica que determine exactament que consistix l'obra compromesa?. Que mecanismes d'exigència i control tindrà l'Ajuntament per a fer complir el que compromet?
OCTAVA:
Base ñ) La taxa per tramitació dels programes a iniciativa particular és excessiva per quant dificulta la concurrència d'ofertes i predetermina a aquelles que van iniciar el procediment i amb qui l'administració a mantingut contactes, poguent haver definit el nivell de necessitats que s'haurien de satisfer per a facilitar l'adjudicació.
NOVENA:
La xifra provisional de càrregues d'urbanització és insuficient per quant suposa 60 € metre quadrat construible. Recents acords entre administracions publiques i promotors en sectors referents de desenvolupament sostenible s'establixen càrregues d'urbanització de 120 € metre quadrat construible per a garantir un nivell d'acabats urbanitzadors de qualitat a mes de les compensacions mediambientals requerides.
DESENA:
La base h.1) Prescripcions tècniques mínimes del projecte d'urbanització. Esta incorrectament redactada. De tal forma que és impossible conéixer basant-se en que es definiran les prescripcions tècniques mínimes del projecte d'urbanització.
ONZENA:
En la base K) s'establix un cànon de 0,6 € per cada metre quadrat de sòl urbanitzable.
No s'esta d'acord amb eixe cànon per quant per a la determinació de la participació en les plusvàlues generades per l'actuació no hi ha cap referència de calcul que porte que eixa conclusió és la mas equilibrada.
A mes tampoc s'especifica si la taxa s'aplicara sobre el metre quadrat de sòl urbanitzable inicial o final.
Acords firmats recentment entre promotores i administracions publiques en processos urbanístics referents de desenvolupament sostenible s'ha establit 15 € per metre quadrat de sòl urbanitzable, a mes amb un percentatge de cessió de sostre per a vivendes protegides del 30%.
I perquè conste i assortisca els efectes oportuns firme la present en Gava a 08 de novembre del 2006
SR. ALCALDE DE L'AJUNTAMENT D'OLOCAU
46169 OLOCAU València
EXPOSA
Que estant subjecte a informació pública de l'inici de procediment de concurs per al desplegament i execució del Programa d'Actuació Integrada, per mitjà de gestió indirecta, en l'àmbit proposat per Maexpa Grup Immobiliari (DOGV de 19/10/2006).
SOL·LICITA:
Que es deixe sense efecte l'acord d'inici de procediment de concurs per al desplegament i execució d'un Programa d'Actuació Integrada proposat per l'empresa Maexpa Grup Immobiliari, fins que s'adeqüe la Llei Urbanística Valenciana a les directives europees, ja que en cas contrari, la seua continuació i l'eventual execució del PAI produiria danys i perjuís d'impossible reparació als directament afectats i a tots els habitants d'Olocau.
Seria una actitud imprudent per part de les autoritats municipals continuar amb el procediment de concurs sense conéixer quals seran les conseqüències dels procediments que contra la Generalitat Valenciana ha obert la Comissió europea atés que es podrien derivar responsabilitats patrimonials cap a l'Ajuntament d'Olocau per haver autoritzat l'inici de procediment de concurs. Atenent que en el cas que una administració siga perjudicada econòmicament per l'actuació poc prudent dels seus funcionaris o autoritats es poden exigir responsabilitats econòmiques a aquells que van prendre les decisions que han produït eixos perjuís econòmics.
Basant esta petició en les següentes:
AL·LEGACIONS:
PRIMERA :
L'anunci publicat en el DOGV el dia 19/10/2006, no complix amb els requisits establits en l'article 132.1 de La Llei Urbanística Valenciana.
No consta el diari oficial on s'han publicat les bases generals reguladores dels programes d'actuació integrada.
No consta el lloc i idioma en què s'hauran de presentar les proposicions.
No consta la documentació acreditativa del compliment dels criteris de solvència tècnica, econòmica i financera, exigits per a ser admesos a concurs.
No consta la documentació a presentar per cada concursant.
No consten els criteris objectius d'adjudicació del PAI.
No consten les garanties provisionals i definitives a presentar.
Este defecte formal produïx indefensió als ciutadans i als possibles interessats a presentar-se al concurs, per la qual cosa l'acord seria anul·lable, tal com establix l'article 63.3 de la Llei de Règim Jurídic de les Administracions Públiques i del Procediment Administratiu Comú.
SEGONA:
La Generalitat Valenciana es va veure obligada a reformar la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística de 1994 per mandat de la Comissió Europea, ja que la mencionada Llei infringia les directives europees. La Comissió Europea a requerit de nou a la Genaralitat, per mitjà d'un dictamen motivat, perquè modifique l'actual L.U.V. i l'adapte a les directives Europees sobre contractació pública, de manera que es garantisquen el control administratiu i la transparència en la gestió urbanística.
La nova Llei Urbanística Valenciana no establix mecanismes suficients per a garantir la concurrència i la publicitat dels procediments d'adjudicació dels PAI als agents urbanitzadors.
La Comissió Europea considera que la nova L.U.V. i en concret els anuncis de licitació, els documents contractuals per a l'adjudicació dels PAI's, els procediments de selecció dels agents urbanitzadors i altres aspectes vulneren la normativa de la Comissió Europea sobre contractació pública.
Les autoritats comunitàries consideren contràries a les regles del mercat interior els anuncis de concursos d'obres publiques, els procediments d'adjudicació dels Programes d'Actuació integrada als agents urbanitzadors així com la possibilitat de modificar les condicions dels contractes en el moment de l'adjudicació o inclús durant la seua execució.
La comissió europea considera que els PAI's són contractes públics i per tant sotmesos al dret comunitari.
La Comissió Europea ha concedit un termini de dos mesos per a modificar la normativa autonòmica. En cas de no modificar-se la Comissió Europea portara al tribunals de justícia europeus l'esmentada llei.
TERCERA:
L'apartat 6 de l'articule 6 de la L.U.V. diu textualment “Els ajuntaments hauran d'establir vies de participació dels ciutadans, a mes dels tramites d'informació pública, en les decisions que afecten l'ordenació i execució dels plans i projectes amb incidència en el territori, la promoció del qual els corresponga.....”
En este cas l'Ajuntament d'Olocau no hi ha establit cap via de participació mes allà dels tramites legalment establits en matèria d'informació pública, sobre una decisió que modifica radicalment l'estructura territorial del municipi d'Olocau i on les implicacions socials, demogràfiques i econòmiques produïxen un greu desequilibri social i territorial.
QUARTA:
El Pla General d'Ordenació Urbana d'Olocau va ser aprovat definitivament el dia 26/09/2003.
En l'acord d'inici del procediment de concurs....En la base particular b) Memòria necessitats i objectius del PAI es diu textualment: -Donar respostes a les necessitats sorgides de l'evolució econòmica, demogràfica i sociològica.
Des que es va aprovar el Pla General d'Ordenació Urbana han passat tres anys. En este temps l'evolució econòmica, demogràfica i sociològica no ha patit modificacions . Pel que resulta ridícul argumentar res en eixe sentit llevat que per dir vaguetats i repetir-les algú puga creure que són veritat.
QUINTA:
La iniciativa publica i la gestió directa de Programa d'actuació integrada hauria de tindre prelació, tal com establix el punt 2 de l'articule 22 de la L.U.V. en atenció que l'actuació sobre una àrea de 480 Hectàrees, és a dir 48 vegades l'extensió actual del seu nucli urbà, suposa un canvi radical en la configuració del model territorial municipal i requerix un procés de participació social i democràtica que la gestió indirecta no pot garantir.
SEXTA:
L'absència d'un estudi seriós que evalue les conseqüències per a Olocau del desenvolupament d'un sector de 480 Hectàrees enfront de les 10 Hectares que ocupa el nucli urbà d'Olocau en l'actualitat.
SÈPTIMA:
En la base J) Es diu que “ A este efecte l'urbanitzador proposarà una relació d'obres publiques que es compromet a executar a costa seu........”
Posteriorment: “El contracte administratiu......De la Generalitat, Urbanística Valenciana, NO REQUERIRÀ LLICÈNCIA ESPECIFICA, sense perjuí que l'adjudicatari.......”
Com pensa l'Ajuntament d'Olocau controlar eixa obra publica que l'urbanitzador oferix a costa seu si esta no necessita una llicència especifica que determine exactament que consistix l'obra compromesa?. Que mecanismes d'exigència i control tindrà l'Ajuntament per a fer complir el que compromet?
OCTAVA:
Base ñ) La taxa per tramitació dels programes a iniciativa particular és excessiva per quant dificulta la concurrència d'ofertes i predetermina a aquelles que van iniciar el procediment i amb qui l'administració a mantingut contactes, poguent haver definit el nivell de necessitats que s'haurien de satisfer per a facilitar l'adjudicació.
NOVENA:
La xifra provisional de càrregues d'urbanització és insuficient per quant suposa 60 € metre quadrat construible. Recents acords entre administracions publiques i promotors en sectors referents de desenvolupament sostenible s'establixen càrregues d'urbanització de 120 € metre quadrat construible per a garantir un nivell d'acabats urbanitzadors de qualitat a mes de les compensacions mediambientals requerides.
DESENA:
La base h.1) Prescripcions tècniques mínimes del projecte d'urbanització. Esta incorrectament redactada. De tal forma que és impossible conéixer basant-se en que es definiran les prescripcions tècniques mínimes del projecte d'urbanització.
ONZENA:
En la base K) s'establix un cànon de 0,6 € per cada metre quadrat de sòl urbanitzable.
No s'esta d'acord amb eixe cànon per quant per a la determinació de la participació en les plusvàlues generades per l'actuació no hi ha cap referència de calcul que porte que eixa conclusió és la mas equilibrada.
A mes tampoc s'especifica si la taxa s'aplicara sobre el metre quadrat de sòl urbanitzable inicial o final.
Acords firmats recentment entre promotores i administracions publiques en processos urbanístics referents de desenvolupament sostenible s'ha establit 15 € per metre quadrat de sòl urbanitzable, a mes amb un percentatge de cessió de sostre per a vivendes protegides del 30%.
I perquè conste i assortisca els efectes oportuns firme la present en Gava a 08 de novembre del 2006
SR. ALCALDE DE L'AJUNTAMENT D'OLOCAU
46169 OLOCAU València
Comentaris a la resposta del Alcalde de Olocau al meu escrit "Olocau davant el seu futur I"
He tingut coneixement de la resposta al meu escrit titulat "Olocau davant el seu futur" a través de la pagina web oficial de l'Ajuntament d'Olocau, abans de rebre la resposta per correu certificat.
Felicite la iniciativa, encara que trobe a faltar que es publique en la web municipal l'escrit remés per mi a l'Ajuntament i que és objecte de resposta per part del Sr. Alcalde.
Però per a ser just haurien d'estendre eixe tracte a tots i cada un dels ciutadans d'Olocau que amb els seus impostos financen l'existència d'eixa web.
Durant dies i dies el fòrum d'Olocau.Org ha bullit amb manifestacions de ciutadans d'Olocau que opinen que la decisió de tirar cap avant dos Programes d'Actuació Integrada no té cap lògica urbanística, social i territorial, com així pareix haver-hi apreciat el PSPV en les declaracions realitzades al periòdic llevant de 30/10/06 pel seu responsable en matèria d'urbanisme, Eugeni Burriel.
Esta situació, presumisc, que ha generat perplexitat en les autoritats d'Olocau, però pareix que l'opinió que eixos programes no són la resposta adequada a les necessitats d'Olocau compta amb mes suports que els que algunes persones podien esperar.
I això demostra que la decisió ni estava madura ni obeïx a una lògica de progrés social per a Olocau.
La resposta al meu escrit és evident que no ha sigut redactada per l'alcalde d'Olocau. Probablement ha sigut el secretari de l'Ajuntament qui ha redactat la resposta a indicació de l'Alcaldia responent puntualment a cada una de les consideracions que en l'escrit es feien .
I la resposta manca al meu entendre de suport i fonament POLÍTIC per a respondre a les qüestions plantejades en la meua missiva.
De inici es diu que faig plantejaments genèrics i imprecisos, observacions desafortunades, que tinc una visió retrograda i estreta dels emplaçaments urbans, que sóc un racista sociològic...etc.
L'escrit per mi redactat no pretenia en cap moment ser un tractat urbanístic ni una lliçó magistral de dret administratiu; entre moltes altres coses perquè no podria fer-ho.
Les meues apreciacions han sigut exclusivament POLÍTIQUES.
Resposta a un visió desafortunada, entenc jo, del progrés d'una xicoteta ciutat. Visió que hui compartisc amb moltes altres persones que amb mes o menys experiència han pogut observar com es destruïx el territori, justificant necessitats que no existixen i quin final sera la destrucció del principal patrimoni dels ciutadans; la seua terra.
Si que és cert que amb això se satisfan necessitats econòmiques , moltes d'elles legitimes per peremptòries, però altres, la majoria, són alienes a nosaltres i als que amb el seu suor i el seu patiment han regat la terra per què hui altres, aliens a eixa terra, convertisquen eixe patiment en fabulosos beneficis
Em produïx desconsol pensar que els responsables municipals d'Olocau desconeixen les estratègies que empren els grans promotors urbanístics. Segurament per que fins al moment no han tingut l'oportunitat de conéixer-les i experimentarles.
Ells, els grans promotors, recolzats en la legislació valenciana, que evidentment els facilita les seues pretensions, estan en condicions manejar el procediment urbanístic i administratiu en conjunció amb els agents urbanitzadors, les empreses adjudicatàries , i resta d'agents, deixant a les administracions com a necessaris agents asentidores de les seues propostes.
Sr. Alcalde una part important de la seua resposta esta dedicada a explicar amb tot luxe de detall el compliment de la legislació vigent en matèria d'informació pública. No era necessari que s'estretinguera tant. En cap moment havia dubtat que fóra així.
No obstant la participació ciutadana en un assumpte de tal envergadura, que pot condicionar la vida dels nostres fills i néts no es pot substanciar amb el compliment estricte de la legislació en matèria d'informació pública.
Però és que a mes és ociós parlar-ne. Els acords que pren una corporació complixen sempre amb els requisits d'informació publica; ja s'encarreguen d'això els secretaris municipals.
No obstant no per complir eixe requisit les polítiques associades a les decisions de govern són totes iguals.
Tant els governs conservadors com els progressistes com els nacionalistes complixen la legalitat vigent; no obstant les seues polítiques solen ser diferents, no és cert?
Per tant crec que esta perfectament explicat que el compliment legal de la "informació publica" no té res a veure amb la democràcia directa i el consell obert, ni de bon tros amb els processos de participació ciutadana per a aquelles decisions que per la seua importància, la implicació social dels veïns no fa sinó potenciar les decisions polítiques dels responsables municipals. Però a mes el compliment de les obligacions legals en matèria de "informació pública" no garantixen que les decisions siguen ni oportunes ni coherents amb les necessitats dels ciutadans.
Pel que les seues apreciacions respecte dels preceptes legals de compliment obligatori i la seua comparació amb l'asamblearisme són inapropiades per a argumentar les seues decisions.
La legislació que empara tot el procediment per al desenvolupament dels PAI's va ser aprovada en el mes de desembre del passat any, despres de veure's obligada la generalitat valenciana a modificar l'anterior a causa de les reiterades advertències de la Unio Europea de portar-la als tribunals.
Ara esta nova llei també esta amenaçada de acabar als tribunals europeus.
És mes, la Unió Europea a demanat diverses vegades una moratòria urbanística. I ho ha fet despres de reiterades, per mils, les reclamacions d'abusos urbanístics.
En l'actualitat tenen un període de dos mesos per a modificar la llei abans que siga portada a eixos tribunals.
Les autoritats acadèmiques i els mas prestigiosos tractadistes urbanístics independents afirmen amb arguments contundents mes allà de la retòrica oficial i institucional, que s'ha transferit de l'ambit publiq al privat la facultat del planejament; per molt que les autoritats locals i autonòmiques tinguen el privilegi de prendre un acord pel qual es dóna el vistiplau a les propostes dels que despres es van a veure beneficiats economicament.
Esta llei instaura un model urbanístic continuista respecte de l'anterior que dóna continuïtat als despropòsits urbanístics i mediambientals que han fet de la Comunitat València un referent quasi mundial . (Lligen-se les ultimes referències de la premsa nord-americana)
La llei perpetua les grans reclassificacions de sòl al marge dels Plans Generals d'Ordenació Urbana i consolida el "urbanisme del Promotor" amb l'objectiu de maximitzar els beneficis econòmics dels agents implicats.
Per molt que hagen separat la figures del "agent urbanitzador", la "empresa urbanitzadora" així com la diferenciacio de la decisió aprobatoria del PAI, l'aprovació de l'alternativa tècnica que conté el model urbanístic i l'adjudicació de l'execució del PAI a l'agent urbanitzador, no s'han modificat substancialment els pressupostos de l'antiga llei i evidentment els resultats continuen sent igual de desastrosos.
El resultat d'eixe desenvolupament urbanístic sobre el territori de la Comunitat Valenciana ha sigut la proliferació de desenvolupaments urbans dispersos de baixa densitat amb ocupacions desmesurades de sòls agrícoles, en alguns casos d'alt valor ambiental, ocupació dels perímetres dels parcs naturals i una enorme pressió sobre els recursos hídrics, la saturació de les infraestructures i el descens de la qualitat de vida. Este és el model urbanístic de la dreta mes recalcitrant, depredador i fagocitador del territori que pretén unicamente desenvolupar el turisme residencial, l'especulació urbanística i l'obtenció d'enormes plusvàlues.
Amb la legislació urbanística valenciana ni s'ha incrementat la qualitat i la quantitat dels espais públics, ni s'han reduït el preu de les vivendes.
Enfront d'açò l'article 47 de la Constitució Espanyola a què vostés citaven abans diu textualment ..... "utilitzar el sòl d'acord amb l'interés general per a impedir l'especulació"
Com pot ser que els participants en el fòrum hagen entés perfectament que significa el "desplaçament territorial i social del poder polític" i vostés no. Com pot ser que els participants en el fòrum sàpien quals seran les repercussions d'un canvi tan radical de la composició social i territorial de la ciutat d'Olocau... Potser deurien vostés reflexionar un poc sobre els canvis que ineludiblement es produiran en el futur i sobre com afectaren els seus conciutadans!
Admeten que necessiten reordenar el sòl urbanitzable en les zones que ha sorgit edificacions sense control.
La pregunta és: Com s'ha arribat a eixe descontrol? Pretenen vostés superar eixe descontrol fugint cap avant? Volen matar mosques a canonades?
No han pogut justificar vostés la necessitat eixe programa. Perquè durant 20 anys no s'han plantejat alternatives de desenvolupament mes acords amb el que és Olocau?
Tan difícil és això. Molts ciutadans d'Olocau des de fa anys imaginaven un municipi creixent de forma pausada, incorporant nous servicis privats i públics. La veritat és que vostés no ha sigut capaços de desenvolupar idees que pogueren fer romandre als ciutadans d'Olocau en el seu poble i atraure alguns residents mes.
Que han fet per solucionar-ho? Que iniciatives han tingut per acollir mes ciutadans ?Que iniciatives han tingut per ampliar la base tributària? Que iniciatives han tingut per ampliar el padró d'habitants? Que iniciatives han tingut per fomentar l'instalacio de activitats industrials al municipi?
Les iniciatives ara les tenen els que dominen la tramitació administrativa dels instruments de planejament. I eixos no són altres que els promotors privats, que alliberats de tota condició es posen la capa de "agent urbanitzador" de "empresa promotora" fagocitant allò que se'ls posa per davant. Comptant moltes vegades amb la col·laboració de les autoritats per simple desídia o desconeixement.
Textualment de la resposta al meu escrit: "Per tant, no es poden considerar les plus vàlues obtingudes pel desenvolupament urbanístic com una càrrega pública i un benefici estrictament privat, per quant el benefici de les mateixes va a repercutir-se en la ciutadania, sota el control i fiscalització de l'Administració" En cap moment els ajuntaments perden el control de la legalitat de l'activitat urbanística, sota pena d'infraccions urbanístiques les quals poden ser de divers grau"
De que manera garantiran que el benefici es repercutisca en la ciutadania?
De que manera exerciran el control i la fiscalització?
Com garantixen que no es perdra el control de la legalitat urbanística?
Com sancionaran les infraccions urbanístiques i els incompliments.?
Desgraciadament l'administració espanyola esta escassa de recursos per a controlar les plusvàlues i la legalitat urbanística. La qual cosa implica que o es controla tot el procés previ, planejament, programació, reparcelacio, urbanització, o estem condemnats a patir en mans dels grans grups empresarials.
Diguen-me vostés si estan en condicions de controlar les infraccions urbanístiques que es produïxen actualment en Olocau. Jo opine que no. I se'l dic perquè eixes infraccions estan a la vista de tots.
Quantes ordenes de derrocament executades sobre infraccions s'han realitzat en els últims anys a Olocau?
Quantes expedients d'infracció urbanística s'han obert?
Quantes sancions urbanístiques s'han executat?
Desgraciadament i excepte honroses excepcions la promoció immobiliària associada a la recalificacio de terrenys, a la intermediació i a l'especulació urbanística esta en tots els mitjans de comunicació i no per les beneficioses condicions d'accés a la vivenda que s'oferixen als ciutadans.
Textualment de la resposta al meu escrit: Segons el nostre parer, estimem que la millor manera d'instal·lar tots estos servicis, és per mitjà del desenvolupament de noves zones urbanes en la forma que nosaltres pretenem.
Estan vostés en un error. Els servicis s'instal·laren prop de la urbanització que vostés pretenen realitzar.
Possiblement qui utilitza la paraula "visió retrograda i estreta dels emplaçaments urbans" viu en un un Nucli Urbà CONSOLIDAT i no coneix dels problemes que comporta la dispersió i la desconnexió urbanística. Li podria explicar casos i actituds de segregacionisme social i territorial relacionat amb la falta d'integració social de comunitats amb realitats sociològiques diferents, etc.
Però esta que seguix és la perla del seu escrit de resposta:
Textualment de la resposta al meu escrit: Es critica des d'un punt de vista social, els problemes d'integració, del preu de la vivenda, i del difícil accés a la mateixa de les classes mitjanes. Hem d'efectuar un rotund rebuig al per vosté exposat en este sentit, per quant és precisament la liberalització i la producció de sòl i l'oferta de vivendes el que pretén l'Ajuntament d'Olocau, a fi que les pujades dels preus siguen el més suaus possibles.
Sincerament, m'agradaria ser prou mas agre en el comentari a esta part de la resposta, encara que no ho vaig ha fer, però creguen que ho mereixen. Simplement els adjunte algunes opinions respecte d'això:
1O FAL·LÀCIES EN RELACIÓ AMB EL PREU DEL SÒL I LA VIVENDA
1 «El sòl és car perquè és escàs»
Ara el sòl suposa entre el 30 i el 50% del preu de venda final de les vivendes lliures, i hem sentit moltes vegades culpar a l'escassetat d'este com a causant de la seua carestia. No obstant, en els llocs i moments en què hi ha hagut abundant sòl qualificat els seus propietaris ho han continuat retenint, modulant sistemàticament la seua eixida al mercat per a evitar la seua saturació. En els anys 80 a Vitòria, igual que en el Madrid dels últims deu anys, o en la costa llevantina, murciana o andalusa de hui mateix, la sobreabundància de sòl per la seua posada en el mercat no reduïx el seu preu, i en alguns casos l'efecte és fins al contrari: el preu es fixa, com veurem després, en funció del producte final a què servix de suport, i les tensions o rigideses de l'oferta influïxen, a vegades, en sentits contradictoris als habituals, donada l'especificitat del mercat immobiliari.
En altres casos hem de concloure que el sòl és car perquè els seus propietaris fan valdre la seua escassetat natural o provocada per a sobrevalorar-lo. El sòl en Eibar (vall estreta entre muntanyes, esgotat per a la colonització de nous sòls de pendent inferior al 25%) és més barat que a Madrid (en el centre d'una plana quasi-il·limitada), primer perquè els tenidors de sòl madrilenys fan com si el sòl fora escàs encara que no ho siga, retenint-ho i traient-ho al mercat en les quantitats limitades i adequades perquè mantinga la tensió la demanda, i a més perquè no s'imposa a eixos sòls reserves de vivenda protegida i, per tant, com més puga pagar el comprador pel producte final (la vivenda lliure) en funció de la seua renda disponible o els tipus d'interés, més car podrà pagar-se el sòl, independentment de la seua abundància.
2 «Liberalitzar el sòl ho abaratirà»
Des de la promulgació de la Llei 6/98 de liberalització del sòl, que convertia tot el sòl, per decret, en sòl urbanitzable, excepte el sotmés a especial protecció, el sòl urbanitzat apte per a la construcció de vivenda lliure s'ha encarit més d'un 200%. El famós mercat del sòl no és tal mercat, o almenys no funciona tan idealment com es pretén.
En la producció de qualsevol altre bé o servici de consum els elements i matèries primeres que participen en la seua fabricació estan sotmesos a competència, i el destí dels productes és integrar-los en un mercat competitiu i obert. En el cas del sòl no hi ha possible competència perquè és un recurs absolutament limitat (hi ha el que hi ha, i no més, i a més, constret a un àmbit; no es pot moure); cada sòl, cada lloc, té una posició relativa distinta que el dota de valor en major o menor grau per a cada ús, el planejament permet uns usos i altres no, en determinat grau o intensitat i, a més, el destí del producte final, en el cas de la vivenda, no és un bé de consum típic, sinó, i en primer lloc, un bé necessari, indispensable per a la vida i el gaudi de la qual és innegable per a qualsevol ciutadà.
En una paraula, encara que ho volguérem, el sòl no està subjecte al mercat sinó que, constitucional i bàsicament està sotmés a la intervenció pública en la seua producció, gestió i posada en càrrega. De fet, l'única especulació expressament prohibida en la Constitució de 1978 és la que tinga com a objecte el sòl.
Art. 47: «Tots els espanyols tenen dret a disfrutar d'una vivenda digna i adequada. Els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per a fer efectiu este dret, regulant la utilització del sòl d'acord amb l'interés general per a impedir l'especulació. La comunitat participarà en les plusvàlues que genere l'acció urbanística dels ens públics».
Per si no fóra poc, està la constatació de l'anterior fal·làcia denunciada; després de la suposada liberalització i conversió en urbanitzable de tot el sòl no protegit especialment, el sòl en compte de baixar ha pujat un 200% de mitja des de la promulgació de la suposada llei liberalitzadora fins hui. Curiós mercat.
3 «La vivenda protegida encarix el sòl»
El sistema de valoració del sòl, tant en l'àmbit legal com en l'empresarial de la promoció immobiliària, es basa a deduir del preu de venda del que es pot construir damunt els costos de producció. Si el que es construïx sobre el sòl és un producte més car --vivenda lliure-- amb un cost de producció semblant al de la vivenda protegida, la resta o valor residual és, necessàriament, major que si es construïra Vivenda de Protecció Oficial (VPO). Al contrari, si el que es construïx té un preu de venda al públic controlat, el preu del sòl es reduïx. El problema sorgix quan sobre el mateix sòl es fa el conte de la lletera: en compte de calcular el que realment es pot construir per llei, amb les reserves legals de vivenda protegida que s'apliquen, es fa el compte del que podria arribar a valdre el sòl si tot el producte final fora desregulat, o siga, de preu lliure, i una vegada obtingut eixe preu-quimera, es pretén mantindre a pesar que part del producte immobiliari està regulat i és de preu limitat. Llavors la plusvàlua que no s'obté de la vivenda protegida es pretén obtindre d'un excés de càrrega de cost de sòl repercutit sobre la vivenda lliure. Però dels perniciosos efectes sobrevinguts per aplicació del conte de la lletera no s'ha de culpar a la llet, sinó a la lletera.
De fet, com més vivenda protegida s'impose que ha d'acollir un sòl, progressivament el preu del sòl brut és més barat, ja que objectivament el producte de la promoció d'eixe sòl té menor marge de guany, menor residu, arribant al límit dels sòls aptes per a desenvolupar polígons de vivenda protegida al 100%, els sòls més barats del mercat (més barats, inclús, que el sòl per a indústria).
4 «La vivenda protegida encarix la vivenda lliure»
Quan el promotor de vivenda lliure vol rescabalar-se de la càrrega que per al negoci suposa promoure un producte tan poc rendible --en comparació amb la vivenda lliure-- com la VPO, la qual cosa fa és transvasar tot el benefici que li agradaria obtindre en el conjunt de la promoció cap a la vivenda lliure. Eixe encariment artificial i antinatural no és imputable, de la mateixa manera que parlàvem abans del sòl, a la VPO, sinó a càlculs especulatius de previsió de benefici que no es corresponen amb la realitat. Moltes vegades comparem l'urbanisme amb un pernil. El magre del pernil, la vivenda lliure, va acompanyada de la cansalada i l'os, la vivenda protegida i les càrregues d'urbanització i cessions. El problema fictici que defenen molts promotors, la fal·làcia total, és aplicar a tot el pernil el mateix preu unitari que al magre, i intentar cobrar-se al preu de la part més suculenta també la part social de la promoció. Això és fer trampa i a més està destinat al fracàs.
5 «Els ajuntaments especulen amb el sòl»
Algunes vegades hem sentit que els ajuntaments són els responsables de l'encariment del sòl. De fet, a la Comunitat Autònoma Basca se cita com a paradigma l'època de l'alcalde José Luis Corda a Vitoria-Gasteiz, la gestió del de la qual sòl es va basar en el control públic del sòl suport d'un creixement urbà importantíssim, que va duplicar la superfície ocupada per la ciutat en un decenni.
Alguns promotors van acusar llavors a Corda d'especular amb el sòl per vendre-ho al seu preu de mercat, açò és, aplicant el valor resultant de calcular el seu valor a partir de la fórmula del valor residual. La pregunta del milió és: «si l'Ajuntament haguera venut el sòl més barat del seu valor referencial, hauria abaixat el preu final de la vivenda, o haurien augmentat els excedents o plusvàlues dels empresaris promotors de les vivendes?». Estem segurs que la resposta és la segona: el marge entre el valor de mercat i el preu d'alienació del sòl se l'hauria embutxacat el promotor, directament i sense cap repercussió ni sobre el producte ni sobre el productor últim d'eixa plusvàlua, la comunitat.
Per descomptat, no sempre açò és tan clar. No hauria de subjectar-se a subhasta l'alienació de sòl públic apte per a promoure un producte social com la vivenda, però... si el producte final que es recolzarà sobre eixe sòl fóra un article de luxe? Ha de renunciar l'administració a obtindre els recursos corresponents al contravalor de mercat dels seus béns patrimonials a l'alienar-los? No estarà, actuant així, contribuint a la producció de plusvàlues estranyes als processos de mercat, afavorint a uns o perjudicant la lliure competència en mercats de productes sumptuaris?
6 «La vivenda protegida serà sempre un focus de frau»
Si les administracions públiques s'impliquen en el control de la producció, adjudicació i ús de les vivendes protegides no hi ha cap raó perquè existisca frau. El problema és que lamentablement en moltes comunitats, ciutats i pobles pareix que els primers interessats a evitar el control són els propis administradors. Però en eixe sentit podem aportar des d'Euskadi l'experiència dels últims tres anys: l'adjudicació generalitzada per mitjà de sorteig, la qualificació definitiva, la concessió de vivendes en dret de superfície i l'execució de tots els tantejos i retractes en segones i següents transmissions són quatre mesures que fan descendir el frau en la vivenda de VPO a nivells irrellevants o estructurals, i únicament requerixen voluntat política. Si a eixes mesures afegim una mínima inspecció de control i la col·laboració de notaris i registradors no hi ha badall possible per al frau.
7 «Els tràmits urbanístics són destorbs innecessaris»
El nostre sistema urbanístic és garantista, pretén compaginar la producció de sòl per als usos que la comunitat requerix amb la participació i informació pública dels actes administratius que els possibiliten. Encara que és segur que podria alleugerir-se en terminis si aplicàrem també les tecnologies del segle XXI a estos sistemes de publicitat, informació i participació dels tràmits urbanístics, la qual cosa és innegable és que una activitat que influïx tant en la vida de la comunitat com és el disseny de la ciutat i els seus espais no pot escapar del control públic i ha de compaginar-se amb la necessària diligència en la tramitació dels instruments de gestió i planejament urbanístic. En qualsevol cas la major rapidesa i diligència del procés urbanitzador mai hauria de comportar el furt del coneixement, participació i control ciutadà.
8 «La vivenda progetida és deficitària per naturalesa»
Clar que els valors dels mòduls de preu de venda i els preus de construcció són molt diferents en cada comunitat, però almenys en el País Basc i amb els valors d'ambdós preus en els seus actuals nivells, la producció de vivenda de protecció oficial per a la seua venda és perfectament viable inclús comprant el sòl en el mercat, al seu preu màxim legal. El problema per a molts promotors, i pel que titlen de ruïnosa o deficitària la promoció de vivenda protegida és perquè el marge de negoci d'este producte no sol superar el 10% respecte a les vendes, i este marge és clarament inferior a l'habitual en promocions lliures. Però no obstant amb un marge comercial d'este nivell moltes activitats productives es donarien per satisfetes, en sectors industrials amb prou més risc de col·locació del producte acabat que la vivenda protegida, de quasi il·limitada demanda i reducidísima oferta, lamentablement.
No podríem dir el mateix si parlàrem de la vivenda social destinada al lloguer en la nostra comunitat. Els mòduls de referència per al seu lloguer fan que necessàriament haja de comptar amb fortes subvencions per al seu sosteniment, però les dites línies subvencionals han de considerar-se dins d'una operació estratègica de formació de patrimoni públic en lloguer, distint intrínsecament de la producció per a la venda.
9 «Els ciutadans preferixen comprar a llogar vivenda»
Esta és una típica fal·làcia amb base conjuntural. Si els tipus d'interés permeten que la hipoteca coste el mateix que la renda d'una vivenda equivalent, i a més la situació actual de l'inquilí és de franca inferioritat respecte als seus drets legals en altres països, però no obstant en els llogadors persistix la idea contrària, herència de la legislació de rendes antigues, tot encaixa perquè cada vegada hi haja menys persones que opten pel lloguer voluntàriament, i únicament qui no té mitjans per a adquirir una vivenda es dirigirà al mercat de lloguer. Si els tipus d'interés o els preus creixen, o les garanties o límits d'endeutament es modifiquen a l'alça per a evitar afonaments i explosions incontrolades de la suposada bambolla immobiliària, segurament esta tendència canviarà, acostant-se als percentatges de vivendes en règim de lloguer, invers a què es dóna en l'estat espanyol.
Però la gran fal·làcia, a més, residix a defendre que esta preferència per la compra respecte al lloguer és quelcom cultural, consubstancial al caràcter llatí, hispà o basc. Baste un única dada: l'any 1950 el percentatge de vivenda ocupada en règim de lloguer era l'invers a l'actual, d'un 85%, respecte a un 15% de vivenda en propietat. Ha canviat la cultura, l'ànsia de propietat o l'aversió al lloguer i a la provisionalitat de la vivenda? No. El que han canviat són les circumstàncies de renda disponible, tipus d'interés, relació entre preu de compra i lloguer, expectativa de revaloració de la vivenda i valor expectant com a inversió d'esta, per consegüent. La potenciació, durant els últims anys, de la vivenda-inversió ha donat com a resultat esta situació, amb més de 3 milions de vivendes buides a Espanya i menys d'un 7% de vivendes de lloguer, mentres els nostres jóvens no es poden emancipar fins més enllà dels 30 anys per inexistència d'un mercat de lloguer assequible.
10 «Sempre és preferible la promoció privada a la pública»
De la mateixa manera que en altres àmbits de la societat i l'economia, com en la sanitat o l'educació, la producció dels béns que transcendixen el simple consum per a instituir-se en béns de caràcter social, com la vivenda, han de concebre's en funció de paràmetres no únicament economicistes si es pretén que responguen no sols a criteris de producció de mercat sinó també, i fonamentalment, a omplir necessitats públiques.
De fet, i conegut el caràcter cíclic del sector de l'edificació, durant èpoques de vaques flaques en el sector immobiliari residencial, gran part de les promotores tornen la vista cap a la VPO com a producte-refugi, però en moments d'expansió del mercat residencial, amb alts creixements dels preus de venda, la promoció privada abandona la vivenda protegida pel seu estret marge a la busca de productes molt més rendibles. Ara bé, esta estacionalitat de gràfica sinusoïdal, subjecta als vaivens cíclics de factors externs a la societat, no casa bé amb les necessitats socials de vivenda. Al revés, precisament en els moments de major inflació i creixement de preus de la vivenda lliure és quan més falta fa una actuació decidida en la producció de vivenda protegida per als estrats de rendes més dèbils. I eixa funció no la farà mai la promoció privada, ocupada quasi exclusivament, com és propi de la seua naturalesa, per maximitzar el rendiment econòmic de la seua activitat.
D'altra banda, cada vegada estem més lluny dels tòpics d'ineficàcia de l'empresa pública, gràcies a experiències com la que podem aportar des de Vivenda i Sòl d'Euskado S.A. (VISESA) --Societat pública del Departament de Vivenda i Assumptes Socials del Govern Basc-- i el seu recorregut empresarial dels últims tres anys. Amb dades de rendiments econòmics de les seues promocions, desviacions d'obra o càrrega subvencional que es poden comparar perfectament amb els d'empreses privades, els últims resultats econòmics i de qualitat de producte de VISESA són homologables als de qualsevol grup promotor de capital privat, i inclús podríem dir que exercix el lideratge en determinats àmbits del sector.
(Font: Ciutats per a un futur mes sostenible)
Els recorde que el Sr Jose Maria Aznar és l'artífex de la liberalització de sòl, teoricament per a abaixar els preus. Des que el la liberalitza, estadisticament els preus han pujat el 200% per terme mig.
Sap vosté com es forma el preu de la vivenda?
Saben vostés que el preu de la vivenda es forma a partir del mètode del valor residual?
Saben vostés que els promotors immobiliaris estan associats sempre amb entitats financeres.
Saben vostés que les entitats financeres són el principal centre d'estudis econòmics d'este país .
Saben que ells coneixen permanentment la disponibilitat econòmica de tots i cada uns dels españolets?
Saben vostés que el preu de la vivenda es forma a partir de la dada d'economia disponible una vegada deduïts els gastos quotidians i habituals de les famílies?
Coneix vosté que el preu de la vivenda es forma a partir de l'obtenció de l'excedent familiar disponible dirigit este a satisfer una hipoteca pel cap mig de 30 anys?
Coneixen que el benefici empresarial associat a la construcció i a la promoció de sòl esta en el 50%.
Olocau no podrà considerar-se un referent comarcal de desenvolupament sostenible ni de preservació dels valors naturals i paisatgístics ni els ciutadans podran aconseguir un adequat nivell de vida si la seua seguix cap avant.
No es convertisquen vostés en els artífexs de la destrucció de l'entorn d'Olocau. Olocau té alternatives per a créixer, per a desenvoluparse en harmonia amb el seu entorn, sense que això minve ni la capacitat econòmica dels veïns ni del seu Ajuntament.
Les apel·lacions al que esta succeint en Bétera, Náquera o Serra no vénen al cas per a res. Olocau no esta immers en una carrera per un desarrollisme estúpid .
Crec que a cap de nosaltres ens agradaria paréixer.se ni a Bétera, ni a Serra, ni a Náquera, llevat que eixe algú no tinga un minim de sentit comú o haja vist molt poc del món que li rodeja.
En la comunitat Valenciana hi ha els que pretenen establir per un costat una societat de rendistes que despres de saquejar el territori volen controlar una altra societat lligada al turisme de baixa qualitat, de baixos salaris, de ocupació precària i temporal en l'hostaleria i els servicis.
Enfront d'això molts som els que volem una societat valenciana avançada en lo social i cultural, preservadora del seu territori i el seu paisatge amb uns servicis públics que garantisquen les necessitats bàsiques per a tots els ciutadans. Molts som els que volem una indústria puntera en investigació i en tecnologia que incorpore valor afegit en el seu procés productiu. molts som els que volem que les rendes dels treballadors estiguen d'acord amb eixos principis.
Si no estan vostés en condicions de donar resposta als reptes que Olocau es plantegen hui, han de cedir la responsabilitat a noves generacions de ciutadans que si que estiguen en condicions d'afrontar eixos reptes.
Respecte de les consideracions inicials sobre els meus plantejaments genèrics i imprecisos, observacions desafortunades i visió retrograda i estreta les done per no llegides. Molt al contrari, pense que a vostés els fa falta eixir de la closca i observar la realitat, no amb els ulls de qui s'enlluerna amb les estipideses que altres fan. I si amb qui observa el món amb curiositat i esperit critiq.
Per a finalitzar li demane a vosté Sr alcalde que publique este nou escrit que li remet en la web municipal perquè siga de coneixement de la ciutadania d'Olocau l'opinió d'un ciutadà que no té cap interés personal i que implica la seua preocupació i la seua sensibilitat cap a un poble que és el seu, el dels seus avantpassats i que espera que siga el dels seus fills.
Gracies per la seua paciencia en llegir estes consideracions.
Vicent Navarro Sierra
Felicite la iniciativa, encara que trobe a faltar que es publique en la web municipal l'escrit remés per mi a l'Ajuntament i que és objecte de resposta per part del Sr. Alcalde.
Però per a ser just haurien d'estendre eixe tracte a tots i cada un dels ciutadans d'Olocau que amb els seus impostos financen l'existència d'eixa web.
Durant dies i dies el fòrum d'Olocau.Org ha bullit amb manifestacions de ciutadans d'Olocau que opinen que la decisió de tirar cap avant dos Programes d'Actuació Integrada no té cap lògica urbanística, social i territorial, com així pareix haver-hi apreciat el PSPV en les declaracions realitzades al periòdic llevant de 30/10/06 pel seu responsable en matèria d'urbanisme, Eugeni Burriel.
Esta situació, presumisc, que ha generat perplexitat en les autoritats d'Olocau, però pareix que l'opinió que eixos programes no són la resposta adequada a les necessitats d'Olocau compta amb mes suports que els que algunes persones podien esperar.
I això demostra que la decisió ni estava madura ni obeïx a una lògica de progrés social per a Olocau.
La resposta al meu escrit és evident que no ha sigut redactada per l'alcalde d'Olocau. Probablement ha sigut el secretari de l'Ajuntament qui ha redactat la resposta a indicació de l'Alcaldia responent puntualment a cada una de les consideracions que en l'escrit es feien .
I la resposta manca al meu entendre de suport i fonament POLÍTIC per a respondre a les qüestions plantejades en la meua missiva.
De inici es diu que faig plantejaments genèrics i imprecisos, observacions desafortunades, que tinc una visió retrograda i estreta dels emplaçaments urbans, que sóc un racista sociològic...etc.
L'escrit per mi redactat no pretenia en cap moment ser un tractat urbanístic ni una lliçó magistral de dret administratiu; entre moltes altres coses perquè no podria fer-ho.
Les meues apreciacions han sigut exclusivament POLÍTIQUES.
Resposta a un visió desafortunada, entenc jo, del progrés d'una xicoteta ciutat. Visió que hui compartisc amb moltes altres persones que amb mes o menys experiència han pogut observar com es destruïx el territori, justificant necessitats que no existixen i quin final sera la destrucció del principal patrimoni dels ciutadans; la seua terra.
Si que és cert que amb això se satisfan necessitats econòmiques , moltes d'elles legitimes per peremptòries, però altres, la majoria, són alienes a nosaltres i als que amb el seu suor i el seu patiment han regat la terra per què hui altres, aliens a eixa terra, convertisquen eixe patiment en fabulosos beneficis
Em produïx desconsol pensar que els responsables municipals d'Olocau desconeixen les estratègies que empren els grans promotors urbanístics. Segurament per que fins al moment no han tingut l'oportunitat de conéixer-les i experimentarles.
Ells, els grans promotors, recolzats en la legislació valenciana, que evidentment els facilita les seues pretensions, estan en condicions manejar el procediment urbanístic i administratiu en conjunció amb els agents urbanitzadors, les empreses adjudicatàries , i resta d'agents, deixant a les administracions com a necessaris agents asentidores de les seues propostes.
Sr. Alcalde una part important de la seua resposta esta dedicada a explicar amb tot luxe de detall el compliment de la legislació vigent en matèria d'informació pública. No era necessari que s'estretinguera tant. En cap moment havia dubtat que fóra així.
No obstant la participació ciutadana en un assumpte de tal envergadura, que pot condicionar la vida dels nostres fills i néts no es pot substanciar amb el compliment estricte de la legislació en matèria d'informació pública.
Però és que a mes és ociós parlar-ne. Els acords que pren una corporació complixen sempre amb els requisits d'informació publica; ja s'encarreguen d'això els secretaris municipals.
No obstant no per complir eixe requisit les polítiques associades a les decisions de govern són totes iguals.
Tant els governs conservadors com els progressistes com els nacionalistes complixen la legalitat vigent; no obstant les seues polítiques solen ser diferents, no és cert?
Per tant crec que esta perfectament explicat que el compliment legal de la "informació publica" no té res a veure amb la democràcia directa i el consell obert, ni de bon tros amb els processos de participació ciutadana per a aquelles decisions que per la seua importància, la implicació social dels veïns no fa sinó potenciar les decisions polítiques dels responsables municipals. Però a mes el compliment de les obligacions legals en matèria de "informació pública" no garantixen que les decisions siguen ni oportunes ni coherents amb les necessitats dels ciutadans.
Pel que les seues apreciacions respecte dels preceptes legals de compliment obligatori i la seua comparació amb l'asamblearisme són inapropiades per a argumentar les seues decisions.
La legislació que empara tot el procediment per al desenvolupament dels PAI's va ser aprovada en el mes de desembre del passat any, despres de veure's obligada la generalitat valenciana a modificar l'anterior a causa de les reiterades advertències de la Unio Europea de portar-la als tribunals.
Ara esta nova llei també esta amenaçada de acabar als tribunals europeus.
És mes, la Unió Europea a demanat diverses vegades una moratòria urbanística. I ho ha fet despres de reiterades, per mils, les reclamacions d'abusos urbanístics.
En l'actualitat tenen un període de dos mesos per a modificar la llei abans que siga portada a eixos tribunals.
Les autoritats acadèmiques i els mas prestigiosos tractadistes urbanístics independents afirmen amb arguments contundents mes allà de la retòrica oficial i institucional, que s'ha transferit de l'ambit publiq al privat la facultat del planejament; per molt que les autoritats locals i autonòmiques tinguen el privilegi de prendre un acord pel qual es dóna el vistiplau a les propostes dels que despres es van a veure beneficiats economicament.
Esta llei instaura un model urbanístic continuista respecte de l'anterior que dóna continuïtat als despropòsits urbanístics i mediambientals que han fet de la Comunitat València un referent quasi mundial . (Lligen-se les ultimes referències de la premsa nord-americana)
La llei perpetua les grans reclassificacions de sòl al marge dels Plans Generals d'Ordenació Urbana i consolida el "urbanisme del Promotor" amb l'objectiu de maximitzar els beneficis econòmics dels agents implicats.
Per molt que hagen separat la figures del "agent urbanitzador", la "empresa urbanitzadora" així com la diferenciacio de la decisió aprobatoria del PAI, l'aprovació de l'alternativa tècnica que conté el model urbanístic i l'adjudicació de l'execució del PAI a l'agent urbanitzador, no s'han modificat substancialment els pressupostos de l'antiga llei i evidentment els resultats continuen sent igual de desastrosos.
El resultat d'eixe desenvolupament urbanístic sobre el territori de la Comunitat Valenciana ha sigut la proliferació de desenvolupaments urbans dispersos de baixa densitat amb ocupacions desmesurades de sòls agrícoles, en alguns casos d'alt valor ambiental, ocupació dels perímetres dels parcs naturals i una enorme pressió sobre els recursos hídrics, la saturació de les infraestructures i el descens de la qualitat de vida. Este és el model urbanístic de la dreta mes recalcitrant, depredador i fagocitador del territori que pretén unicamente desenvolupar el turisme residencial, l'especulació urbanística i l'obtenció d'enormes plusvàlues.
Amb la legislació urbanística valenciana ni s'ha incrementat la qualitat i la quantitat dels espais públics, ni s'han reduït el preu de les vivendes.
Enfront d'açò l'article 47 de la Constitució Espanyola a què vostés citaven abans diu textualment ..... "utilitzar el sòl d'acord amb l'interés general per a impedir l'especulació"
Com pot ser que els participants en el fòrum hagen entés perfectament que significa el "desplaçament territorial i social del poder polític" i vostés no. Com pot ser que els participants en el fòrum sàpien quals seran les repercussions d'un canvi tan radical de la composició social i territorial de la ciutat d'Olocau... Potser deurien vostés reflexionar un poc sobre els canvis que ineludiblement es produiran en el futur i sobre com afectaren els seus conciutadans!
Admeten que necessiten reordenar el sòl urbanitzable en les zones que ha sorgit edificacions sense control.
La pregunta és: Com s'ha arribat a eixe descontrol? Pretenen vostés superar eixe descontrol fugint cap avant? Volen matar mosques a canonades?
No han pogut justificar vostés la necessitat eixe programa. Perquè durant 20 anys no s'han plantejat alternatives de desenvolupament mes acords amb el que és Olocau?
Tan difícil és això. Molts ciutadans d'Olocau des de fa anys imaginaven un municipi creixent de forma pausada, incorporant nous servicis privats i públics. La veritat és que vostés no ha sigut capaços de desenvolupar idees que pogueren fer romandre als ciutadans d'Olocau en el seu poble i atraure alguns residents mes.
Que han fet per solucionar-ho? Que iniciatives han tingut per acollir mes ciutadans ?Que iniciatives han tingut per ampliar la base tributària? Que iniciatives han tingut per ampliar el padró d'habitants? Que iniciatives han tingut per fomentar l'instalacio de activitats industrials al municipi?
Les iniciatives ara les tenen els que dominen la tramitació administrativa dels instruments de planejament. I eixos no són altres que els promotors privats, que alliberats de tota condició es posen la capa de "agent urbanitzador" de "empresa promotora" fagocitant allò que se'ls posa per davant. Comptant moltes vegades amb la col·laboració de les autoritats per simple desídia o desconeixement.
Textualment de la resposta al meu escrit: "Per tant, no es poden considerar les plus vàlues obtingudes pel desenvolupament urbanístic com una càrrega pública i un benefici estrictament privat, per quant el benefici de les mateixes va a repercutir-se en la ciutadania, sota el control i fiscalització de l'Administració" En cap moment els ajuntaments perden el control de la legalitat de l'activitat urbanística, sota pena d'infraccions urbanístiques les quals poden ser de divers grau"
De que manera garantiran que el benefici es repercutisca en la ciutadania?
De que manera exerciran el control i la fiscalització?
Com garantixen que no es perdra el control de la legalitat urbanística?
Com sancionaran les infraccions urbanístiques i els incompliments.?
Desgraciadament l'administració espanyola esta escassa de recursos per a controlar les plusvàlues i la legalitat urbanística. La qual cosa implica que o es controla tot el procés previ, planejament, programació, reparcelacio, urbanització, o estem condemnats a patir en mans dels grans grups empresarials.
Diguen-me vostés si estan en condicions de controlar les infraccions urbanístiques que es produïxen actualment en Olocau. Jo opine que no. I se'l dic perquè eixes infraccions estan a la vista de tots.
Quantes ordenes de derrocament executades sobre infraccions s'han realitzat en els últims anys a Olocau?
Quantes expedients d'infracció urbanística s'han obert?
Quantes sancions urbanístiques s'han executat?
Desgraciadament i excepte honroses excepcions la promoció immobiliària associada a la recalificacio de terrenys, a la intermediació i a l'especulació urbanística esta en tots els mitjans de comunicació i no per les beneficioses condicions d'accés a la vivenda que s'oferixen als ciutadans.
Textualment de la resposta al meu escrit: Segons el nostre parer, estimem que la millor manera d'instal·lar tots estos servicis, és per mitjà del desenvolupament de noves zones urbanes en la forma que nosaltres pretenem.
Estan vostés en un error. Els servicis s'instal·laren prop de la urbanització que vostés pretenen realitzar.
Possiblement qui utilitza la paraula "visió retrograda i estreta dels emplaçaments urbans" viu en un un Nucli Urbà CONSOLIDAT i no coneix dels problemes que comporta la dispersió i la desconnexió urbanística. Li podria explicar casos i actituds de segregacionisme social i territorial relacionat amb la falta d'integració social de comunitats amb realitats sociològiques diferents, etc.
Però esta que seguix és la perla del seu escrit de resposta:
Textualment de la resposta al meu escrit: Es critica des d'un punt de vista social, els problemes d'integració, del preu de la vivenda, i del difícil accés a la mateixa de les classes mitjanes. Hem d'efectuar un rotund rebuig al per vosté exposat en este sentit, per quant és precisament la liberalització i la producció de sòl i l'oferta de vivendes el que pretén l'Ajuntament d'Olocau, a fi que les pujades dels preus siguen el més suaus possibles.
Sincerament, m'agradaria ser prou mas agre en el comentari a esta part de la resposta, encara que no ho vaig ha fer, però creguen que ho mereixen. Simplement els adjunte algunes opinions respecte d'això:
1O FAL·LÀCIES EN RELACIÓ AMB EL PREU DEL SÒL I LA VIVENDA
1 «El sòl és car perquè és escàs»
Ara el sòl suposa entre el 30 i el 50% del preu de venda final de les vivendes lliures, i hem sentit moltes vegades culpar a l'escassetat d'este com a causant de la seua carestia. No obstant, en els llocs i moments en què hi ha hagut abundant sòl qualificat els seus propietaris ho han continuat retenint, modulant sistemàticament la seua eixida al mercat per a evitar la seua saturació. En els anys 80 a Vitòria, igual que en el Madrid dels últims deu anys, o en la costa llevantina, murciana o andalusa de hui mateix, la sobreabundància de sòl per la seua posada en el mercat no reduïx el seu preu, i en alguns casos l'efecte és fins al contrari: el preu es fixa, com veurem després, en funció del producte final a què servix de suport, i les tensions o rigideses de l'oferta influïxen, a vegades, en sentits contradictoris als habituals, donada l'especificitat del mercat immobiliari.
En altres casos hem de concloure que el sòl és car perquè els seus propietaris fan valdre la seua escassetat natural o provocada per a sobrevalorar-lo. El sòl en Eibar (vall estreta entre muntanyes, esgotat per a la colonització de nous sòls de pendent inferior al 25%) és més barat que a Madrid (en el centre d'una plana quasi-il·limitada), primer perquè els tenidors de sòl madrilenys fan com si el sòl fora escàs encara que no ho siga, retenint-ho i traient-ho al mercat en les quantitats limitades i adequades perquè mantinga la tensió la demanda, i a més perquè no s'imposa a eixos sòls reserves de vivenda protegida i, per tant, com més puga pagar el comprador pel producte final (la vivenda lliure) en funció de la seua renda disponible o els tipus d'interés, més car podrà pagar-se el sòl, independentment de la seua abundància.
2 «Liberalitzar el sòl ho abaratirà»
Des de la promulgació de la Llei 6/98 de liberalització del sòl, que convertia tot el sòl, per decret, en sòl urbanitzable, excepte el sotmés a especial protecció, el sòl urbanitzat apte per a la construcció de vivenda lliure s'ha encarit més d'un 200%. El famós mercat del sòl no és tal mercat, o almenys no funciona tan idealment com es pretén.
En la producció de qualsevol altre bé o servici de consum els elements i matèries primeres que participen en la seua fabricació estan sotmesos a competència, i el destí dels productes és integrar-los en un mercat competitiu i obert. En el cas del sòl no hi ha possible competència perquè és un recurs absolutament limitat (hi ha el que hi ha, i no més, i a més, constret a un àmbit; no es pot moure); cada sòl, cada lloc, té una posició relativa distinta que el dota de valor en major o menor grau per a cada ús, el planejament permet uns usos i altres no, en determinat grau o intensitat i, a més, el destí del producte final, en el cas de la vivenda, no és un bé de consum típic, sinó, i en primer lloc, un bé necessari, indispensable per a la vida i el gaudi de la qual és innegable per a qualsevol ciutadà.
En una paraula, encara que ho volguérem, el sòl no està subjecte al mercat sinó que, constitucional i bàsicament està sotmés a la intervenció pública en la seua producció, gestió i posada en càrrega. De fet, l'única especulació expressament prohibida en la Constitució de 1978 és la que tinga com a objecte el sòl.
Art. 47: «Tots els espanyols tenen dret a disfrutar d'una vivenda digna i adequada. Els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per a fer efectiu este dret, regulant la utilització del sòl d'acord amb l'interés general per a impedir l'especulació. La comunitat participarà en les plusvàlues que genere l'acció urbanística dels ens públics».
Per si no fóra poc, està la constatació de l'anterior fal·làcia denunciada; després de la suposada liberalització i conversió en urbanitzable de tot el sòl no protegit especialment, el sòl en compte de baixar ha pujat un 200% de mitja des de la promulgació de la suposada llei liberalitzadora fins hui. Curiós mercat.
3 «La vivenda protegida encarix el sòl»
El sistema de valoració del sòl, tant en l'àmbit legal com en l'empresarial de la promoció immobiliària, es basa a deduir del preu de venda del que es pot construir damunt els costos de producció. Si el que es construïx sobre el sòl és un producte més car --vivenda lliure-- amb un cost de producció semblant al de la vivenda protegida, la resta o valor residual és, necessàriament, major que si es construïra Vivenda de Protecció Oficial (VPO). Al contrari, si el que es construïx té un preu de venda al públic controlat, el preu del sòl es reduïx. El problema sorgix quan sobre el mateix sòl es fa el conte de la lletera: en compte de calcular el que realment es pot construir per llei, amb les reserves legals de vivenda protegida que s'apliquen, es fa el compte del que podria arribar a valdre el sòl si tot el producte final fora desregulat, o siga, de preu lliure, i una vegada obtingut eixe preu-quimera, es pretén mantindre a pesar que part del producte immobiliari està regulat i és de preu limitat. Llavors la plusvàlua que no s'obté de la vivenda protegida es pretén obtindre d'un excés de càrrega de cost de sòl repercutit sobre la vivenda lliure. Però dels perniciosos efectes sobrevinguts per aplicació del conte de la lletera no s'ha de culpar a la llet, sinó a la lletera.
De fet, com més vivenda protegida s'impose que ha d'acollir un sòl, progressivament el preu del sòl brut és més barat, ja que objectivament el producte de la promoció d'eixe sòl té menor marge de guany, menor residu, arribant al límit dels sòls aptes per a desenvolupar polígons de vivenda protegida al 100%, els sòls més barats del mercat (més barats, inclús, que el sòl per a indústria).
4 «La vivenda protegida encarix la vivenda lliure»
Quan el promotor de vivenda lliure vol rescabalar-se de la càrrega que per al negoci suposa promoure un producte tan poc rendible --en comparació amb la vivenda lliure-- com la VPO, la qual cosa fa és transvasar tot el benefici que li agradaria obtindre en el conjunt de la promoció cap a la vivenda lliure. Eixe encariment artificial i antinatural no és imputable, de la mateixa manera que parlàvem abans del sòl, a la VPO, sinó a càlculs especulatius de previsió de benefici que no es corresponen amb la realitat. Moltes vegades comparem l'urbanisme amb un pernil. El magre del pernil, la vivenda lliure, va acompanyada de la cansalada i l'os, la vivenda protegida i les càrregues d'urbanització i cessions. El problema fictici que defenen molts promotors, la fal·làcia total, és aplicar a tot el pernil el mateix preu unitari que al magre, i intentar cobrar-se al preu de la part més suculenta també la part social de la promoció. Això és fer trampa i a més està destinat al fracàs.
5 «Els ajuntaments especulen amb el sòl»
Algunes vegades hem sentit que els ajuntaments són els responsables de l'encariment del sòl. De fet, a la Comunitat Autònoma Basca se cita com a paradigma l'època de l'alcalde José Luis Corda a Vitoria-Gasteiz, la gestió del de la qual sòl es va basar en el control públic del sòl suport d'un creixement urbà importantíssim, que va duplicar la superfície ocupada per la ciutat en un decenni.
Alguns promotors van acusar llavors a Corda d'especular amb el sòl per vendre-ho al seu preu de mercat, açò és, aplicant el valor resultant de calcular el seu valor a partir de la fórmula del valor residual. La pregunta del milió és: «si l'Ajuntament haguera venut el sòl més barat del seu valor referencial, hauria abaixat el preu final de la vivenda, o haurien augmentat els excedents o plusvàlues dels empresaris promotors de les vivendes?». Estem segurs que la resposta és la segona: el marge entre el valor de mercat i el preu d'alienació del sòl se l'hauria embutxacat el promotor, directament i sense cap repercussió ni sobre el producte ni sobre el productor últim d'eixa plusvàlua, la comunitat.
Per descomptat, no sempre açò és tan clar. No hauria de subjectar-se a subhasta l'alienació de sòl públic apte per a promoure un producte social com la vivenda, però... si el producte final que es recolzarà sobre eixe sòl fóra un article de luxe? Ha de renunciar l'administració a obtindre els recursos corresponents al contravalor de mercat dels seus béns patrimonials a l'alienar-los? No estarà, actuant així, contribuint a la producció de plusvàlues estranyes als processos de mercat, afavorint a uns o perjudicant la lliure competència en mercats de productes sumptuaris?
6 «La vivenda protegida serà sempre un focus de frau»
Si les administracions públiques s'impliquen en el control de la producció, adjudicació i ús de les vivendes protegides no hi ha cap raó perquè existisca frau. El problema és que lamentablement en moltes comunitats, ciutats i pobles pareix que els primers interessats a evitar el control són els propis administradors. Però en eixe sentit podem aportar des d'Euskadi l'experiència dels últims tres anys: l'adjudicació generalitzada per mitjà de sorteig, la qualificació definitiva, la concessió de vivendes en dret de superfície i l'execució de tots els tantejos i retractes en segones i següents transmissions són quatre mesures que fan descendir el frau en la vivenda de VPO a nivells irrellevants o estructurals, i únicament requerixen voluntat política. Si a eixes mesures afegim una mínima inspecció de control i la col·laboració de notaris i registradors no hi ha badall possible per al frau.
7 «Els tràmits urbanístics són destorbs innecessaris»
El nostre sistema urbanístic és garantista, pretén compaginar la producció de sòl per als usos que la comunitat requerix amb la participació i informació pública dels actes administratius que els possibiliten. Encara que és segur que podria alleugerir-se en terminis si aplicàrem també les tecnologies del segle XXI a estos sistemes de publicitat, informació i participació dels tràmits urbanístics, la qual cosa és innegable és que una activitat que influïx tant en la vida de la comunitat com és el disseny de la ciutat i els seus espais no pot escapar del control públic i ha de compaginar-se amb la necessària diligència en la tramitació dels instruments de gestió i planejament urbanístic. En qualsevol cas la major rapidesa i diligència del procés urbanitzador mai hauria de comportar el furt del coneixement, participació i control ciutadà.
8 «La vivenda progetida és deficitària per naturalesa»
Clar que els valors dels mòduls de preu de venda i els preus de construcció són molt diferents en cada comunitat, però almenys en el País Basc i amb els valors d'ambdós preus en els seus actuals nivells, la producció de vivenda de protecció oficial per a la seua venda és perfectament viable inclús comprant el sòl en el mercat, al seu preu màxim legal. El problema per a molts promotors, i pel que titlen de ruïnosa o deficitària la promoció de vivenda protegida és perquè el marge de negoci d'este producte no sol superar el 10% respecte a les vendes, i este marge és clarament inferior a l'habitual en promocions lliures. Però no obstant amb un marge comercial d'este nivell moltes activitats productives es donarien per satisfetes, en sectors industrials amb prou més risc de col·locació del producte acabat que la vivenda protegida, de quasi il·limitada demanda i reducidísima oferta, lamentablement.
No podríem dir el mateix si parlàrem de la vivenda social destinada al lloguer en la nostra comunitat. Els mòduls de referència per al seu lloguer fan que necessàriament haja de comptar amb fortes subvencions per al seu sosteniment, però les dites línies subvencionals han de considerar-se dins d'una operació estratègica de formació de patrimoni públic en lloguer, distint intrínsecament de la producció per a la venda.
9 «Els ciutadans preferixen comprar a llogar vivenda»
Esta és una típica fal·làcia amb base conjuntural. Si els tipus d'interés permeten que la hipoteca coste el mateix que la renda d'una vivenda equivalent, i a més la situació actual de l'inquilí és de franca inferioritat respecte als seus drets legals en altres països, però no obstant en els llogadors persistix la idea contrària, herència de la legislació de rendes antigues, tot encaixa perquè cada vegada hi haja menys persones que opten pel lloguer voluntàriament, i únicament qui no té mitjans per a adquirir una vivenda es dirigirà al mercat de lloguer. Si els tipus d'interés o els preus creixen, o les garanties o límits d'endeutament es modifiquen a l'alça per a evitar afonaments i explosions incontrolades de la suposada bambolla immobiliària, segurament esta tendència canviarà, acostant-se als percentatges de vivendes en règim de lloguer, invers a què es dóna en l'estat espanyol.
Però la gran fal·làcia, a més, residix a defendre que esta preferència per la compra respecte al lloguer és quelcom cultural, consubstancial al caràcter llatí, hispà o basc. Baste un única dada: l'any 1950 el percentatge de vivenda ocupada en règim de lloguer era l'invers a l'actual, d'un 85%, respecte a un 15% de vivenda en propietat. Ha canviat la cultura, l'ànsia de propietat o l'aversió al lloguer i a la provisionalitat de la vivenda? No. El que han canviat són les circumstàncies de renda disponible, tipus d'interés, relació entre preu de compra i lloguer, expectativa de revaloració de la vivenda i valor expectant com a inversió d'esta, per consegüent. La potenciació, durant els últims anys, de la vivenda-inversió ha donat com a resultat esta situació, amb més de 3 milions de vivendes buides a Espanya i menys d'un 7% de vivendes de lloguer, mentres els nostres jóvens no es poden emancipar fins més enllà dels 30 anys per inexistència d'un mercat de lloguer assequible.
10 «Sempre és preferible la promoció privada a la pública»
De la mateixa manera que en altres àmbits de la societat i l'economia, com en la sanitat o l'educació, la producció dels béns que transcendixen el simple consum per a instituir-se en béns de caràcter social, com la vivenda, han de concebre's en funció de paràmetres no únicament economicistes si es pretén que responguen no sols a criteris de producció de mercat sinó també, i fonamentalment, a omplir necessitats públiques.
De fet, i conegut el caràcter cíclic del sector de l'edificació, durant èpoques de vaques flaques en el sector immobiliari residencial, gran part de les promotores tornen la vista cap a la VPO com a producte-refugi, però en moments d'expansió del mercat residencial, amb alts creixements dels preus de venda, la promoció privada abandona la vivenda protegida pel seu estret marge a la busca de productes molt més rendibles. Ara bé, esta estacionalitat de gràfica sinusoïdal, subjecta als vaivens cíclics de factors externs a la societat, no casa bé amb les necessitats socials de vivenda. Al revés, precisament en els moments de major inflació i creixement de preus de la vivenda lliure és quan més falta fa una actuació decidida en la producció de vivenda protegida per als estrats de rendes més dèbils. I eixa funció no la farà mai la promoció privada, ocupada quasi exclusivament, com és propi de la seua naturalesa, per maximitzar el rendiment econòmic de la seua activitat.
D'altra banda, cada vegada estem més lluny dels tòpics d'ineficàcia de l'empresa pública, gràcies a experiències com la que podem aportar des de Vivenda i Sòl d'Euskado S.A. (VISESA) --Societat pública del Departament de Vivenda i Assumptes Socials del Govern Basc-- i el seu recorregut empresarial dels últims tres anys. Amb dades de rendiments econòmics de les seues promocions, desviacions d'obra o càrrega subvencional que es poden comparar perfectament amb els d'empreses privades, els últims resultats econòmics i de qualitat de producte de VISESA són homologables als de qualsevol grup promotor de capital privat, i inclús podríem dir que exercix el lideratge en determinats àmbits del sector.
(Font: Ciutats per a un futur mes sostenible)
Els recorde que el Sr Jose Maria Aznar és l'artífex de la liberalització de sòl, teoricament per a abaixar els preus. Des que el la liberalitza, estadisticament els preus han pujat el 200% per terme mig.
Sap vosté com es forma el preu de la vivenda?
Saben vostés que el preu de la vivenda es forma a partir del mètode del valor residual?
Saben vostés que els promotors immobiliaris estan associats sempre amb entitats financeres.
Saben vostés que les entitats financeres són el principal centre d'estudis econòmics d'este país .
Saben que ells coneixen permanentment la disponibilitat econòmica de tots i cada uns dels españolets?
Saben vostés que el preu de la vivenda es forma a partir de la dada d'economia disponible una vegada deduïts els gastos quotidians i habituals de les famílies?
Coneix vosté que el preu de la vivenda es forma a partir de l'obtenció de l'excedent familiar disponible dirigit este a satisfer una hipoteca pel cap mig de 30 anys?
Coneixen que el benefici empresarial associat a la construcció i a la promoció de sòl esta en el 50%.
Olocau no podrà considerar-se un referent comarcal de desenvolupament sostenible ni de preservació dels valors naturals i paisatgístics ni els ciutadans podran aconseguir un adequat nivell de vida si la seua seguix cap avant.
No es convertisquen vostés en els artífexs de la destrucció de l'entorn d'Olocau. Olocau té alternatives per a créixer, per a desenvoluparse en harmonia amb el seu entorn, sense que això minve ni la capacitat econòmica dels veïns ni del seu Ajuntament.
Les apel·lacions al que esta succeint en Bétera, Náquera o Serra no vénen al cas per a res. Olocau no esta immers en una carrera per un desarrollisme estúpid .
Crec que a cap de nosaltres ens agradaria paréixer.se ni a Bétera, ni a Serra, ni a Náquera, llevat que eixe algú no tinga un minim de sentit comú o haja vist molt poc del món que li rodeja.
En la comunitat Valenciana hi ha els que pretenen establir per un costat una societat de rendistes que despres de saquejar el territori volen controlar una altra societat lligada al turisme de baixa qualitat, de baixos salaris, de ocupació precària i temporal en l'hostaleria i els servicis.
Enfront d'això molts som els que volem una societat valenciana avançada en lo social i cultural, preservadora del seu territori i el seu paisatge amb uns servicis públics que garantisquen les necessitats bàsiques per a tots els ciutadans. Molts som els que volem una indústria puntera en investigació i en tecnologia que incorpore valor afegit en el seu procés productiu. molts som els que volem que les rendes dels treballadors estiguen d'acord amb eixos principis.
Si no estan vostés en condicions de donar resposta als reptes que Olocau es plantegen hui, han de cedir la responsabilitat a noves generacions de ciutadans que si que estiguen en condicions d'afrontar eixos reptes.
Respecte de les consideracions inicials sobre els meus plantejaments genèrics i imprecisos, observacions desafortunades i visió retrograda i estreta les done per no llegides. Molt al contrari, pense que a vostés els fa falta eixir de la closca i observar la realitat, no amb els ulls de qui s'enlluerna amb les estipideses que altres fan. I si amb qui observa el món amb curiositat i esperit critiq.
Per a finalitzar li demane a vosté Sr alcalde que publique este nou escrit que li remet en la web municipal perquè siga de coneixement de la ciutadania d'Olocau l'opinió d'un ciutadà que no té cap interés personal i que implica la seua preocupació i la seua sensibilitat cap a un poble que és el seu, el dels seus avantpassats i que espera que siga el dels seus fills.
Gracies per la seua paciencia en llegir estes consideracions.
Vicent Navarro Sierra
Suscribirse a:
Entradas (Atom)
