Urbanisme delirant

Des de fa mes de quaranta anys, Olocau alié al món exterior, roman immutable, perdent població lenta però inexorablement. Contràriament al que succeïx un poc mes enllà, on la improvisació i la inèrcia pressiona sobre el territori i el transforma al marge dels interessos generals. Durant segles els habitants d'Olocau han anat sedimentant amb el seu treball, el seu esforç i les seues aportacions un assentament humà que ha perdurat fins hui. En el segle XXI les intervencions sobre el territori han de fer-se amb prudència i sensibilitat, amb intel·ligència i amb la cura necessària que permeta intuir el futur i accepte caminar cap al progrés preservant l'herència rebuda i mantenint la identitat en la ens reconeixem. Necessitem, recapacitar conjuntament per a valorar les necessitats i els interessos actuals i futurs però també tenim l'obligació de preservar els valors de l'assentament humà i l'entorn mediambiental Des de la perspectiva que les persones són el primer i que a elles ens hi devem.

El terme municipal d'Olocau té unes possibilitats extraordinàries, que són conseqüència de la seua posició respecte a la gran ciutat que és València, però també en relació a la seua diversitat i a la seua estructura territorial.

L'actuació sobre eixe territori de manera reflexiva i intel·ligent pot oferir a Olocau un efecte multiplicador sobre les possibilitats que té de forma natural.
No obstant, durant els últims anys s'han desenvolupat unes dinàmiques a la Comunitat Valenciana que estan comprometent i posant en risc eixes potencialitats i les possibilitats d'un desenvolupament equilibrat.
El creixement i la urbanització extensiva, amb ocupacions de sòl galopants amb molt baixes densitats, esta propiciant l'especialització excessiva i la fragmentació dels espais naturals, hipotecant el creixement equilibrat i encarint els costos dels servicis d'abastiment d'aigua, d’energia i de mobilitat, eliminant els valors naturals i paisatgístics.
S'ha generat un marc de competitivitat per ser qui ocupa abans tot el seu territori amb ambets residencials, despreciant els usos econòmics i productius i incrementant les necessitats de mobilitat per a accedir a ells.
El resultat ha sigut una especialització excessiva del territori, que ha banalitzat i empobrit la vida de les ciutats.
L'encariment del mercat del sòl ha centrifugat als que tenen menys capacitat econòmica cap a ambets allunyats dels centres urbans, creant grups socials descohesionats i reclosos en barris que acaben sent guetos amb els problemes que comporta de relació social i d’accés als servicis.
Pel que és necessari afrontar els reptes derivats de la pressió urbanitzadora, de l'especialització funcional i dels riscos de segregació social.
És necessària una acció decidida de caràcter públic, que siga capaç de aprofitar les oportunitats, prenent la iniciativa per a reorientar les polítiques urbanístiques contradient la tendència actual.
Contràriament a la tendència i les afirmacions de que és necessària una desregulació del sòl, en l'ambet de l'ordenació del territori, les polítiques urbanístiques publiques han d'afirmar la necessitat un major compromís col·lectiu d'intervenció per a garantir una major eficiència econòmica i social, perservant els valors naturals i la sostenibilitat ambiental.
Per a la defensa d'estos valors es requerix apostar per models d'urbanització que compacite i integre en un tot complex els assentaments, que són la garantia de la preservació del sòl no urbanitzable i del paisatge.
De tal manera que enfront de la dispersió de les urbanitzacions sobre el territori, s'ha de créixer en continuïtat, en densitats mitges diferenciant clarament entre la ciutat construïda i els espais lliures.
Vindicant, enfront de l'especialització funcional, la mescla d'usos, la riquesa de la vida en ciutat i l'espai public com un dret. I enfront dels riscos de segregació social dels ciutadans en funció de la capacitat econòmica per a accedir a una vivenda, apostar per espais de cohesió, de convivència i de redistribució social.
Olocau ubicada espacialment a 35 quilòmetres de València afronta en este moment la disjuntiva de gestionar adequadament el seu territori de tal manera que li permeta afrontar les pròximes dècades amb garanties de progrés o per el contrari acabar sent una ciutat dormitori o un gueto social.
Les expectatives no són res falagueres. L'equip de govern municipal ha apostat per un desenvolupament extensiu de caràcter residencial, despreciant el valor del territori com a oportunitat per a tots els Olocauins i liquidant el patrimoni municipal de sòl per a posar-ho en mans de la iniciativa privada al marge de qualsevol consideració de conveniència política i social.
El temps ha de passar factura no sols als que van prendre les decisions sinó al conjunt de ciutadans d'Olocau que no podran retrocedir en el temps per a esmenar un procés equivocat des del principi.
Els que han pres eixes decisions al marge de l'opinió dels ciutadans intenten criminalitzar ara als que es resistixen a acceptar una imposició capritxosa davant un pretés esquerranisme social. El temps ha de posar a cada un en el seu lloc.

Pla General d'Olocau. Zones d'ordenació urbanistica - Terme municipal

En esta imatge es pot observar com en els ambets dels dos PAI's el sòl és practicament tot "no urbanitzable"
Les raons esgrimides per a justificar l'adjudicació dels Programes d'Actuació Integrada no tenen res a veure amb les necessitats reals dels habitants d'Olocau.

Pla General d'Olocau. Clasificació del sol en casc urbá

Pot observar-se en la imatge com el Pla General d'Olocau preveu varies zones de sòl urbanitzable al voltant del nucli urbà.
Açò fa molt mes evident la insensatesa de les autoritats d'Olocau que preferixen renunciar a un creixement ordenat, sostenible i compacte i preferixen afavorir alternatives
que portaran a Olocau a la misèria i a l'ostracisme.

Comentaris al Ple Municipal del dia 16/11/2006

El passat dia 16 es va celebrar un ple extraordinari en l'Ajuntament d'Olocau.En eixe ple es va acordar iniciar la redacció del "concert previ" necessari per a la modificació del Pla General d'Olocau. El "concert previ" és el mecanisme a partir del qual s'inicia la modificació d'eixe Pla.

El Pla General reclassificarà 480 Hectàrees de sòl no urbanitzable i ho passarà a sòl urbanitzable. Tot això per a fer possible l'execució del PAI de Pedralvilla en el que es pot preveure que s'alçaran sobre 12.000,- noves vivendes i potser alguns camps de golf.....

Amb esta decisió l'equip de govern municipal encapçalat per el seu alcalde Jose Agustín Agustí Sanchis desoeix les indicacions realitzades pel responsable en matèria d'urbanisme del PSPV-PSOE perquè reconduïra els PAI's previstos.
Hauríem de concloure, llavors que els integrants de l'equip de govern del municipi d'Olocau abandonen la disciplina de partit en una matèria de tanta transcendència per a la Comunitat Valenciana.Este fet hauria de propiciar immediatament una reacció per part dels responsables del PSPV-PSOE per a tornar a la disciplina de partit a l'edil i als regidors o actuar en conseqüència. !
El que passe a partir d'ara explicarà si el PSPV-PSOE esta en condicions de diferenciar-se clarament del PP en matèria de Política Urbanística.

Però no és esta l'única circumstància irregular que afecta l'Ajuntament d'Olocau.

El Ple del dia 16 no va ser convocat amb dos dies d'antelació tal com marca la "Llei reguladora de Bases de Règim Local. Si el Ple se celebra el dia 16(Dijous) la convocatòria havia d'eixir el Dilluns dia 13 per a complir amb la norma.
Tampoc estaven a disposició dels regidors la documentació dels punts de l'orde del dia. És mes, van ser els regidors de l'oposició els que van haver de requerir i quasi amenaçar el secretari de l'Ajuntament perquè els facilitara eixa documentació.

Atés que no es van complir els terminis exigits normativament per a eixa convocatòria de Ple, els acords són impugnables en la via contenciosa administrativa i per tant càbria demanar la suspensió dels acords presos.

Al marge de la negativa a acatar el mandat dels responsables del PSPV-PSOE, i de l'incompliment dels procediments per a la presa d'acords per part del Ple Municipal, que dita siga de pas, diuen molt poc en favor de la pulcritud en el treball dels responsables polítics i d'alguns funcionaris, el trasllat de la responsabilitat de decidir via referèndum als ciutadans d'Olocau, TÉ TRAMPA.

I dic que té trampa perquè quan es justifica eixe referèndum per una votació no unànime dels membres del consistori d'Olocau, hauríem de recordar-li a l'alcalde que eixa votació no unànime JA ES VA PRODUIR!

Ens podríem haver evitat, tots, este desassossec -del qual ell és l'únic responsable- si abans de prendre cap acord, haguera explicat, debatut i reflexionat amb aquells a qui defén i als que presumiblement representa, la seua proposta i les conseqüències d'ella.ARA JA HA FET TARD!

Ara ja esta descomptant que tindrà de nou una votació "no unànime"

I en una ostentació de democràcia participativa proposa un REFERÈNDUM.
1er - Referèndum que ha d'autoritzar el govern l'estat espanyol.
2n -Referèndum que no es pot realitzar ni tres mesos abans de les pròximes eleccions municipals ni tres mesos despres.
3r -El govern de l'estat no es dedica a autoritzar referèndums en cada consell de ministres pel que probablement mai se celebre.

Qualsevol altre tipus de consulta sense les garanties que establix la norma per a estos casos no és un referèndum. ÉS UNA XARLOTADA!

Amb tot este embull l'única cosa que s'esta intentat és tramitar el mes ràpid possible tot el procediment per que cada acord que es pren fa mes difícil la volta arrere.

Probablement el Sr, Jose Agustin Agusti Sanchis sap que no esta en condicions de guanyar l'Alcaldia en les pròxims comicis.
Ara només li queda la "fugida cap avant" i de pressa... de pressa....


Vicent Navarro Sierra


Nota: Textos del la llei de Bases de Regemequen Local, de la Llei d'ordenació territorial i protecció del paisatge i de Regulació de les distintes modalitats de referèndum.


Títol disposició: LLEI 4/2004, de 30 de juny, de la Generalitat, d'Ordenació del Territori i Protecció del Paisatge. [2004/6916]
Article 13. Utilització racional del sòl 1. Els creixements urbanístics i els projectes amb incidència territorial significativa hauran de definir-se sota els criteris de generació del menor impacte sobre el territori i menor afecció a valors, recursos o riscos naturals de rellevància presents en el territori. 2. Es procurarà un model de ciutat compacta per evitar una implantació urbanística dispersa, que respectarà la morfologia del teixit urbà originària. 3. El traçat de les infraestructures lineals s'haurà d'adequar als corredors que, si és el cas, establisquen els instruments d'ordenació territorial aprovats pel Consell de la Generalitat. 4. S'establiran mecanismes de control dels increments d'ocupació del sòl, i s'articularan els instruments de gestió territorial per a fer efectiu el principi d'equitat territorial. 5. Qualsevol proposta de modificació del planejament que implique una alteració de les directrius definitòries de l'estratègia d'evolució urbana i d'ocupació del territori establerta en els plans generals municipals requerirà per a la seua aprovació la presentació davant la Conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme, a l'efecte de concert previ, del nou model territorial municipal que es proposa, d'acord amb el seu context supramunicipal, i s'iniciarà així el procediment de revisió del pla. 6. Tota classificació de sòl no urbanitzable en sòl urbanitzable, per qualsevol mitjà admés per la legislació urbanística al marge de la revisió de pla general, implica la cessió gratuïta a l'administració de sòl no urbanitzable protegit, no productiu, amb una superfície igual a la reclassificada amb les condicions següents: a) Estes cessions tindran el caràcter de dotació de parc públic natural que pertany a la xarxa primària en el planejament que les empare, i les computarà a l'efecte previst en l'article 8.1.c) d'esta llei, sense que en cap cas puguen comportar un increment de les obligacions dels propietaris, previstes per la legislació en matèria del règim de propietat del sòl. b) Estes cessions es realitzaran a càrrec de l'actuació, sense perjudici de les cessions de sòl dotacional públic corresponent a la xarxa secundària d'acord amb la legislació urbanística. c) El planejament podrà delimitar àrees en què es materialitze la cessió pel seu interés públic local, o que pertanyen a entorns dels espais naturals protegits. d) En municipis en què no siga possible fer efectives estes cessions, per no disposar de sòl amb les característiques referides, podran ser substituïdes per aportacions monetàries del valor equivalent del sòl no cedit, determinat d'acord amb la legislació estatal en matèria de valoracions, que hauran de ser destinades a programes i projectes per a la sostenibilitat i la qualitat de vida definits en el capítol II del títol IV d'aquesta llei. e) Queden excloses de l'obligació de tal cessió aquelles reclassificacions singulars promogudes per l'administració pública, els seus concessionaris o agents, que tinguen per objecte la implantació de qualsevol tipus d'equipament o actuacions d'interés públic i social. De la mateixa manera les actuacions d'ús dominant residencials o industrials l'índex d'edificabilitat bruta de les quals siga inferior a 0,35 m²t/ m²s.

LEY ORGANICA 2/1980, DE 18 DE ENERO, SOBRE REGULACION DE LAS DISTINTAS MODALIDADES DE REFERENDUM. Rango: LEY ORGÁNICA ARTICULO PRIMERO. EL REFERENDUM EN SUS DISTINTAS MODALIDADES, SE CELEBRARA DE ACUERDO CON LAS CONDICIONES Y PROCEDIMIENTOS REGULADOS EN LA PRESENTE LEY ORGANICA. ARTICULO SEGUNDO. UNO. LA AUTORIZACION PARA LA CONVOCATORIA DE CONSULTAS POPULARES POR VIA DE REFERENDUM EN CUALQUIERA DE SUS MODALIDADES, ES COMPETENCIA EXCLUSIVA DEL ESTADO. DOS. LA AUTORIZACION SERA ACORDADA POR EL GOBIERNO, A PROPUESTA DE SU PRESIDENTE, SALVO EN EL CASO EN QUE ESTE RESERVADA POR LA CONSTITUCION AL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS. ARTICULO CUARTO. UNO. NO PODRA CELEBRARSE REFERENDUM, EN NINGUNA DE SUS MODALIDADES, DURANTE LA VIGENCIA DE LOS ESTADOS DE EXCEPCION Y SITIO EN ALGUNO DE LOS AMBITOS TERRITORIALES EN LOS QUE SE REALIZA LA CONSULTA O EN LOS NOVENTA DIAS POSTERIORES A SU LEVANTAMIENTO. SI EN LA FECHA DE LA DECLARACION DE DICHOS ESTADOS ESTUVIERE CONVOCADO UN REFERENDUM QUEDARA SUSPENDIDA SU CELEBRACION, QUE DEBERA SER OBJETO DE NUEVA CONVOCATORIA. DOS. TAMPOCO PODRA CELEBRARSE NINGUNA MODALIDAD DE REFERENDUM, SALVO LOS PREVISTOS EN LOS ARTICULOS CIENTO SESENTA Y SIETE Y CIENTO SESENTA Y OCHO DE LA CONSTITUCION, EN EL PERIODO COMPRENDIDO ENTRE LOS NOVENTA DIAS ANTERIORES Y LOS NOVENTA POSTERIORES A LA FECHA DE CELEBRACION, EN EL TERRITORIO A QUE AFECTE, DE ELECCIONES PARLAMENTARIAS O LOCALES GENERALES O DE OTRO REFERENDUM. QUEDARA SUSPENDIDO AUTOMATICAMENTE TODO REFERENDUM YA CONVOCADO, CUANDO HUBIERA DE CELEBRARSE EN EL PERIODO ANTES SEÑALADO, DEBIENDOSE PROCEDER A NUEVA CONVOCATORIA.


Ley 7/85 Reguladora de las Baese de Regimen Local ARTICULO 46. 1. LOS ORGANOS COLEGIADOS DE LAS ENTIDADES LOCALES FUNCIONAN EN REGIMEN DE SESIONES ORDINARIAS DE PERIODICIDAD PREESTABLECIDA Y EXTRAORDINARIAS, QUE PUEDEN SER, ADEMAS, URGENTES. 2. EN TODO CASO, EL FUNCIONAMIENTO DEL PLENO DE LAS CORPORACIONES LOCALES SE AJUSTA A LAS SIGUIENTES REGLAS: A) EL PLENO CELEBRA SESION ORDINARIA COMO MINIMO CADA TRES MESES Y EXTRAORDINARIA CUANDO ASI LO DECIDA EL PRESIDENTE O LO SOLICITE LA CUARTE PARTE, AL MENOS, DEL NUMERO LEGAL DE LOS MIEMBROS DE LA CORPORACION. EN ESTE ULTIMO CASO, LA CELEBRACION DEL MISMO NO PODRA DEMORARSE POR MAS DE DOS MESES DESDE QUE FUERA SOLICITADA. B) LAS SESIONES PLENARIAS HAN DE CONVOCARSE, AL MENOS, CON DOS DIAS HABILES DE ANTELACION, SALVO LAS EXTRAORDINARIAS QUE LO HAYAN SIDO CON CARACTER URGENTE, CUYA CONVOCATORIA CON ESTE CARACTER DEBERA SER RATIFICADA POR EL PLENO. LA DOCUMENTACION INTEGRA DE LOS ASUNTOS INCLUIDOS EN EL ORDEN DEL DIA, QUE DEBA SERVIR DE BASE AL DEBATE Y, EN SU CASO, VOTACION, DEBERA FIGURAR A DISPOSICION DE LOS CONCEJALES O DIPUTADOS, DESDE EL MISMO DIA DE LA CONVOCATORIA, EN LA SECRETARIA DE LA CORPORACION. C) EL PLENO SE CONSTITUYE VALIDAMENTE CON LA ASISTENCIA DE UN TERCIO DEL NUMERO LEGAL DE MIEMBROS DEL MISMO, QUE NUNCA PODRA SER INFERIOR A TRES. ESTE QUORUM DEBERA MANTENERSE DURANTE TODA LA SESION. EN TODO CASO, SE REQUIERE LA ASISTENCIA DEL PRESIDENTE Y DEL SECRETARIO DE LA CORPORACION O DE QUIENES LEGALMENTE LES SUTITUYAN. D) LA ADOPCION DE ACUERDOS SE PRODUCE MEDIANTE VOTACION ORDINARIA, SALVO QUE EL PROPIO PLENO ACUERDE, PARA UN CASO CONCRETO, LA VOTACION NOMINAL. EL VOTO PUEDE EMITIRSE EN SENTIDO AFIRMATIVO O NEGATIVO, PUDIENDO LOS MIEMBROS DE LAS CORPORACIONES ABSTENERSE DE VOTAR. LA AUSENCIA DE UNO O VARIOS CONCEJALES O DIPUTADOS, UNA VEZ INICIADA LA DELIBERACION DE UN ASUNTO, EQUIVALE, A EFECTOS DE LA VOTACION CORRESPONDIENTE, A LA ABSTENCION. EN EL CASO DE VOTACIONES CON RESULTADO DE EMPATE, SE EFECTUARA UNA NUEVA VOTACION, Y SI PERSISTIERA EL EMPATE, DECIDIRA EL VOTO DE CALIDAD DEL PRESIDENTE.

UNA PROPOSTA EN MATERIA D'URBANISME PER A OLOCAU

UNA PROPOSTA EN MATÈRIA D'URBANISME
Esta és una proposta de caràcter progressista, possibilista però ambiciosa, que necessita la participació dels ciutadans......

ANTECEDENTS
El medi ambient de la Comunitat Valenciana patix constants agressions motivades per l'especulació amb la terra, la sobreexplotació dels recursos hídrics, la destrucció del paisatge i del patrimoni cultural i natural. Tot això com a conseqüència d'una economia basada en la construcció, en el turisme massiu i de baixa qualitat i en detriment d'altres sectors com l'industrial. L'única finalitat d'este procés especulatiu i de sobreexplotació de recursos és la d'obtindre les màximes plusvàlues a curt termini sense aportar beneficis socials i en manifesta hostilitat amb l'opinió ciutadana.

Les autoritats valencianes han substituït l'urbanisme entés com a procés polític de definició de l'interés general per un procés administratiu que legitima la transferència de la potestat reguladora de l'urbanisme cap a mans privades.

La dimensió política de l'urbanisme és la que li dóna sentit en el marc jurídic i administratiu; sent esta la dimensió mes important en la seua accepció de planificació de territori.

Les decisions estratègiques sobre les ciutats i el territori s'estan prenent al marge del planejament. Es prenen de forma improvisada i irracional pensant solament en el curt termini per a satisfer expectatives electorals en molts dels casos. El que administrativament siga correcte el planejament no significa que no incorpore misèries urbanístiques.

Desgraciadament s'ha convertit l'urbanisme i el planejament en una maquina d'emissió de paper moneda. L'urbanisme esta sent entés com un procediment per a generar plusvàlues inclús tolerant l'especulació i que té com a conseqüència la perversió dels principis d'ordenació urbana.
L'urbanisme mal entés produïx alts costos personals i socials en l'esfera de la vida local.

Davall esta concepció de l'urbanisme s'han desenvolupat processos capritxosos i discreccionals incorporant al planejament multitud de misèries urbanístiques que en el millor dels casos han tractat de solucionar el finançament municipal o les cessions d'equipaments.

Resulta necessari elaborar una nova normativa que tinga com a objectius clars frenar l'especulació i el deteriorament urbanístic primant la protecció del medi ambient, el paisatge, el patrimoni cultural i natural i incloent mecanismes de participació ciutadana.

El concepte de "planejament" entés com a procés urbanístic encarregat de preveure i dirigir el creixement de les ciutats i el territori de la millor forma possible ha segut buidat de contingut públic quedant desenganxat de l'interés general deixant-li com a únic fi la legitimació d'interessos econòmics privats.

El planejament ha d'anticipar-se als processos que es desencadenaran sobre les ciutats i el territori a mitjà i llarg termini.

Les xicotetes ciutats hem perdut l'autoestima. Ens deixem enlluernar per models de desenvolupament inadequats . Cal reivindicar el model urbà i de convivència que representen les xicotetes ciutats. Reivindicar les nostres pròpies característiques. La relació amb el medi, l'escala humana, la falta d'estrès i de conflictivitat social

Quan s'implica els capitals privats en la transformació del territori per criteris de conveniència econòmica l'administració acaba per no poder frenar els calendaris i davant del conflicte real generat per la seua pròpia incompetència l'administració perd el control i la capacitat de parar a temps.

L'equip de govern municipal de l'Ajuntament d'Olocau pareix haver-se sumat a eixe nou model de desenvolupament. Davall l'argumentació que " si no fem el mateix que els altres fan, deixem de ser algú", estan estrangulant les capacitats de present i de futur d'Olocau.


ESBOSSES ESTRATÈGIQUES

Suspendre tots els procediments i llicències urbanístiques, siga quin siga la seua naturalesa, que puguen modificar l'estructura territorial del terme municipal d'Olocau.

Creació d'un "consell ciutadà" que siga el màxim òrgan de debat, de consulta i de participació dels ciutadans d'Olocau i que tinga com funció col·laborar en la definició de les polítiques estratègiques i de futur per al poble d'Olocau.

Creació d'un equip tècnic multidisciplinar que començe l'estudi, la reflexió i avaluació de l'estructura territorial del municipi identificant i posant en valor les característiques agrícoles, mediambientals, urbanístiques del territori, en la seua relació amb l'entorn pròxim i amb les infraestructures de caràcter autonòmic i estatal.

Este equip multidisciplinar ha d'avaluar les "oportunitats" que oferix el municipi d'Olocau des del punt de vista de la vivenda, el medi ambient, les infraestructures, les activitats turístiques i industrials, en el marc de les tensions econòmiques, urbanístiques, territorials demogràfiques i socials que afecten el territori. (Equip especialitzat en matèria urbanística. Jurista, Arquitecte, becaris.)

Revisió i replantejament del Pla General d'Ordenació Urbana d'Olocau i la seua normativa associada, dins d'un procés polític de definició de l'interés general a través de mecanismes de participació ciutadana i concertació social. Orientat a garantir la provisió de sòl public, amb destí a proveir les necessitats que es determinen en el procés previ d'estudi i reflexió fent possible un desenvolupament urbanístic mes sostenible i mes equilibrat: Sostenibilitat ambiental, cohesió social i competitivitat.

Establir polítiques clares de protecció dels valors naturals i mediambiental; de desenvolupament i renovació urbana presidits per criteris d'equitat social i de formació de capital social.


PROPOSTES

Suspendre tots els programes d'actuació integrada per a recuperar la iniciativa en la proposta de solucions al desenvolupament urbanístic del municipi, apostant per la gestió directa.
Constituir el patrimoni municipal de sòl i gestionar-ho activament per a disposar de terrenys per a la promoció de vivenda, infraestructures i equipaments. Realitzar polítiques de sòl public no pot ser una actitud heroica.
Fonamentar el desenvolupament d'Olocau en les seues potencialitats, i punts forts. Projectar la ciutat cap al futur, cap a un major grau de desenvolupament econòmic i social en un context de sostenibilitat.
Creació d'una empresa publica que siga qui execute les polítiques de desenvolupament i millora urbana. Possibilitant els acords amb entitats financeres que posen a disposició del municipi la fianciació necessària que permeta fer polítiques de sòl actives, participant a les promocions que des del municipi es lideren.
Definició d'àrees de tanteig i retracte que permeten reforçar els mecanismes de control sobre el sòl.
Programar a curt termini nous sectors residencials a partir de la ciutat existent. Mantenint les característiques arquitectòniques.
Fomentar la instal·lació de parcs activitats industrials, que incorporen mà d'obra i valor afegit als processos de producció, a través de drets de superfície i concessions administratives.
Revitalització del nucli urbà . Protecció del casc històric. Potenciar els senyals d'identitat.
Maximitzar les dotacions socials, zones verdes, parcs urbans i forestals.
Aconseguir la menor ocupació de sòl possible.
Adoptar mesures d'ordenació urbana que garantisquen la pacificació del trafic i la supressió de barreres arquitectòniques.
Promoure la rehabilitació de vivendes i locals en el nucli urbà d'Olocau.
Aplicació d'ordenances d'energies renovables.
Construir un equipament assistencial dirigit a les persones de la 3a edat d'Olocau .
Millora dels equipaments esportius i culturals.
Estudiar la peatonalització d'alguns carrers del nucli urbà.
Elaboració d'una agenda Local XXI
Estudiar la ubicació d'un estacionament public.
Elaboració del pressupost anual de forma participativa.
Realitzar un urbanisme amable, sostenible i humà.

Una web excepcional

Una web excepcional. Els veïns de Parcent (Alacant) tenen una pagina web on expliquen amb tot luxe de detall la lluita que mantenen amb els seus representants municipals per la voluntat que té de l'Ajuntament de convertir este xicotet poble d'uns 1000 habitants en un grup d'urbanitzacions que multiplicaria el seu població per 10

S'inclou un vincule a la web dels veïns de Parcent.

Mapa del corredor de infraestructures al seu pas per Olocau

Mapa corredor de infraestructures.

Alegacions al concurs per adjudicar el PAI de Pedralvilla

El senyor Vicent Navarro Sierra, major d'edat, amb DNI ........, veí de Gava a Barcelona, domicili en la C/ .............., compareix dins del termini i la forma escaient i

EXPOSA
Que estant subjecte a informació pública de l'inici de procediment de concurs per al desplegament i execució del Programa d'Actuació Integrada, per mitjà de gestió indirecta, en l'àmbit proposat per Maexpa Grup Immobiliari (DOGV de 19/10/2006).


SOL·LICITA:
Que es deixe sense efecte l'acord d'inici de procediment de concurs per al desplegament i execució d'un Programa d'Actuació Integrada proposat per l'empresa Maexpa Grup Immobiliari, fins que s'adeqüe la Llei Urbanística Valenciana a les directives europees, ja que en cas contrari, la seua continuació i l'eventual execució del PAI produiria danys i perjuís d'impossible reparació als directament afectats i a tots els habitants d'Olocau.
Seria una actitud imprudent per part de les autoritats municipals continuar amb el procediment de concurs sense conéixer quals seran les conseqüències dels procediments que contra la Generalitat Valenciana ha obert la Comissió europea atés que es podrien derivar responsabilitats patrimonials cap a l'Ajuntament d'Olocau per haver autoritzat l'inici de procediment de concurs. Atenent que en el cas que una administració siga perjudicada econòmicament per l'actuació poc prudent dels seus funcionaris o autoritats es poden exigir responsabilitats econòmiques a aquells que van prendre les decisions que han produït eixos perjuís econòmics.

Basant esta petició en les següentes:


AL·LEGACIONS:

PRIMERA :
L'anunci publicat en el DOGV el dia 19/10/2006, no complix amb els requisits establits en l'article 132.1 de La Llei Urbanística Valenciana.
No consta el diari oficial on s'han publicat les bases generals reguladores dels programes d'actuació integrada.
No consta el lloc i idioma en què s'hauran de presentar les proposicions.
No consta la documentació acreditativa del compliment dels criteris de solvència tècnica, econòmica i financera, exigits per a ser admesos a concurs.
No consta la documentació a presentar per cada concursant.
No consten els criteris objectius d'adjudicació del PAI.
No consten les garanties provisionals i definitives a presentar.

Este defecte formal produïx indefensió als ciutadans i als possibles interessats a presentar-se al concurs, per la qual cosa l'acord seria anul·lable, tal com establix l'article 63.3 de la Llei de Règim Jurídic de les Administracions Públiques i del Procediment Administratiu Comú.


SEGONA:
La Generalitat Valenciana es va veure obligada a reformar la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística de 1994 per mandat de la Comissió Europea, ja que la mencionada Llei infringia les directives europees. La Comissió Europea a requerit de nou a la Genaralitat, per mitjà d'un dictamen motivat, perquè modifique l'actual L.U.V. i l'adapte a les directives Europees sobre contractació pública, de manera que es garantisquen el control administratiu i la transparència en la gestió urbanística.

La nova Llei Urbanística Valenciana no establix mecanismes suficients per a garantir la concurrència i la publicitat dels procediments d'adjudicació dels PAI als agents urbanitzadors.
La Comissió Europea considera que la nova L.U.V. i en concret els anuncis de licitació, els documents contractuals per a l'adjudicació dels PAI's, els procediments de selecció dels agents urbanitzadors i altres aspectes vulneren la normativa de la Comissió Europea sobre contractació pública.
Les autoritats comunitàries consideren contràries a les regles del mercat interior els anuncis de concursos d'obres publiques, els procediments d'adjudicació dels Programes d'Actuació integrada als agents urbanitzadors així com la possibilitat de modificar les condicions dels contractes en el moment de l'adjudicació o inclús durant la seua execució.
La comissió europea considera que els PAI's són contractes públics i per tant sotmesos al dret comunitari.

La Comissió Europea ha concedit un termini de dos mesos per a modificar la normativa autonòmica. En cas de no modificar-se la Comissió Europea portara al tribunals de justícia europeus l'esmentada llei.



TERCERA:
L'apartat 6 de l'articule 6 de la L.U.V. diu textualment “Els ajuntaments hauran d'establir vies de participació dels ciutadans, a mes dels tramites d'informació pública, en les decisions que afecten l'ordenació i execució dels plans i projectes amb incidència en el territori, la promoció del qual els corresponga.....”
En este cas l'Ajuntament d'Olocau no hi ha establit cap via de participació mes allà dels tramites legalment establits en matèria d'informació pública, sobre una decisió que modifica radicalment l'estructura territorial del municipi d'Olocau i on les implicacions socials, demogràfiques i econòmiques produïxen un greu desequilibri social i territorial.

QUARTA:
El Pla General d'Ordenació Urbana d'Olocau va ser aprovat definitivament el dia 26/09/2003.
En l'acord d'inici del procediment de concurs....En la base particular b) Memòria necessitats i objectius del PAI es diu textualment: -Donar respostes a les necessitats sorgides de l'evolució econòmica, demogràfica i sociològica.
Des que es va aprovar el Pla General d'Ordenació Urbana han passat tres anys. En este temps l'evolució econòmica, demogràfica i sociològica no ha patit modificacions . Pel que resulta ridícul argumentar res en eixe sentit llevat que per dir vaguetats i repetir-les algú puga creure que són veritat.



QUINTA:
La iniciativa publica i la gestió directa de Programa d'actuació integrada hauria de tindre prelació, tal com establix el punt 2 de l'articule 22 de la L.U.V. en atenció que l'actuació sobre una àrea de 480 Hectàrees, és a dir 48 vegades l'extensió actual del seu nucli urbà, suposa un canvi radical en la configuració del model territorial municipal i requerix un procés de participació social i democràtica que la gestió indirecta no pot garantir.


SEXTA:
L'absència d'un estudi seriós que evalue les conseqüències per a Olocau del desenvolupament d'un sector de 480 Hectàrees enfront de les 10 Hectares que ocupa el nucli urbà d'Olocau en l'actualitat.

SÈPTIMA:
En la base J) Es diu que “ A este efecte l'urbanitzador proposarà una relació d'obres publiques que es compromet a executar a costa seu........”
Posteriorment: “El contracte administratiu......De la Generalitat, Urbanística Valenciana, NO REQUERIRÀ LLICÈNCIA ESPECIFICA, sense perjuí que l'adjudicatari.......”
Com pensa l'Ajuntament d'Olocau controlar eixa obra publica que l'urbanitzador oferix a costa seu si esta no necessita una llicència especifica que determine exactament que consistix l'obra compromesa?. Que mecanismes d'exigència i control tindrà l'Ajuntament per a fer complir el que compromet?

OCTAVA:
Base ñ) La taxa per tramitació dels programes a iniciativa particular és excessiva per quant dificulta la concurrència d'ofertes i predetermina a aquelles que van iniciar el procediment i amb qui l'administració a mantingut contactes, poguent haver definit el nivell de necessitats que s'haurien de satisfer per a facilitar l'adjudicació.

NOVENA:
La xifra provisional de càrregues d'urbanització és insuficient per quant suposa 60 € metre quadrat construible. Recents acords entre administracions publiques i promotors en sectors referents de desenvolupament sostenible s'establixen càrregues d'urbanització de 120 € metre quadrat construible per a garantir un nivell d'acabats urbanitzadors de qualitat a mes de les compensacions mediambientals requerides.


DESENA:
La base h.1) Prescripcions tècniques mínimes del projecte d'urbanització. Esta incorrectament redactada. De tal forma que és impossible conéixer basant-se en que es definiran les prescripcions tècniques mínimes del projecte d'urbanització.

ONZENA:
En la base K) s'establix un cànon de 0,6 € per cada metre quadrat de sòl urbanitzable.
No s'esta d'acord amb eixe cànon per quant per a la determinació de la participació en les plusvàlues generades per l'actuació no hi ha cap referència de calcul que porte que eixa conclusió és la mas equilibrada.
A mes tampoc s'especifica si la taxa s'aplicara sobre el metre quadrat de sòl urbanitzable inicial o final.
Acords firmats recentment entre promotores i administracions publiques en processos urbanístics referents de desenvolupament sostenible s'ha establit 15 € per metre quadrat de sòl urbanitzable, a mes amb un percentatge de cessió de sostre per a vivendes protegides del 30%.

I perquè conste i assortisca els efectes oportuns firme la present en Gava a 08 de novembre del 2006









SR. ALCALDE DE L'AJUNTAMENT D'OLOCAU
46169 OLOCAU València

Comentaris a la resposta del Alcalde de Olocau al meu escrit "Olocau davant el seu futur I"

He tingut coneixement de la resposta al meu escrit titulat "Olocau davant el seu futur" a través de la pagina web oficial de l'Ajuntament d'Olocau, abans de rebre la resposta per correu certificat.
Felicite la iniciativa, encara que trobe a faltar que es publique en la web municipal l'escrit remés per mi a l'Ajuntament i que és objecte de resposta per part del Sr. Alcalde.
Però per a ser just haurien d'estendre eixe tracte a tots i cada un dels ciutadans d'Olocau que amb els seus impostos financen l'existència d'eixa web.
Durant dies i dies el fòrum d'Olocau.Org ha bullit amb manifestacions de ciutadans d'Olocau que opinen que la decisió de tirar cap avant dos Programes d'Actuació Integrada no té cap lògica urbanística, social i territorial, com així pareix haver-hi apreciat el PSPV en les declaracions realitzades al periòdic llevant de 30/10/06 pel seu responsable en matèria d'urbanisme, Eugeni Burriel.
Esta situació, presumisc, que ha generat perplexitat en les autoritats d'Olocau, però pareix que l'opinió que eixos programes no són la resposta adequada a les necessitats d'Olocau compta amb mes suports que els que algunes persones podien esperar.
I això demostra que la decisió ni estava madura ni obeïx a una lògica de progrés social per a Olocau.
La resposta al meu escrit és evident que no ha sigut redactada per l'alcalde d'Olocau. Probablement ha sigut el secretari de l'Ajuntament qui ha redactat la resposta a indicació de l'Alcaldia responent puntualment a cada una de les consideracions que en l'escrit es feien .
I la resposta manca al meu entendre de suport i fonament POLÍTIC per a respondre a les qüestions plantejades en la meua missiva.
De inici es diu que faig plantejaments genèrics i imprecisos, observacions desafortunades, que tinc una visió retrograda i estreta dels emplaçaments urbans, que sóc un racista sociològic...etc.
L'escrit per mi redactat no pretenia en cap moment ser un tractat urbanístic ni una lliçó magistral de dret administratiu; entre moltes altres coses perquè no podria fer-ho.
Les meues apreciacions han sigut exclusivament POLÍTIQUES.
Resposta a un visió desafortunada, entenc jo, del progrés d'una xicoteta ciutat. Visió que hui compartisc amb moltes altres persones que amb mes o menys experiència han pogut observar com es destruïx el territori, justificant necessitats que no existixen i quin final sera la destrucció del principal patrimoni dels ciutadans; la seua terra.
Si que és cert que amb això se satisfan necessitats econòmiques , moltes d'elles legitimes per peremptòries, però altres, la majoria, són alienes a nosaltres i als que amb el seu suor i el seu patiment han regat la terra per què hui altres, aliens a eixa terra, convertisquen eixe patiment en fabulosos beneficis
Em produïx desconsol pensar que els responsables municipals d'Olocau desconeixen les estratègies que empren els grans promotors urbanístics. Segurament per que fins al moment no han tingut l'oportunitat de conéixer-les i experimentarles.
Ells, els grans promotors, recolzats en la legislació valenciana, que evidentment els facilita les seues pretensions, estan en condicions manejar el procediment urbanístic i administratiu en conjunció amb els agents urbanitzadors, les empreses adjudicatàries , i resta d'agents, deixant a les administracions com a necessaris agents asentidores de les seues propostes.
Sr. Alcalde una part important de la seua resposta esta dedicada a explicar amb tot luxe de detall el compliment de la legislació vigent en matèria d'informació pública. No era necessari que s'estretinguera tant. En cap moment havia dubtat que fóra així.
No obstant la participació ciutadana en un assumpte de tal envergadura, que pot condicionar la vida dels nostres fills i néts no es pot substanciar amb el compliment estricte de la legislació en matèria d'informació pública.
Però és que a mes és ociós parlar-ne. Els acords que pren una corporació complixen sempre amb els requisits d'informació publica; ja s'encarreguen d'això els secretaris municipals.
No obstant no per complir eixe requisit les polítiques associades a les decisions de govern són totes iguals.
Tant els governs conservadors com els progressistes com els nacionalistes complixen la legalitat vigent; no obstant les seues polítiques solen ser diferents, no és cert?
Per tant crec que esta perfectament explicat que el compliment legal de la "informació publica" no té res a veure amb la democràcia directa i el consell obert, ni de bon tros amb els processos de participació ciutadana per a aquelles decisions que per la seua importància, la implicació social dels veïns no fa sinó potenciar les decisions polítiques dels responsables municipals. Però a mes el compliment de les obligacions legals en matèria de "informació pública" no garantixen que les decisions siguen ni oportunes ni coherents amb les necessitats dels ciutadans.
Pel que les seues apreciacions respecte dels preceptes legals de compliment obligatori i la seua comparació amb l'asamblearisme són inapropiades per a argumentar les seues decisions.
La legislació que empara tot el procediment per al desenvolupament dels PAI's va ser aprovada en el mes de desembre del passat any, despres de veure's obligada la generalitat valenciana a modificar l'anterior a causa de les reiterades advertències de la Unio Europea de portar-la als tribunals.
Ara esta nova llei també esta amenaçada de acabar als tribunals europeus.
És mes, la Unió Europea a demanat diverses vegades una moratòria urbanística. I ho ha fet despres de reiterades, per mils, les reclamacions d'abusos urbanístics.
En l'actualitat tenen un període de dos mesos per a modificar la llei abans que siga portada a eixos tribunals.
Les autoritats acadèmiques i els mas prestigiosos tractadistes urbanístics independents afirmen amb arguments contundents mes allà de la retòrica oficial i institucional, que s'ha transferit de l'ambit publiq al privat la facultat del planejament; per molt que les autoritats locals i autonòmiques tinguen el privilegi de prendre un acord pel qual es dóna el vistiplau a les propostes dels que despres es van a veure beneficiats economicament.
Esta llei instaura un model urbanístic continuista respecte de l'anterior que dóna continuïtat als despropòsits urbanístics i mediambientals que han fet de la Comunitat València un referent quasi mundial . (Lligen-se les ultimes referències de la premsa nord-americana)
La llei perpetua les grans reclassificacions de sòl al marge dels Plans Generals d'Ordenació Urbana i consolida el "urbanisme del Promotor" amb l'objectiu de maximitzar els beneficis econòmics dels agents implicats.
Per molt que hagen separat la figures del "agent urbanitzador", la "empresa urbanitzadora" així com la diferenciacio de la decisió aprobatoria del PAI, l'aprovació de l'alternativa tècnica que conté el model urbanístic i l'adjudicació de l'execució del PAI a l'agent urbanitzador, no s'han modificat substancialment els pressupostos de l'antiga llei i evidentment els resultats continuen sent igual de desastrosos.
El resultat d'eixe desenvolupament urbanístic sobre el territori de la Comunitat Valenciana ha sigut la proliferació de desenvolupaments urbans dispersos de baixa densitat amb ocupacions desmesurades de sòls agrícoles, en alguns casos d'alt valor ambiental, ocupació dels perímetres dels parcs naturals i una enorme pressió sobre els recursos hídrics, la saturació de les infraestructures i el descens de la qualitat de vida. Este és el model urbanístic de la dreta mes recalcitrant, depredador i fagocitador del territori que pretén unicamente desenvolupar el turisme residencial, l'especulació urbanística i l'obtenció d'enormes plusvàlues.
Amb la legislació urbanística valenciana ni s'ha incrementat la qualitat i la quantitat dels espais públics, ni s'han reduït el preu de les vivendes.
Enfront d'açò l'article 47 de la Constitució Espanyola a què vostés citaven abans diu textualment ..... "utilitzar el sòl d'acord amb l'interés general per a impedir l'especulació"

Com pot ser que els participants en el fòrum hagen entés perfectament que significa el "desplaçament territorial i social del poder polític" i vostés no. Com pot ser que els participants en el fòrum sàpien quals seran les repercussions d'un canvi tan radical de la composició social i territorial de la ciutat d'Olocau... Potser deurien vostés reflexionar un poc sobre els canvis que ineludiblement es produiran en el futur i sobre com afectaren els seus conciutadans!
Admeten que necessiten reordenar el sòl urbanitzable en les zones que ha sorgit edificacions sense control.
La pregunta és: Com s'ha arribat a eixe descontrol? Pretenen vostés superar eixe descontrol fugint cap avant? Volen matar mosques a canonades?

No han pogut justificar vostés la necessitat eixe programa. Perquè durant 20 anys no s'han plantejat alternatives de desenvolupament mes acords amb el que és Olocau?
Tan difícil és això. Molts ciutadans d'Olocau des de fa anys imaginaven un municipi creixent de forma pausada, incorporant nous servicis privats i públics. La veritat és que vostés no ha sigut capaços de desenvolupar idees que pogueren fer romandre als ciutadans d'Olocau en el seu poble i atraure alguns residents mes.
Que han fet per solucionar-ho? Que iniciatives han tingut per acollir mes ciutadans ?Que iniciatives han tingut per ampliar la base tributària? Que iniciatives han tingut per ampliar el padró d'habitants? Que iniciatives han tingut per fomentar l'instalacio de activitats industrials al municipi?
Les iniciatives ara les tenen els que dominen la tramitació administrativa dels instruments de planejament. I eixos no són altres que els promotors privats, que alliberats de tota condició es posen la capa de "agent urbanitzador" de "empresa promotora" fagocitant allò que se'ls posa per davant. Comptant moltes vegades amb la col·laboració de les autoritats per simple desídia o desconeixement.


Textualment de la resposta al meu escrit: "Per tant, no es poden considerar les plus vàlues obtingudes pel desenvolupament urbanístic com una càrrega pública i un benefici estrictament privat, per quant el benefici de les mateixes va a repercutir-se en la ciutadania, sota el control i fiscalització de l'Administració" En cap moment els ajuntaments perden el control de la legalitat de l'activitat urbanística, sota pena d'infraccions urbanístiques les quals poden ser de divers grau"
De que manera garantiran que el benefici es repercutisca en la ciutadania?
De que manera exerciran el control i la fiscalització?
Com garantixen que no es perdra el control de la legalitat urbanística?
Com sancionaran les infraccions urbanístiques i els incompliments.?
Desgraciadament l'administració espanyola esta escassa de recursos per a controlar les plusvàlues i la legalitat urbanística. La qual cosa implica que o es controla tot el procés previ, planejament, programació, reparcelacio, urbanització, o estem condemnats a patir en mans dels grans grups empresarials.
Diguen-me vostés si estan en condicions de controlar les infraccions urbanístiques que es produïxen actualment en Olocau. Jo opine que no. I se'l dic perquè eixes infraccions estan a la vista de tots.
Quantes ordenes de derrocament executades sobre infraccions s'han realitzat en els últims anys a Olocau?
Quantes expedients d'infracció urbanística s'han obert?
Quantes sancions urbanístiques s'han executat?
Desgraciadament i excepte honroses excepcions la promoció immobiliària associada a la recalificacio de terrenys, a la intermediació i a l'especulació urbanística esta en tots els mitjans de comunicació i no per les beneficioses condicions d'accés a la vivenda que s'oferixen als ciutadans.
Textualment de la resposta al meu escrit: Segons el nostre parer, estimem que la millor manera d'instal·lar tots estos servicis, és per mitjà del desenvolupament de noves zones urbanes en la forma que nosaltres pretenem.
Estan vostés en un error. Els servicis s'instal·laren prop de la urbanització que vostés pretenen realitzar.
Possiblement qui utilitza la paraula "visió retrograda i estreta dels emplaçaments urbans" viu en un un Nucli Urbà CONSOLIDAT i no coneix dels problemes que comporta la dispersió i la desconnexió urbanística. Li podria explicar casos i actituds de segregacionisme social i territorial relacionat amb la falta d'integració social de comunitats amb realitats sociològiques diferents, etc.
Però esta que seguix és la perla del seu escrit de resposta:
Textualment de la resposta al meu escrit: Es critica des d'un punt de vista social, els problemes d'integració, del preu de la vivenda, i del difícil accés a la mateixa de les classes mitjanes. Hem d'efectuar un rotund rebuig al per vosté exposat en este sentit, per quant és precisament la liberalització i la producció de sòl i l'oferta de vivendes el que pretén l'Ajuntament d'Olocau, a fi que les pujades dels preus siguen el més suaus possibles.
Sincerament, m'agradaria ser prou mas agre en el comentari a esta part de la resposta, encara que no ho vaig ha fer, però creguen que ho mereixen. Simplement els adjunte algunes opinions respecte d'això:
1O FAL·LÀCIES EN RELACIÓ AMB EL PREU DEL SÒL I LA VIVENDA
1 «El sòl és car perquè és escàs»
Ara el sòl suposa entre el 30 i el 50% del preu de venda final de les vivendes lliures, i hem sentit moltes vegades culpar a l'escassetat d'este com a causant de la seua carestia. No obstant, en els llocs i moments en què hi ha hagut abundant sòl qualificat els seus propietaris ho han continuat retenint, modulant sistemàticament la seua eixida al mercat per a evitar la seua saturació. En els anys 80 a Vitòria, igual que en el Madrid dels últims deu anys, o en la costa llevantina, murciana o andalusa de hui mateix, la sobreabundància de sòl per la seua posada en el mercat no reduïx el seu preu, i en alguns casos l'efecte és fins al contrari: el preu es fixa, com veurem després, en funció del producte final a què servix de suport, i les tensions o rigideses de l'oferta influïxen, a vegades, en sentits contradictoris als habituals, donada l'especificitat del mercat immobiliari.
En altres casos hem de concloure que el sòl és car perquè els seus propietaris fan valdre la seua escassetat natural o provocada per a sobrevalorar-lo. El sòl en Eibar (vall estreta entre muntanyes, esgotat per a la colonització de nous sòls de pendent inferior al 25%) és més barat que a Madrid (en el centre d'una plana quasi-il·limitada), primer perquè els tenidors de sòl madrilenys fan com si el sòl fora escàs encara que no ho siga, retenint-ho i traient-ho al mercat en les quantitats limitades i adequades perquè mantinga la tensió la demanda, i a més perquè no s'imposa a eixos sòls reserves de vivenda protegida i, per tant, com més puga pagar el comprador pel producte final (la vivenda lliure) en funció de la seua renda disponible o els tipus d'interés, més car podrà pagar-se el sòl, independentment de la seua abundància.
2 «Liberalitzar el sòl ho abaratirà»
Des de la promulgació de la Llei 6/98 de liberalització del sòl, que convertia tot el sòl, per decret, en sòl urbanitzable, excepte el sotmés a especial protecció, el sòl urbanitzat apte per a la construcció de vivenda lliure s'ha encarit més d'un 200%. El famós mercat del sòl no és tal mercat, o almenys no funciona tan idealment com es pretén.
En la producció de qualsevol altre bé o servici de consum els elements i matèries primeres que participen en la seua fabricació estan sotmesos a competència, i el destí dels productes és integrar-los en un mercat competitiu i obert. En el cas del sòl no hi ha possible competència perquè és un recurs absolutament limitat (hi ha el que hi ha, i no més, i a més, constret a un àmbit; no es pot moure); cada sòl, cada lloc, té una posició relativa distinta que el dota de valor en major o menor grau per a cada ús, el planejament permet uns usos i altres no, en determinat grau o intensitat i, a més, el destí del producte final, en el cas de la vivenda, no és un bé de consum típic, sinó, i en primer lloc, un bé necessari, indispensable per a la vida i el gaudi de la qual és innegable per a qualsevol ciutadà.
En una paraula, encara que ho volguérem, el sòl no està subjecte al mercat sinó que, constitucional i bàsicament està sotmés a la intervenció pública en la seua producció, gestió i posada en càrrega. De fet, l'única especulació expressament prohibida en la Constitució de 1978 és la que tinga com a objecte el sòl.
Art. 47: «Tots els espanyols tenen dret a disfrutar d'una vivenda digna i adequada. Els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per a fer efectiu este dret, regulant la utilització del sòl d'acord amb l'interés general per a impedir l'especulació. La comunitat participarà en les plusvàlues que genere l'acció urbanística dels ens públics».
Per si no fóra poc, està la constatació de l'anterior fal·làcia denunciada; després de la suposada liberalització i conversió en urbanitzable de tot el sòl no protegit especialment, el sòl en compte de baixar ha pujat un 200% de mitja des de la promulgació de la suposada llei liberalitzadora fins hui. Curiós mercat.
3 «La vivenda protegida encarix el sòl»
El sistema de valoració del sòl, tant en l'àmbit legal com en l'empresarial de la promoció immobiliària, es basa a deduir del preu de venda del que es pot construir damunt els costos de producció. Si el que es construïx sobre el sòl és un producte més car --vivenda lliure-- amb un cost de producció semblant al de la vivenda protegida, la resta o valor residual és, necessàriament, major que si es construïra Vivenda de Protecció Oficial (VPO). Al contrari, si el que es construïx té un preu de venda al públic controlat, el preu del sòl es reduïx. El problema sorgix quan sobre el mateix sòl es fa el conte de la lletera: en compte de calcular el que realment es pot construir per llei, amb les reserves legals de vivenda protegida que s'apliquen, es fa el compte del que podria arribar a valdre el sòl si tot el producte final fora desregulat, o siga, de preu lliure, i una vegada obtingut eixe preu-quimera, es pretén mantindre a pesar que part del producte immobiliari està regulat i és de preu limitat. Llavors la plusvàlua que no s'obté de la vivenda protegida es pretén obtindre d'un excés de càrrega de cost de sòl repercutit sobre la vivenda lliure. Però dels perniciosos efectes sobrevinguts per aplicació del conte de la lletera no s'ha de culpar a la llet, sinó a la lletera.
De fet, com més vivenda protegida s'impose que ha d'acollir un sòl, progressivament el preu del sòl brut és més barat, ja que objectivament el producte de la promoció d'eixe sòl té menor marge de guany, menor residu, arribant al límit dels sòls aptes per a desenvolupar polígons de vivenda protegida al 100%, els sòls més barats del mercat (més barats, inclús, que el sòl per a indústria).
4 «La vivenda protegida encarix la vivenda lliure»
Quan el promotor de vivenda lliure vol rescabalar-se de la càrrega que per al negoci suposa promoure un producte tan poc rendible --en comparació amb la vivenda lliure-- com la VPO, la qual cosa fa és transvasar tot el benefici que li agradaria obtindre en el conjunt de la promoció cap a la vivenda lliure. Eixe encariment artificial i antinatural no és imputable, de la mateixa manera que parlàvem abans del sòl, a la VPO, sinó a càlculs especulatius de previsió de benefici que no es corresponen amb la realitat. Moltes vegades comparem l'urbanisme amb un pernil. El magre del pernil, la vivenda lliure, va acompanyada de la cansalada i l'os, la vivenda protegida i les càrregues d'urbanització i cessions. El problema fictici que defenen molts promotors, la fal·làcia total, és aplicar a tot el pernil el mateix preu unitari que al magre, i intentar cobrar-se al preu de la part més suculenta també la part social de la promoció. Això és fer trampa i a més està destinat al fracàs.
5 «Els ajuntaments especulen amb el sòl»
Algunes vegades hem sentit que els ajuntaments són els responsables de l'encariment del sòl. De fet, a la Comunitat Autònoma Basca se cita com a paradigma l'època de l'alcalde José Luis Corda a Vitoria-Gasteiz, la gestió del de la qual sòl es va basar en el control públic del sòl suport d'un creixement urbà importantíssim, que va duplicar la superfície ocupada per la ciutat en un decenni.
Alguns promotors van acusar llavors a Corda d'especular amb el sòl per vendre-ho al seu preu de mercat, açò és, aplicant el valor resultant de calcular el seu valor a partir de la fórmula del valor residual. La pregunta del milió és: «si l'Ajuntament haguera venut el sòl més barat del seu valor referencial, hauria abaixat el preu final de la vivenda, o haurien augmentat els excedents o plusvàlues dels empresaris promotors de les vivendes?». Estem segurs que la resposta és la segona: el marge entre el valor de mercat i el preu d'alienació del sòl se l'hauria embutxacat el promotor, directament i sense cap repercussió ni sobre el producte ni sobre el productor últim d'eixa plusvàlua, la comunitat.
Per descomptat, no sempre açò és tan clar. No hauria de subjectar-se a subhasta l'alienació de sòl públic apte per a promoure un producte social com la vivenda, però... si el producte final que es recolzarà sobre eixe sòl fóra un article de luxe? Ha de renunciar l'administració a obtindre els recursos corresponents al contravalor de mercat dels seus béns patrimonials a l'alienar-los? No estarà, actuant així, contribuint a la producció de plusvàlues estranyes als processos de mercat, afavorint a uns o perjudicant la lliure competència en mercats de productes sumptuaris?
6 «La vivenda protegida serà sempre un focus de frau»
Si les administracions públiques s'impliquen en el control de la producció, adjudicació i ús de les vivendes protegides no hi ha cap raó perquè existisca frau. El problema és que lamentablement en moltes comunitats, ciutats i pobles pareix que els primers interessats a evitar el control són els propis administradors. Però en eixe sentit podem aportar des d'Euskadi l'experiència dels últims tres anys: l'adjudicació generalitzada per mitjà de sorteig, la qualificació definitiva, la concessió de vivendes en dret de superfície i l'execució de tots els tantejos i retractes en segones i següents transmissions són quatre mesures que fan descendir el frau en la vivenda de VPO a nivells irrellevants o estructurals, i únicament requerixen voluntat política. Si a eixes mesures afegim una mínima inspecció de control i la col·laboració de notaris i registradors no hi ha badall possible per al frau.
7 «Els tràmits urbanístics són destorbs innecessaris»
El nostre sistema urbanístic és garantista, pretén compaginar la producció de sòl per als usos que la comunitat requerix amb la participació i informació pública dels actes administratius que els possibiliten. Encara que és segur que podria alleugerir-se en terminis si aplicàrem també les tecnologies del segle XXI a estos sistemes de publicitat, informació i participació dels tràmits urbanístics, la qual cosa és innegable és que una activitat que influïx tant en la vida de la comunitat com és el disseny de la ciutat i els seus espais no pot escapar del control públic i ha de compaginar-se amb la necessària diligència en la tramitació dels instruments de gestió i planejament urbanístic. En qualsevol cas la major rapidesa i diligència del procés urbanitzador mai hauria de comportar el furt del coneixement, participació i control ciutadà.
8 «La vivenda progetida és deficitària per naturalesa»
Clar que els valors dels mòduls de preu de venda i els preus de construcció són molt diferents en cada comunitat, però almenys en el País Basc i amb els valors d'ambdós preus en els seus actuals nivells, la producció de vivenda de protecció oficial per a la seua venda és perfectament viable inclús comprant el sòl en el mercat, al seu preu màxim legal. El problema per a molts promotors, i pel que titlen de ruïnosa o deficitària la promoció de vivenda protegida és perquè el marge de negoci d'este producte no sol superar el 10% respecte a les vendes, i este marge és clarament inferior a l'habitual en promocions lliures. Però no obstant amb un marge comercial d'este nivell moltes activitats productives es donarien per satisfetes, en sectors industrials amb prou més risc de col·locació del producte acabat que la vivenda protegida, de quasi il·limitada demanda i reducidísima oferta, lamentablement.
No podríem dir el mateix si parlàrem de la vivenda social destinada al lloguer en la nostra comunitat. Els mòduls de referència per al seu lloguer fan que necessàriament haja de comptar amb fortes subvencions per al seu sosteniment, però les dites línies subvencionals han de considerar-se dins d'una operació estratègica de formació de patrimoni públic en lloguer, distint intrínsecament de la producció per a la venda.
9 «Els ciutadans preferixen comprar a llogar vivenda»
Esta és una típica fal·làcia amb base conjuntural. Si els tipus d'interés permeten que la hipoteca coste el mateix que la renda d'una vivenda equivalent, i a més la situació actual de l'inquilí és de franca inferioritat respecte als seus drets legals en altres països, però no obstant en els llogadors persistix la idea contrària, herència de la legislació de rendes antigues, tot encaixa perquè cada vegada hi haja menys persones que opten pel lloguer voluntàriament, i únicament qui no té mitjans per a adquirir una vivenda es dirigirà al mercat de lloguer. Si els tipus d'interés o els preus creixen, o les garanties o límits d'endeutament es modifiquen a l'alça per a evitar afonaments i explosions incontrolades de la suposada bambolla immobiliària, segurament esta tendència canviarà, acostant-se als percentatges de vivendes en règim de lloguer, invers a què es dóna en l'estat espanyol.
Però la gran fal·làcia, a més, residix a defendre que esta preferència per la compra respecte al lloguer és quelcom cultural, consubstancial al caràcter llatí, hispà o basc. Baste un única dada: l'any 1950 el percentatge de vivenda ocupada en règim de lloguer era l'invers a l'actual, d'un 85%, respecte a un 15% de vivenda en propietat. Ha canviat la cultura, l'ànsia de propietat o l'aversió al lloguer i a la provisionalitat de la vivenda? No. El que han canviat són les circumstàncies de renda disponible, tipus d'interés, relació entre preu de compra i lloguer, expectativa de revaloració de la vivenda i valor expectant com a inversió d'esta, per consegüent. La potenciació, durant els últims anys, de la vivenda-inversió ha donat com a resultat esta situació, amb més de 3 milions de vivendes buides a Espanya i menys d'un 7% de vivendes de lloguer, mentres els nostres jóvens no es poden emancipar fins més enllà dels 30 anys per inexistència d'un mercat de lloguer assequible.
10 «Sempre és preferible la promoció privada a la pública»
De la mateixa manera que en altres àmbits de la societat i l'economia, com en la sanitat o l'educació, la producció dels béns que transcendixen el simple consum per a instituir-se en béns de caràcter social, com la vivenda, han de concebre's en funció de paràmetres no únicament economicistes si es pretén que responguen no sols a criteris de producció de mercat sinó també, i fonamentalment, a omplir necessitats públiques.
De fet, i conegut el caràcter cíclic del sector de l'edificació, durant èpoques de vaques flaques en el sector immobiliari residencial, gran part de les promotores tornen la vista cap a la VPO com a producte-refugi, però en moments d'expansió del mercat residencial, amb alts creixements dels preus de venda, la promoció privada abandona la vivenda protegida pel seu estret marge a la busca de productes molt més rendibles. Ara bé, esta estacionalitat de gràfica sinusoïdal, subjecta als vaivens cíclics de factors externs a la societat, no casa bé amb les necessitats socials de vivenda. Al revés, precisament en els moments de major inflació i creixement de preus de la vivenda lliure és quan més falta fa una actuació decidida en la producció de vivenda protegida per als estrats de rendes més dèbils. I eixa funció no la farà mai la promoció privada, ocupada quasi exclusivament, com és propi de la seua naturalesa, per maximitzar el rendiment econòmic de la seua activitat.
D'altra banda, cada vegada estem més lluny dels tòpics d'ineficàcia de l'empresa pública, gràcies a experiències com la que podem aportar des de Vivenda i Sòl d'Euskado S.A. (VISESA) --Societat pública del Departament de Vivenda i Assumptes Socials del Govern Basc-- i el seu recorregut empresarial dels últims tres anys. Amb dades de rendiments econòmics de les seues promocions, desviacions d'obra o càrrega subvencional que es poden comparar perfectament amb els d'empreses privades, els últims resultats econòmics i de qualitat de producte de VISESA són homologables als de qualsevol grup promotor de capital privat, i inclús podríem dir que exercix el lideratge en determinats àmbits del sector.
(Font: Ciutats per a un futur mes sostenible)
Els recorde que el Sr Jose Maria Aznar és l'artífex de la liberalització de sòl, teoricament per a abaixar els preus. Des que el la liberalitza, estadisticament els preus han pujat el 200% per terme mig.
Sap vosté com es forma el preu de la vivenda?
Saben vostés que el preu de la vivenda es forma a partir del mètode del valor residual?
Saben vostés que els promotors immobiliaris estan associats sempre amb entitats financeres.
Saben vostés que les entitats financeres són el principal centre d'estudis econòmics d'este país .
Saben que ells coneixen permanentment la disponibilitat econòmica de tots i cada uns dels españolets?
Saben vostés que el preu de la vivenda es forma a partir de la dada d'economia disponible una vegada deduïts els gastos quotidians i habituals de les famílies?
Coneix vosté que el preu de la vivenda es forma a partir de l'obtenció de l'excedent familiar disponible dirigit este a satisfer una hipoteca pel cap mig de 30 anys?
Coneixen que el benefici empresarial associat a la construcció i a la promoció de sòl esta en el 50%.
Olocau no podrà considerar-se un referent comarcal de desenvolupament sostenible ni de preservació dels valors naturals i paisatgístics ni els ciutadans podran aconseguir un adequat nivell de vida si la seua seguix cap avant.
No es convertisquen vostés en els artífexs de la destrucció de l'entorn d'Olocau. Olocau té alternatives per a créixer, per a desenvoluparse en harmonia amb el seu entorn, sense que això minve ni la capacitat econòmica dels veïns ni del seu Ajuntament.
Les apel·lacions al que esta succeint en Bétera, Náquera o Serra no vénen al cas per a res. Olocau no esta immers en una carrera per un desarrollisme estúpid .
Crec que a cap de nosaltres ens agradaria paréixer.se ni a Bétera, ni a Serra, ni a Náquera, llevat que eixe algú no tinga un minim de sentit comú o haja vist molt poc del món que li rodeja.
En la comunitat Valenciana hi ha els que pretenen establir per un costat una societat de rendistes que despres de saquejar el territori volen controlar una altra societat lligada al turisme de baixa qualitat, de baixos salaris, de ocupació precària i temporal en l'hostaleria i els servicis.
Enfront d'això molts som els que volem una societat valenciana avançada en lo social i cultural, preservadora del seu territori i el seu paisatge amb uns servicis públics que garantisquen les necessitats bàsiques per a tots els ciutadans. Molts som els que volem una indústria puntera en investigació i en tecnologia que incorpore valor afegit en el seu procés productiu. molts som els que volem que les rendes dels treballadors estiguen d'acord amb eixos principis.

Si no estan vostés en condicions de donar resposta als reptes que Olocau es plantegen hui, han de cedir la responsabilitat a noves generacions de ciutadans que si que estiguen en condicions d'afrontar eixos reptes.
Respecte de les consideracions inicials sobre els meus plantejaments genèrics i imprecisos, observacions desafortunades i visió retrograda i estreta les done per no llegides. Molt al contrari, pense que a vostés els fa falta eixir de la closca i observar la realitat, no amb els ulls de qui s'enlluerna amb les estipideses que altres fan. I si amb qui observa el món amb curiositat i esperit critiq.
Per a finalitzar li demane a vosté Sr alcalde que publique este nou escrit que li remet en la web municipal perquè siga de coneixement de la ciutadania d'Olocau l'opinió d'un ciutadà que no té cap interés personal i que implica la seua preocupació i la seua sensibilitat cap a un poble que és el seu, el dels seus avantpassats i que espera que siga el dels seus fills.
Gracies per la seua paciencia en llegir estes consideracions.

Vicent Navarro Sierra

Resposta del Alcalde de Olocau al escrit "Olocau davant el seu futur I"

Contestación a Don Vicente Navarro Sierra, en relación con su escrito presentado en el Registro de Entrada del Ayuntamiento de Olocau, con el nº 1458, el 13/10/06.

En relación a su escrito de 9 de octubre de 2006, en el que se nos planteaba, de manera genérica e imprecisa una serie de cuestiones relacionadas con el Acuerdo adoptado por el Ayuntamiento de Olocau sobre la iniciación del procedimiento de concurso para el desarrollo y ejecución del programa de actuación integrada propuesto por D. José Noya Rey, en representación de la Mercantil MAEXPA GRUPO INMOBILIARIO, S.L. sobre suelo no urbanizable, y en parte urbanizable, ya que incorpora el Sector nº 9 Cachirulo de Turo, contemplado en el vigente Plan General, al Sur de la CV-25.
Mediante la presente procedemos a dar contestación a todas y cada una de las opiniones efectuadas por usted, si bien en algunos supuestos abajo expresados, las respuestas afectarán a una o a varias de las cuestiones por usted planteadas:

Bases de desarrollo urbanístico. En primer lugar, y en cuanto a la valoración que hace de algunos aspectos urbanísticos de las Bases aprobadas por el Pleno del Ayuntamiento de Olocau, debemos establecer que por su pretendida concreción todavía no pueden ser debidamente analizados en el momento presente, por cuanto hasta la fecha, todavía no ha sido aprobado ningún instrumento urbanístico, sino que se han establecido las Bases Generales y las Particulares que sentarán los cauces fácticos y jurídicos que "guiarán" el concurso para la selección, desarrollo y ejecución del programa y su posterior adjudicación a los urbanizadores, los cuales sometiéndose a lo dispuesto en las mismas realizarán en un futuro, en este ámbito del Término Municipal, el desarrollo urbanístico del mismo mediante la presentación de un específico programa de actuación integrada, en adelante PAI .

Participación ciudadana. Debemos mostrar nuestra más rotunda disconformidad respecto a este apartado por cuanto consideramos que sí han sido seguidos los cauces de participación legalmente necesarios para la determinación de las Bases Particulares de referencia. No consta sin embargo explícitamente precisado, qué precepto legal o constitucional concreto ha sido infringido por este Ayuntamiento, en cuanto al incumplimiento de la participación pública.
No debemos olvidar no obstante que, al respecto, el artículo 69.2 de la Ley de Bases de Régimen Local - en adelante LBRL - establece que "las formas, medios y procedimientos de participación que las Corporaciones establezcan en ejercicio de su potestad de autoorganización no podrán en ningún caso menoscabar las facultades de decisión que correspondan a los órganos representativos regulados por la Ley".
La representación de los ciudadanos proviene de la Norma Fundamental. Así la propia Constitución Española, en su artículo 23.1, dispone que "los ciudadanos tienen el derecho a participar en los asuntos públicos, directamente o por medio de los representantes, libremente elegidos en elecciones periódicas por sufragio universal".
Por lo tanto, no debemos considerar que el ejercicio de la autonomía de los municipios vulnera la participación ciudadana "per sé", ya que este supuesto sólo se daría de forma automática en sistemas de democracia directa, en un régimen de concejo abierto, ya abandonado por la gran mayoría de los sistemas de representación en cualquier municipio ubicado no sólo en España, sino también en la Unión Europea.
Finalmente, debemos considerar lo dispuesto en el artículo 150 de la Ley Urbanística Valenciana - en adelante LUV -, en cuanto dispone que "la actividad de ejecución del planeamiento urbanístico es una función pública - por lo que no podemos considerar que se queda en manos privadas la planificación del mismo - por la cual se transforma el medio físico para adaptarlo a las previsiones del planeamiento urbanístico y se cumplen los fines de equidistribución de beneficios y cargas y recuperación por la comunidad de las plusvalías. Los particulares podrán participar en dicha actividad con la formulación de iniciativas o la asunción de los procedimientos de gestión en la forma y condiciones regulados en este Título, con respeto, en todo caso a las determinaciones de la ordenación estructural y pormenorizada establecidas en el planeamiento vigente".
En ningún caso debemos entender que se ha producido un desplazamiento territorial o social del poder político a manos privadas, por cuanto lo único que ha acordado el Ayuntamiento de Olocau ha sido, en virtud de la autonomía constitucionalmente reconocida, gestionar del modo que estima más conveniente para los intereses generales municipales, ejerciendo el poder de decisión que se exige a sus legítimos representantes y desempeñando la función pública del urbanismo, aprobar unas bases particulares para el desarrollo del sector propuesto, admitiendo la iniciativa privada y cumpliendo estrictamente la legalidad urbanística autonómica, de conformidad con los principios democráticos más elementales del funcionamiento de un Estado Social y Democrático de Derecho.

Información Pública. Asimismo, debemos mencionar que se han cumplido todos y cada uno de los trámites de información pública por parte del Ayuntamiento. A tal efecto, pasamos a resumir los hitos que han precedido la adopción del presente acuerdo y que se han visto sometidos a información pública:
1. En el Acuerdo de referencia adoptado en fecha 13 de septiembre de 2006, se dispone que el inicio del procedimiento de concurso se refiere a Suelo No urbanizable que incorpora asimismo el Sector de suelo Urbanizable nº 9 Cachirulo del Turo, contemplado en el vigente Plan General. El cual ya fue sometido en su día a Información Pública.
2. En fecha 6 de junio de 2006 fueron aprobadas por el Pleno del Ayuntamiento las Bases Generales que han de regir en el municipio de Olocau para la aprobación de Programas de Actuación Integrada y la selección de Agentes Urbanizadores encargados de su gestión. Dicha aprobación fue sometida a información pública, no habiéndose presentado reclamación o sugerencia alguna en el plazo establecido por el art. 70.2 en relación con el art. 65.2 de la LBRL.
3. En fecha 27 de septiembre fueron publicadas las Bases Particulares que igualmente se han sometido a Información Pública al objeto de que se presenten cuantas alegaciones se estimen necesarias por los ciudadanos u otras administraciones.

Por lo tanto, el Ayuntamiento de Olocau ha efectuado las publicaciones preceptivas al objeto de que tanto los ciudadanos, como las instituciones u otras administraciones, efectuaran las apreciaciones que estimasen convenientes sobre las Bases presentadas por aquél.

Justificación de las propuestas. Al respecto, cabe destacar que tanto las Bases Generales como las Particulares justifican debidamente las razones que han llevado al Ayuntamiento a decidir el posible desarrollo urbanístico y en su caso la concreción del sector al que se refiere este desarrollo.
Separando lo que indican, a modo de resumen, cada una de estas bases, destacamos:
1. En el Plan General de Ordenación Urbana de Olocau, aprobado en fecha 26 de septiembre de 2003, por la Comisión Territorial de Urbanismo, Boletín Oficial de la Provincia de Valencia de 13 de febrero de 2004, se establecen las Directrices Definitorias de la Estrategia de Evolución Urbana y Ocupación del Territorio - en adelante DEUTs -. En dichas directrices, según el artículo 19 c) del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística valenciano, se determinan los criterios para el "establecimiento de las zonas donde podrán realizarse reclasificaciones de suelo no urbanizable común previstas en el planeamiento general con los límites fijados en el artículo anterior".
2. Bases Generales. Art. 131.1 LUV. Se regulan todas las cuestiones jurídicas, económicas y administrativas que afecten tanto al procedimiento de adjudicación como al despliegue y ejecución de Programas de Actuación Integrada por medio de gestión indirecta. Recordamos en este punto que no se efectuó ninguna alegación al respecto.
3. Bases Particulares. Art. 131.2 LUV. Recogerán los supuestos reflejados en los apartados a) a n) de forma suficientemente detallada. Como se puede comprobar del texto remitido a su publicación, todos estos extremos han sido suficientemente desarrollados. En dichas Bases Particulares se declara, en su base b), "Memoria de necesidades y objetivos del PAI" que el suelo a desarrollar es suelo no urbanizable común, que incorpora el Sector 9 como urbanizable, recogiendo los objetivos establecidos en las DEUTs. En resumen:
a. Reordenar el suelo urbanizable con el fin de lograr un desarrollo urbanístico adecuado de las zonas en las que hayan surgido edificaciones sin control, ajustando los límites allá donde sea posible a la edificación existente. Damos respuesta, por tanto, a su pregunta en relación a la solución de los problemas de los ciudadanos de Olocau.
b. Dar respuesta a las necesidades surgidas de la evolución económica, demográfica y sociológica. Por tanto, no cabe alegar la falta de fundamentación en las necesidades sociales y colectivas, como se pretende en el escrito presentado por usted. Asimismo, el crecimiento de población se justificará y concretará en los programas presentados a concurso.
c. Los sectores a desarrollar no responden al concepto tradicional de suelo urbanizable, ya que se trata de suelos consolidados por la edificación, pero carentes de suelo dotacional y de servicios. Por ello, será objetivo imprescindible del PAI dar solución a los problemas de servicios e infraestructuras urbanísticas y a los déficits de equipamientos públicos, zonas verdes...etc.
d. Las propias Bases, como usted pretende, incorporan viviendas de Planta Baja + 2 + ático, con un Índice de Edificabilidad Bruto de 0,30 m2t/m2s - de baja densidad -, por lo que entendemos que su pretensión ya viene recogida en las propias Bases, debiendo entender que, por motivos que desconocemos, no ha debido leer con atención el punto concreto que lo indicaba.
Por todo lo expuesto, tanto en lo dispuesto en las DEUTs del Plan General de Olocau, como en las Bases Generales, y especialmente en las Particulares, en su base b), se justifica suficientemente la razón por la cuál se busca el desarrollo del municipio de manera sostenible y lógica, respondiendo todo ello a los intereses sociales y colectivos que deberán acreditarse y concretarse en los programas que se presenten en un futuro inmediato y que, una vez licitado el concurso de adjudicación de urbanizador, y adjudicado el mismo entre varios concursantes, si cumplen con las Bases aprobadas por el Ayuntamiento, deberá desarrollarse el programa bajo las condiciones establecidas mediante contrato firmado entre éste y el Ayuntamiento de Olocau, tal y como dispone la Ley y el Reglamento Urbanístico valencianos.
El resto de apreciaciones por usted pretendidas, no son viables en este momento por cuanto no existe concreción sobre la ordenación pormenorizada, y deberían plantearse en el Plan Parcial que se presente. Por tanto, cuestiones como los servicios a implantar, u otras de mayor concreción, deberán alegarse en el periodo de información pública de las Alternativas Técnicas que se presenten por los aspirantes a urbanizador en el concurso para la adjudicación del programa, así como, en su caso, en el momento de aprobación provisional del Programa por parte del Ayuntamiento. Del mismo modo en lo referente a equipamientos y zonas verdes, aunque aquí debemos añadir que la propia Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, establece unos parámetros que deberá cumplir toda propuesta de desarrollo en suelo no urbanizable.

Plusvalías. Respecto a su observación, a nuestro juicio totalmente desafortunada, sobre el destino de las plusvalías, debemos destacar que en el Preámbulo de la LUV, en su apartado IV, establece lo siguiente: "el agente urbanizador que es un mero gestor que, por medio de la redacción de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, facilita tanto el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios de suelo como la participación de la administración actuante en las plusvalías generadas por la acción urbanística, asegurando la obtención de suelo público debidamente urbanizado y haciendo efectivo el cumplimiento del principio rector de la política social y económica establecido en el artículo 47 de la Constitución española".
El propio texto legal antedicho expresa, en su artículo 4 apartado f) , como uno de los objetivos y finalidades de la actividad urbanística, el de "equidistribuir los beneficios y cargas de la actividad urbanística, de manera que todos los interesados obtengan y soporten la parte que les corresponda, asegurando de manera especial la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos, en cumplimiento del artículo 47, segundo párrafo, de la Constitución".
Por ello, el artículo 42.2 a) de la LUV establece que, entre otras materias: "Mediante ordenanza municipal se regularán: Las estrategias de inversión de los fondos provenientes de la participación pública en las plusvalías generadas por la actuación urbanística en la mejora de la calidad de los entornos urbanos".
Por lo tanto, no se pueden considerar las plusvalías obtenidas por el desarrollo urbanístico como una carga pública y un beneficio estrictamente privado, por cuanto el beneficio de las mismas va a repercutirse en la ciudadanía, bajo el control y fiscalización de la Administración. En ningún momento los Ayuntamientos pierden el control de la legalidad de la actividad urbanística, so pena de infracciones urbanísticas las cuales pueden ser de diverso grado.
No se deberían mezclar conceptos como plusvalías y beneficio del urbanizador, ni mucho menos utilizando de forma despectiva y arbitraria la expresión "promotores-especuladores", por cuanto el beneficio del urbanizador, tal y como expone el artículo 127.2 d) de la LUV, respecto a las proposiciones jurídico-económicas que presente todo concursante para la adjudicación del programa, que deberán especificar, entre otros aspectos el Beneficio del urbanizador, entendido por la propia Ley como "el beneficio empresarial del urbanizador, calculado en un porcentaje de la suma de los conceptos expresados en los apartados anteriores, que, en ningún caso, podrá superar el 10%".

Resto de opiniones u observaciones. Por usted se efectúan una serie de manifestaciones que, de forma dispersa y gratuita y sin fundamentación legal alguna y a modo de resumen, establecen que:
1. Se deberían programar nuevos sectores para la ubicación de pequeña industria que esté en condiciones de crear lugares de trabajo.
Debemos responder que existe calificado en el PGOU un polígono industrial de las características por usted señaladas, desde hace más de cinco años.
2. Se debería fomentar la instalación de servicios de tipo comercial, restauración, turísticos, ocio, etc.
A nuestro juicio, estimamos que la mejor manera de instalar todos estos servicios, es mediante el desarrollo de nuevas zonas urbanas en la forma que nosotros pretendemos.
3. Se fomente la rehabilitación del parque inmobiliario del municipio incrementando la disponibilidad de viviendas en el núcleo urbano.
A nuestro juicio no tiene nada que ver la rehabilitación de viviendas con la creación de nuevo suelo urbano o urbanizable. Por lo tanto, la rehabilitación debe ser estudiada o abordada desde otro punto de vista urbanístico.
4. Se critica desde un punto de vista social, los problemas de integración, del precio de la vivienda, y del difícil acceso a la misma de las clases medias.
Debemos efectuar un rotundo rechazo a lo por usted expuesto en este sentido, por cuanto es precisamente la liberalización y la producción de suelo y la oferta de viviendas lo que pretende el Ayuntamiento de Olocau, con el fin de que las subidas de los precios sean lo más suaves posibles.
Por tanto, rechazamos toda especulación respecto a la posible falta de integración de los potenciales nuevos habitantes del municipio, puesto que ello comporta una visión retrógrada y estrecha de los emplazamientos urbanos y de las posibilidades de interrelación con los nuevos vecinos que podrían asentarse en un municipio como el de Olocau.
Lo contrario sería una "especie" de racismo social o sociológico, basado en la posible falta de integración de los nuevos habitantes del municipio.
5. Respecto a la componente demográfica.
Debemos expresar que las propias Bases Particulares determinan la justificación de la necesidad de desarrollo del Programa, y éste será el que establezca los parámetros concretos en su Plan Parcial.
No debemos desconocer que el crecimiento de las poblaciones de alrededor de Valencia está siendo muy elevado, y que municipios vecinos como Náquera, Serra, Bétera, etc., se están viendo desbordados por la necesidad de suelo y de viviendas. Por ello, consideramos que el Ayuntamiento de Olocau estima necesario el desarrollo de suelo que no solamente aumente el número de viviendas del municipio, sino que ello lo efectúe conectando varias zonas de suelo consolidado por la edificación carentes de servicios de calidad, con la finalidad de integrar la malla urbana en todo el término municipal.
1. En su escrito se expresa que "su" modelo de desarrollo, o "un" modelo de desarrollo minimizaría el consumo de suelo, maximizaría la aportación de espacios libres, zonas comunitarias, equipamientos, etc.
Nuevamente, no expone nada que desconozcamos, puesto que las cuestiones que pretende no son sino los principios que el Ayuntamiento de Olocau ha recogido en las DEUTs del PGOU, en las Bases Generales y especialmente en las Particulares, así como las que deberán ser justificadas por los concursantes en la documentación que se presente en su momento para la aprobación del programa y la adjudicación de la condición de urbanizador.
El Ayuntamiento de Olocau debe considerarse un referente comarcal de desarrollo sostenible, un ejemplo de unidad de los valores paisajísticos, con el objetivo primordial de que los ciudadanos del término municipal alcancen la calidad de vida que se merecen y puedan convivir en un estado de perfecta convivencia. Coincidimos con usted, por tanto, en que el desarrollo que se propone en el presente expediente, debería perseguir -como así consideramos que lo hace- la supervivencia de lo valores naturales, paisajísticos y culturales que forman parte de la esencia del municipio de Olocau.

OLOCAU, 27 de octubre de 2006.
EL ALCALDE

Fdo. J. Agustín Agustí Sanchis.

Olocau davant el seu futur III

Moltes vegades durant els últims anys conversant amb amics i coneguts d'Olocau hem comentat el procés de degradació social a què assistíem.

L'edat mitjana dels ciutadans d'Olocau augmentava mentres que el padró d'habitants romania sense variacions generant problemes per a mantindre un col·legi en condicions mínimament acceptables.
Alguns dels servicis imprescindibles com poden ser les botigues de productes bàsics anaven tancant i desapareixent amb les consegüents dificultats perquè les persones majors pogueren abastir-se.
Ni tan tan sols existien iniciatives que des del punt de vista de l'oci i la restauració aportaren algo de varietat i qualitat a l'oferta de servicis. Aprofitant entre altres els centenars de ciclistes que passaven per Olocau els caps de setmana. Iniciatives estes, entre altres, que pogueren atraure nous residents a la població.
La joventut d'Olocau no troba suports per a realitzar activitats lúdiques, esportives, culturals...

A pesar d'eixe conjunt de comentaris i davant de les especials característiques d'un municipi molt xicotet, no acabava de relacionar els problemes amb els seus responsables municipals.

Des de fa 3 o 4 anys he pogut observar que eixe procés de degradació social creixia sense parar i que era imputable en part al desistiment de responsabilitat que s'estava produint per part d'eixos responsables.

Hui eixe desistiment de responsabilitat es fa pales de forma contundent i confirma tot allò que ja s'argumentava des de aproximadament 8 o 10 anys.

El que ha succeït és que estos responsables municipals no han cregut en la seua ciutat, seguixen sense creure en la seua gent i desconfien d'ella. A la vista de les respostes que es donen en l'entrevista a l'alcalde registrada en els fòrums de www.olocau.Org i www.olocau.biz (que recomane tornar a llegir - pero sobre tot escoltar l'entrevista radiofónica-) evidencía la seua molèstia per les inapropiades i impertinents preguntes dels seus conciutadans i en cap moment existix predisposició per a informar , ajudar, corregir i respondre a les inquietuds que es manifesten en les preguntes que li fan.
No tenen cap pudor a insinuar que els seus conciutadans no estan en condicions de prendre les seues pròpies decisions.

El procés de desconfiança es retroalimenta permanentment. I en este moment una part significativa de ciutadans de Olocau no accepta ser observador dels despropòsits dels seus dirigents, i desconfia de les seues decisions argumentant que hi ha raons inconfessables que impulsen a prendre determinades decisions.

Els governants d'Olocau no han tingut una mirada pròxima al que tenen al seu voltant. S'han instal·lat en el seu pedestal al marge de la realitat social, econòmica i cultural, i en algun cas creient pertànyer a algun tipus de dinastia quasi hereditària.

El procés de degradació continua avançant per l'absència d'un projecte col·lectiu de ciutat on primen els valors culturals, educatius, de convivència, progrés i desenvolupament sostenible.

Cap ciutat creix en convivència, en progrés social i econòmic si no és amb la complicitat de la majoria dels seus ciutadans
La informació clara, sense enganys ni mitges veritats, el debat, la discussió i la reflexió enriquixen a les societats. Res és mes perjudicial que l'engany, la mentida, l'amagament i la por.

La por, el favor i la intimidacio és la coartada que permet que perdure el domini de la voluntat. I això és el que esta passant a Olocau.
Però hui es manifesta en tota la seua virulència el divorci entre els polítics d'Olocau i els interessos dels seus ciutadans.
I eixe divorci es produïx quan uns desitgen eixir del sotmetiment i el vassallatge intel·lectual mentres els altres es resistixen a deixar escapar els instruments de domini: la por, la intimidació i el favor.

Les societats per definició són mes sàvies que els seus dirigents i no passa molt de temps abans que cada un acabe en el lloc que li correspon.

Olocau necessita realitzar un bot cap avant. Estudiat, mesurat, reflexionant; pensant com es farà i en que direcció, que tinga en compte els seus punts forts i sobretot que compte amb la majoria social de la població.

Fins ara, les autoritats d'Olocau per la seua posició preeminent disposen de tota la informació. Els ciutadans practicament no disposen de cap. Les autoritats d'Olocau coneixen perfectament els amagatalls de l'urbanisme i el planejament, de les negociacións i la prèvia preparació, els acords previs, els tramits i els acords a posteriori; i els han utilitzat d'esquena als ciutadans.
Ells, les autoritats, coneixen perfectament el que sera el final d'esta xicoteta comunitat, però no vos ho van a comptar. Els seus interessos no són els de la resta del els ciutadans.
Amb les dades que disposen, portar a tota una ciutat pel camí que la pretenen portar caldria qualificar-lo de suïcidi social.

Olocau, afortunadament encara té una "geografia visible". Eixe és el seu màxim patrimoni. Només fa falta tirar una mirada a alguns municipis del Camp del Túria per a veure que la seua antiga geografia visible s'ha convertit en "geografia invisible". Hui només tenen una gran extensió de casetes apariades sense cap personalitat.

Hui a Olocau hi ha un dèficit representatiu evident. Els que hagueren de representar els valors de "justícia social" pareixen mes bé representar als que unicament desitgen omplir-se les butxaques amb els béns d'altres.

Com actuar quan succeïx quelcom així?
Els ciutadans no som mers receptors d'autoritat i servicis. Som actors i amos del nostre futur. No hem de romandre impassibles quan passa algo així.
Sempre és possible fer alguna cosa. El primer és alçar la veu i dir "prou", prou de pendre el pel. Prou de mitges veritats. Exigir el canvi en les decisions o de les persones que les prenen.
I eixir al carrer si és necessari alçant la veu per a canviar les coses.
Vicent Navarro Sierra

Olocau davant el seu futur II

Per a frofunditzar i tindre una opinió fundada respecte del PAI a què ens estem referint és necessari fer una lectura atenta a les bases d'execució i condicions particulars publicades en el BOP del 27 de setembre (Suplement 1, pagina 12 i següents).

Es evident que este document ha sigut redactat per personal competent però que no ha tingut ningun tipus de premissa de caràcter tècnic i/o econòmic i en absència completa de qualsevol tipus de criteri polític que contemple alguns de les especials caracteristiques que afecten el municipi.

De fet este document esta ple de vaguetats d'estil de :

Enunciat: Base b) Memòria necessitats i objectius PAI.
Resposta: Donar resposta a les necessitats sorgides de l'evolució econòmica,demográfica i sociològica.

Algú és capaç d'entendre que es referix? De que necessitats esta fentse resó?
¿De quina evolució demogràfica esta parlant?
I a que evolució econòmica i sociològica es referix?
De veritat estan parlant d'Olocau?

Seguim....
(Enunciat) Per tant els sòls urbanitzable actuals mai podran oferir una nova oferta de sòl residencial a Olocau que done resposta a les necessitats sorgides de l'evolució econòmica,demográfica i social que reclama, hui amb més intensitat que quan eixe va aprovar el pla general, noves vivendes en entorns adequats.
Resposta:com veieu torna a insistir en les necessitats de la evolució econòmica demogràfica i social que reclama mes vivendes???? en entorns adequats????

I així podríem seguir.

Este és un exemple de com la gramatica es pot utilitzar per enredar al personal!!!
Despres de donar un xicotet repàs als elements gramaticals com a exemple d'utilització perversa passem ara a les matemàtiques.

Des de la consideració de que s'esta plantejant un sector de 480 Hectàrees i entenent que una densitat raonable i xicoteta de vivendes per hectàrea estaria en l'entorn de 25, arribaríem a la conclusió que en este sector,- (!des de l'evolució social, econòmica i demogràfica!),- es necessiten construir12.000 vivendes.

Que cuadra amb l'edificabilitat bruta del 0,30 establida en les bases i que dóna com a resultat que es construiran 1.440.000 Mt2 de sostre total.
!El que significa aproximadament 12.000 vivendes.!
Es a dir un minim de 20.000 persones.
!Qui ho diria. Olocau en 20.000 habitants!

!Tot això per a resoldre els greus dèficits de vivenda que patixen els ciutadans d'Olocau!

Però seguim.
En cap lloc de les bases s'establix ni es concreten quines seran les cessions de sòl o sostre que rebrà l'Ajuntament de forma gratuïta per a cobrir necessitats de tipus social, econòmic o demogràfic. !Ha de ser per que consideren en l'Ajuntament que no te ni tindra cap necesitat en els propers anys!
Ni tampoc es concreten obres necesaries per a la colectivitat, al menys en les condicions particulars. Altra cosa es..... tot es dixa a la bona voluntat de MAEXPA, o l'empresa adjudicataria.
S'establix un cànon de 0.60€ per metre quadrat de sòl. El que equival que per este concepte Olocau pot rebre 480.000.000,- Ptes.
!Al tanto!
!!És una quantitat ridícula!!
Com a mínim Olocau hauria d'estar demanant de l'orde de 2.500.000.000,-Ptes -per dir una xifra- i em puc remetre a convenis firmats per administracions publiques i promotors en sectors molt mes xicotets del que estem parlant i amb moltes menys vivendes.
!Si algu no ho creu, li puc facilitar la informacio concreta i documentada!

Le carregues urbanistique se evaluen en 85.000.000,- €
Algo menos de 18€ per metro cuadrat. En eixo no hi ha ni per escomenzar!
¡Jo apuntaria que una xifra minima seria 150.000.000,´-€!
De aci es derivara una falta de qualitat en la urbanitzacio i en el tractament dels espais lliures que redundara en els que els ciutadans de Olocau tindran que pagar les carencies de la baixa qualitat dels projectes urbanistics a curt termini.

Pel que podria argumentar-se tambe que como a exemple de gestió és absolutament lamentable.

!!Tot eixo es el que deuen considerar que es el progres!!

Amb estes poques dades els ciutadans d'Olocau ja poden fer-se a la idea que tenen els dies comptats. Que ha partir d'este moment es van a convertir en una espècie animal en extinció per mor de la decisió del seu alcalde i d'alguns dels seus regidors.
Olocau acabara sent una pedania de ell mateix.
Encara que certament em consta que dins de l'equip de govern no tots estan ni convençuts ni d'acord.

Enfront d'este tipus de despropòsits fets al marge i d'esquena als habitants d'Olocau hi ha altres models de desenvolupament que prioritzen els valors de conviviencia i la cualitat del entorn i els servicis per damunt dels projectes faraònics que unicament beneficien als que pretenen especular amb la propietat aliena i el futur dels Olocauins.

Des d'esta pagina demane a tots els ciutadans d'Olocau que no es queden callats, que opinen, que parlen, que discutisquen entre ells, que raonen i reflexionen...i que actuen. Que no facen seguidisme de persones que en cap moment els estan tenint en compte. Que decidisquen sobre que futur volen per als seus fills i amb els seus fills.

Que Olocau té potencialitats importants. Que unicament és necessari treballar eixes potencialitats. Que el seu entorn natural i paisatgístic és un recurs no renovable que no es pot deixar al capritx de decisions arbitràries.
Que no poden quedarse quets, que el futur es guanya dia a dia, que no poden estar a voreles vindre, que necesiten pendre l'iniciativa, que hi ha molt que fer!

I que no s'obliden que de la carretera de Llíria cap amunt hi ha un altre PAI en marxa per a goig i gaudi de l'empresa propietària del tarongerar.
A punt de finalitzar un mandat elctoral els polítics d'Olocau, de forma il·legítima prenen decisions que afectaren de forma irremeiable a les pròximes generacions d'Olocauins.
La seua sensibilitat social en esta ocasió l'han posat de manifest de forma clara!!

Despres de, no se, 20, 24 anys de govern...que aportació han fet al progrés d'Olocau?
Ara el progrés d'Olocau arriba en forma de PAI agafant-los sense cap tipus de planificació, estudi tècnic o alternativa de desenvolupament que respecte el entorn, i els interessos dels seus ciutadans.